國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
證，向主管地政機關繳驗，經審查、公告無異議後，換發土地所有權狀，或他項 權益證明書，並編造登記簿。將實施換發土地權利書狀地區，視為已依照土地法 規定，辦理土地總登記。621如此解釋，雖有法律瑕疵，但對照日人「民法」及「不 動產登記法」，民法物權篇部份，民法第 176 條〔物權之變動〕物權之設定及移 轉，因當事人之意思表示而生效。第 177 條〔不動產物權之對抗要件〕不動產物 權之得、喪、變更，非依登記法規定進行登記，不得以之對抗第三人。再就我國 民法 758 條規定〔設權登記--登記生效要件主義」，不動產物權，依法律行為而 取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。第 759 條，因繼承、強制執 行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處 分其物權。除此而外，其餘條文內容幾乎相同。國府「土地登記規則」簡直是「不 動產登記法」翻版。政府以戰前已登記之產權證明（登記濟），辦理土地總登記，
換發新權狀，如此便民措施並無不妥；且時值兵荒馬亂之際，誠不宜以平常時期 觀點論斷當時人施政用心。更有人質問，戰前採用任意登記制，只要當事人雙方 合意即生效，台人對土地登記，並不重視。622
四、代書業與土地登記之關係
致戰後辦理土地總登記時，申請人 因僅擁有買賣、贈與等契約書，未辦理移轉登記，無法提出繳驗「登記濟」證明 書，被辦理機關駁回申請換發登記，讓當事人權利受損。衡之戰前登記案件之件 數，與權利登記制時期並未減少。台人重視土地產權，一有買賣移轉，大都在簽 約後即刻委託代書辦理登記手續。不辦理登記者，除該登記物有產權糾紛外，大 都屬日人所有，在日人未被遣返前，私自與之簽約，占用該不動產。才會僅有買 賣、贈與契約書，卻無登記濟之狀況。依據接收法令規定，戰後日人在台不動產，
一律收歸國有，當然不應給與登記。
台灣為移民社會，早期識字者不多，懂法律者更少。在台漢人傳承原鄉傳統，
凡土地買賣、設典、贌耕及分家等事宜，均請代書人代筆，以示公平、合理。就 出現之台灣古文書中有「代書(筆)人 000」契據，最早在雍正年間。623代書人 代撰寫契據習俗一直沿襲下來。1985 年樺山資紀履台後，除了軍政人員外，不 少民間人士也接踵而來，如在國內從事代書業務的佐柏達二、齋藤善次郎等人就 分別在 1896 與 1897 年來到台灣，以在內地執業經驗，在台從事代書工作。624
621 陳志熹，<台灣土地登記之研討>，頁 23-24
日治初期，日籍代書的社會風評不佳，且與業務有關，諸如重貼用印紙，侵佔當 事人委託金、偽造文書等情事，引來讀者投書報社，呼籲當局注意代書衍生的許 多弊端：
622 陳志熹，<台灣土地登記之研討>，頁 73。
623 高賢治，《大台灣古契字集》(台北：台北市文獻委員會，2002)，頁 432。此契字立於雍正 8 年，代筆人書記鄧幼嘉。
624 吳俊瑩，<台灣代書的歷史考察> (政大歷史研究所碩士論文，2007)，頁 57。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
關於代書人弊端，吾人屢屢耳聞，侵佔委託金、偽造文書、詐欺取財、勒 索敲詐等情事，據聞歐美對以代書為業者，要求一定之資格限制，於本島 亦盼有一定資格之限。625
台灣總督府乃決定於 1903 年將代書人納入管理，公布「代書人取締規則」，
將台灣的代書人納入管制。對代書人之定位與資格取得加以規定，明訂所謂「代 書人」係指接受他人委託，以代寫文書為業者(第 1 條)。有意從事代書人者，
應受管轄廳之許可(第 2 條)，曾犯文書偽造罪、偽證罪、詐欺罪、賄賂罪、侵占 罪、以及褫奪公權或停止公權者，不得為代書人(第 3 條)。1911 年修訂之「代書 人取締規則」，擴大代書人許可之消極資格，並加入執業倫理規定：如不得向他 人收受代書及製圖以外之費用，增加代書受理登記簿保存時限，雇用通譯其履歷 書須提交官廳許可，解雇時亦然。違反相關規定，則最高罰鍰提高至 100 圓。此 次修訂將「通譯」納入管理，其原因在日本人代書為業務溝通與拓展客源，雇用 台人當通譯駐在他處或深入村莊，招攬土地建物的買賣與抵押設典等登記業務，
所以將擔任「代書通譯」的台人一併納入管理。626
1903 年(明治 36 年)6 月台灣總督府要求各廳回報代書人數，據各廳回報，全 島代書人計 139 人，其中 100 名台灣人，日本人則有 39 名。其中阿猴、鳳山、
蕃薯寮、恒春、台東、澎湖廳等地區尚無人提出代書許可申請。在台北廳，有 24 人提出代書人執業許可申請，只有 13 人獲得執業許可，當中只有李梯茨為台 人，其餘皆日本人。
代書人已著重於土地登記業務 面之發展。至此，台灣代書制度已建立良善基礎，對代書人資格取得與執業加以 管制，避免代書素質良莠不齊。損害委託人權益。
6271905 年台灣正式實施土地權利登記制，當有土地有買賣設 定時，皆須辦理土地登記。土地登記業務轉為代書人最主要業務收人，628因此申 請代書執照者眾。1905-1908 年間全島代書人數遽增，1908 年(明治 41 年)突破 800 人，其中屬台人 587 人，日人 217 人。以當年台北廳內三個老市區為例，台灣人 代書 28 名，超過日人代書 20 名。日本人集中在城內 (8：0)，台人則在艋舺 (4：
11)、大稻城 (4：17)佔優勢，但台人集中的艋舺、大稻埕等地仍有日人代書執業，
顯然並無人種之隔閡排斥。629「台灣土地登記規則」公布實施後，業主權、典權、
胎權、贌耕權等皆須辦理登記，替代書業帶來龐大商機。630
625 吳俊瑩，<台灣代書的歷史考察>，頁 66；《台灣日日新報》，明治 34 年 9 月 24 日，5 版。
當時代書人繁忙情形，
《台灣日日新報》在 1906 年 6 月以「登記辦理所多忙」為標題加以報導：
626 吳俊瑩，<台灣代書的歷史考察>，頁 70-73。
627 吳俊瑩，<台灣代書的歷史考察>，頁 73-74。
628 早期將代筆與土地買賣仲介業務合併。台灣直到 2002 年，才將買賣仲介與土地登記業務分開，
須擁有代書執照與不動產經紀人執照。
629 政治利益較容易有人種差別，民間私人交易，則較不明顯。
630 吳俊瑩，<台灣代書的歷史考察>，頁 75。。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
嘉義廳管內稟請為代書者內地人暨本島人。計有三十八名。所有典胎，贌耕 以及業主保存，委託代書人辦理者。該門前若市擁擠不開。殊形熱鬧之象。
當此景況。幾如山陰道上。應接不暇。畢竟登記之徒。在村落者居多。城市 者稀少。大概因前地震。今又值市區改正。 羣忙於拆除厝屋。及轉居諸事。
稍有遲延。然不久自當一齊登記清楚也。631
同年 6 月 15 日更呼籲「希望代書增加」的民意反應：
恒春人民屢蒙當道諄諄諭示。頗知登記將來效力。而登記期限又迫在目前。
近值欲請登記者。不乏其人。但恒春代書。只有岡田福太郎氏一人。其應接 有不暇之勢。謄本書類。常堆積至數十件。累月不能辦清。人民甚感不便。
皆期望代書人。增設云。632
日治時期，配合土地登記制度之實施，人民申辦土地登記事項，大都委託代 書辦理，代書業與人民生活息息相關，台灣總督府先後制定「代書人取締規則」、
「台灣代書人法」等法令，633依法加以管理，讓土地登記制度更趨完善。延續 至今，辦理產權登記事宜，大都仍委託代書辦理。政府也先後制定相管法令，
將代書名稱改稱「土地登記專業代理人」再改為「地政士」，對地政士之職責、
資格、地政士證書申請，職業倫理加以規範，維護不動產交易安全，保障人民 財產權益。634代書在登記業務上所扮演角色，對社會有所助益。
631 ＜登記辦理所多忙＞，《台灣日日新報》漢文版，明治 39 年 6 月 3 日，6 版
632 ＜希望代書增加＞，《台灣日日新報》漢文版，明治 39 年 6 月 15 日，3 版。
633 <代書人取締規則發布>，《台灣日日新報》，明治 36 年 5 月 9 日，2 版；<台灣代書人法施行>
《台灣日日新報》，大正 12 年 3 月 10 日，2 版。
634 高點師資群編，《土地暨不動產實用小法點》(台北：高點文化，2008)，頁貳之 72-76。現代 社會強調「業必歸會」，透過公會加強會員之專業訓練與再教育、倫理規範宣導，會員之獎懲 等工作。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 土地登記實務解析—以買賣、典權、胎權為例
土地登記制度之運作順暢有賴人民與政府配合，就應申請登記事項向登記所 辦理登記。登記手續除需提出申請書外，另一重要文件則為契約書，透過登記手 續與契約書當可瞭解登記制度運作情形。就土地登記之種類，大致可分總登記、
權利變更登記，繼承登記、他項權利登記、塗銷等記、限制登記、標示變更登記 等等，其中以買賣移轉登記、抵押權、典權設定登記與民眾生活較密切普遍。因 此以買賣移轉登記、公地放領取得所有權登記，典權、抵押權設定登記等之契約 書與申請書為例，分析其意義。由於日治時期登記流程、簿冊，未有大變動，因 此，就戰前戰後之申請書表格與添附書類做比較，說明土地登記之運作方式及對 社會影響。祭祀公業土地登記屬登記上之特例，將在下一節探討。以下就民間較 普遍又與人民關係密切之案例加以說明。