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第二節 土地登記實務解析—以買賣、典權、胎權為例
土地登記制度之運作順暢有賴人民與政府配合，就應申請登記事項向登記所 辦理登記。登記手續除需提出申請書外，另一重要文件則為契約書，透過登記手 續與契約書當可瞭解登記制度運作情形。就土地登記之種類，大致可分總登記、
權利變更登記，繼承登記、他項權利登記、塗銷等記、限制登記、標示變更登記 等等，其中以買賣移轉登記、抵押權、典權設定登記與民眾生活較密切普遍。因 此以買賣移轉登記、公地放領取得所有權登記，典權、抵押權設定登記等之契約 書與申請書為例，分析其意義。由於日治時期登記流程、簿冊，未有大變動，因 此，就戰前戰後之申請書表格與添附書類做比較，說明土地登記之運作方式及對 社會影響。祭祀公業土地登記屬登記上之特例，將在下一節探討。以下就民間較 普遍又與人民關係密切之案例加以說明。
一
、不動產買賣案例解說
買賣，謂當事者約定，一方移轉財產於他方，他方支付價金之行為。又當事人 就買賣標的物及其價金互相同意時，契約即為成立。因此，民間一般看法，雙方 心甘情願下所做之買賣意思表示，就其合意標的物(動產、不動產或無實體財產) 進行有償給付之財產移轉變動行為，皆認定為買賣。依現行民法規定，不動產買 賣者，除須書面為之外(書面契約書)，並應辦理產權移轉登記，始生效力。清領 時期，民間買賣田、園、厝地等不動產時，一般沿襲閩南舊慣，採書立讓渡書給 買方(買者、承買人)之習慣。並由代書（代筆人）代寫杜賣書，同時言明是托中 人(中間人，仲介，牽猴子)635
(一) 買賣移轉登記
介紹成交，並非當事者私相收授該買賣。
例一：1914 年(大正 3 年)土地之買賣移轉登記 (1 ) 買賣契約書
.大正 3 年(1914)張枝丁等三人共同持有土地之杜賣契字636 (圖 4-2-1)：
立杜賣契字人「苗栗三堡馬鳴埔庄五百弍拾九番地張枝丁、張益、張溝」有 土地「壹」所「壹」筆。座落址在後列載明。「持分三十六分」應得「拾 弍分」
全部。今因乏金費用，情愿將此土地出賣，外托中引就與「張力、張爐」堂 前來出首承買。637
635 台灣房地產買賣習慣，都有中人介紹，中人不但提供買賣資訊價格行情，並進行價格協商事 項，成交或後雙方若有糾紛，亦負有協調義務，在訴訟時亦常被傳喚出庭作證。目前改稱不動動 經紀人，經國家考試及格取得不動產經紀人執照，在房屋公司執行房地產買賣租賃仲介業務。
當日仝中議定時值杜賣價金額弍拾五圓正。即日立契，其 金契兩相交收足訖，其土地隨即踏明交付買主前去掌管，永為己業。契明價
636 洪麗完，《外埔鄉藏古文書專輯》（台中：外埔鄉公所，2001），頁 191。
637 台人自古就有「有土斯有財」觀念，非在不得以急需用錢情況下，不會出售土地，被鄉人譏 笑 為敗家子。
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足，一賣千休，寸土無留。日後自己及子孫等永不敢言及找贖638 批明即日仝中親收過杜賣契字內金全部弍拾五圓正。
、生端滋事。
此係二比甘愿各無反悔，口恐無憑，今欲有憑，立杜賣契字壹紙，付執為照。
大正三年拾弍月拾日立杜賣契字人張枝丁 仝 上 張 益 仝 上 張 溝 右親權者 張枝丁 右代筆人兼中人 陳 番 土地表示：
苗栗三堡馬鳴埔庄午百貨七拾參番一田 壹分七厘九毫五絲 以上
白話文：立絕賣讓渡書人張枝丁、張益、張溝等三人(住址……)，因缺錢花用，
經中人介紹張力張爐兩人來承購。將本人土地一筆(座落如後)所有權全部(每人持 份 36 分之 12)出售。双方在中人面前議定買賣總價貳拾伍圓整。簽立讓渡書，買 方支付價款貳拾伍圓整，賣方同時交付讓渡書，將出售土地交由買方掌管，永為 其產業。賣方保證本買賣為絕賣，並無保留其他權利，自己與子孫永不找贖滋事。
雖是心甘情願的買賣，但恐口說無憑，特立此讓渡書作為憑證。
註明：在中人面前，親自收到總價款貳拾伍圓整。立絕賣讓渡書人張枝丁 ) 本杜賣契字訂立於 1914 年（大正 3 年），全島也完成土地調查工作，出賣之 土地已有地號及面積，故契紙上只須添上土地之坐落地號與面積多少即可，不須 言明土地東西南北四邊界址。該筆土地為張枝丁及其家人所有(各持分三十六分 之十二)，三人一同出售給張力、張爐二人。之後附杜賣契紙貼上印花後向管轄 登記所(今地政事務所)辦理過戶登記，因依<台灣土地登記規則>規定，土地買賣 移轉須向登記所辦理過戶登記後，才生產權變動效力。亦即採取權利登記制，而 非日本內地的契據登記制。639
又本買賣是由代筆人介紹而成，故代筆人兼中人；卻沒見證人名子在契字上。
有無見證人對契紙之法律效力並無影響 640
。 (2) 業主權買賣移轉登記
638 言明保證不會有「賣主或子孫事後要求找貼」，追加添補價金，或贖回該土地情況。這種買賣，
稱之絕賣，早期則稱為杜賣盡根契之買賣。
639 此期常有人誤認與以前相同，不願花錢請代書幫忙辦理登記。蓋在 1905 年 8 月前，土地買賣 移轉及設定他項權利，既不需登記，也沒登記機關負責辦理登記業務。
640 見證人和保人在法律性質上不同，見證人在當場有見雙方簽約事實，僅在訴訟時有被傳喚做 證的機會，和買雙方無連帶關係。保證人則必須就買賣事項負保證責任，當被保人無力清償 或不履約時，保證人須負保證責任。常見預售房地產公司廣告，某大律師為見證人，以讓買 方安心，房屋沒蓋好，建商攜款潛逃時，因該律師僅是見證人，不必負保證責任。買方只能 自認倒楣。
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登記申請書格式641
土地表示：末尾記載ノ（の）通一筆
登記原因及日期：大正 3 年 12 月 10 日附賣渡契字 登記ノ目的：業主權買賣移轉登記
登記稅642
添附書類：賣渡證書、登記濟證、印鑑證明書、住所證明書。
：金 00 錢
643
右登記申請候也
大正 3 年 0 月 0 日申請
登記權利者：0 堡 0 庄 0 番地
張力、張爐 （承買持分各 1/2）
登記義務者：0 堡 0 庄 0 番地
張枝丁、張益、張溝（出售持分各 1/3）
台北地方法院臺中登記所 御中 土地表示：
苗栗三堡馬鳴埔庄五百七拾三番，田一分七厘九毛五系 以上 例二： 1932 年(昭和 7 年)土地買賣移轉登記
(1) 1932 年(昭和 7 年)土地持分賣渡證書(包括地上物)644（圖 4-2-2）。 土地持分賣渡證書：
末尾記載之不動產參筆 持分拾弍分ノ（の）壹 此賣渡價格金七拾八圓也
右之不動產並現在地上樹木其他一切在內，實係拙者之所有。今般托中引就出賣 與貴殿。即當場議定以前記賣渡價格金，即日備交賣主親收足訖。茲將其土地並地 上所有物件一切交付買主前去掌管，永為己業。一賣千休，日後不敢異言生端。但 該土地別無上手，來歷不明，又無質權並抵當權設定，20如有等情他人爭較異議之 時，歸賣主一力負擔支理，不干買主之事。此乃二比喜悅各無追勒亦各不得反悔，
恐口無憑，特立賣杜證書一通，付執為照。
批明，前記價格金額即日賣主確實領收足訖。
批照
昭和七年拾弍月弍拾日
大甲鄉外埔庄馬鳴埔 522 番地
641 申請登記之申請書格式及內容由筆者依據當時之格式與杜賣契字填寫。陳向榮，《土地建物登 記精義》（中）（台北：作者，1984），頁 30-31。
642 登記稅，即今之登記規費，契約書尚須貼印花。買賣移轉登記須繳規費與印花稅規定，台灣 戰前戰後皆一樣，但規費費率與印花稅稅率有些差異。
643 住所證明，今以戶籍謄本、戶口名簿或身份證影本代替，權利人義務人皆需檢附。日治時期 是以住所證明書作為當事人戶籍資料證明。
644 洪麗完，《外埔鄉藏古文書專輯》（台中：外埔鄉公所，2001），頁 214。
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賣主 張潭
仝所仝番地 右親權者 張黃氏榮 中人 李石國
太平郡外埔庄馬鳴埔 534 番地，取得持分十弍分之壹。
買主 張 頭 殿
不動產標示 大甲郡外埔庄馬鳴埔五二七番地。
白話文：持分土地賣渡書。茲將本人所有土地三筆（如後所載土地）持分十二分之 一，及地上樹木均包括在內，經中人介紹售與張頭先生。 双方議定總價柒拾捌円整，
簽立本讓渡書，於買方支付總價款後，賣方即將讓渡書交與買方，並點交土地讓賣 方掌管，永為其產業。此買賣一經賣出就到此為止，賣方絕不異言生是非。保證土 地來歷清楚，沒權利瑕疵，未設定質權或抵押權。若有瑕疵引起爭議，概由賣主負 責處理，與買方無關。本買賣心甘情願，但恐口說無憑，特立此讓渡書一份作為 憑證。
附註：確實收到買方支付買賣總價款柒拾捌円整。
(2) 登記手續
大致上與例一相同，但在登記目的欄則改為「持分一部」移轉，登記義務 人之權利登記濟證，因賣主張潭為未成年人，需附法定代理人同意書及住民 票抄本（戶籍謄本）、印鑑證明書，委託代理提出登記申請，還須提出代理 權限證書。645
例三：土地買賣預約證書646 1.預約證書：
（圖 4-2-3）。
(1)買賣預約土地：如末尾所記載 (2)買賣預定金：每甲三千七百円 (3)預付定金（手付金）：參百 円 (4)買賣登記履行期日：昭和拾年弍月 (5)尾款及支付期日：履行登記手續時付清。
特約事項：土地買賣預約承買人不履約時，所支付之定金由買方沒收。本預約書 作廢。出賣人違約不辦理登記，加倍返還其所受之定金，但因不可抗力及政府規定 致不能履行時，只需返還所收之定金。
昭和拾年二月口日 出賣人：陳詩沃 中 人：李通 承買人：陳奇灶
土地標示：員林郡鹽埔庄土名西勢湖第壱八零番(地)
645 陳向榮，《土地建物登記精義》（中）（台北：作者，1984），頁 30-31。
646 陳仕賢編著，《埔鹽鄉大有陳順昌號古文書》（南投：國史館臺灣文獻館，2010），頁 60。
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田壱分叁厘参毛五整，所有權全部 田四分整，持分拾分之口。
2.買賣登記時，仍須依預定證書買賣標示、價金再書立賣渡書，辦理土地
2.買賣登記時，仍須依預定證書買賣標示、價金再書立賣渡書，辦理土地