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日本於明治天皇登基後，進行維新改革，仿效歐美，實施君主立憲國家體制。
並在 1889 年(明治 22)制定大日本帝國憲法。本憲法對所有權有明確規範；第二 十七條第一項規定：「日本臣民之所有權不得侵犯」，強調人民私有財產權，國家 應予保障，不得侵犯。第二項則規定：「因公益上必要所為之處分，應依法律之 規定為之」。212雖憲法明確保障私有土地所有權，但亦同時規定，政府因公益需 要時，得依相關法律徵收或徵用之。213此意雖對私有土地所有權加以保障，但允 許在國家或社會公益需要考量下，可依法加以限制。此為「土地徵收法」立法依 據。可惜，明治憲法並未明示：政府徵收私人土地時應負損失補償義務。214所以，
明治憲法對人民私有財產權之保障並未完備。215
4.
國有森林原野地返還私人條例(國有土地森林原野下戾法)
但在整個法制上，已確定私有土 地所有制，亦符合國家為公眾利益需要，得徵收私人土地並補償其地價之公私有 土地制度並存之保障。
地稅改革時，將公有地、民有地給予明確區分，對未能提出私有證據之土地，
則編為國有地。導致原占有或使用者之土地(以林野地較多)被沒收，因情況普 遍，216被沒收者屢屢向政府申訴，請求返回該林野土地。在民怨沖天之際，政府 為解決此問題，遂在 1899(明治 32)制定「國有土地森林原野下戾法」。其第 1 條 開宗明義規定：在地稅改革及寺社土地處分時，被編入為國有土地，今仍屬國有 之土地森林原野者，若對其地上之林木、竹子有處分或占有之事實，依本法律處 理之；並依據 1900 年(明治 33) 6 月 30 日中央主管部長(主辦大臣)訓令，接受人 民提出相關書類證據，經承辦機關驗證核定後，將土地改撥為該申請人所有或准 予繼續使用。217
5.土地私法之制定
因有此案例爾後台灣處理林野地處分時，改以公地放領方式，讓 原耕作者取回土地或繼續使用。
(1) 民法典的編成218
212 葉百修《從財產權保障觀點論公用徵收制度》。(台北：作者，1989)，頁 226。
213 徐一峰《土地徵收論》，台北：三民書局，1959。頁 1。憲法對財產權保障之規定，起 於 1789 年 8 月 26 日法國人權宣言第 17 條規定：「財產所有權是一種不可侵犯之神聖權利，
經合法證明，確為公共需要，而且履行公正補償，在未預付補償之前，不得加以剝奪」。並 明定於於 1791 年法國憲法緒言內 。嗣後世界各國憲法，對於私有財產權利均予保障；同 時規定因公共需要，得予徵收。
214 這是戰前憲法學者之通說。美濃部達吉，『遂 条憲法精義』。東京：有斐閣，1927。稻本 洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 15。
215 大澤正男《土地所有權制限の理論と展開》，頁 48-51。日本憲法對徵收補償有相當補償 說與完全補償說兩派論述。對照明治憲法之內涵，站在社會國家之立場加以了解，以當時 財政匱乏，又急於「殖產興業」，政府在土地徵收時，誠然無力達到完全補償。
216 篠塚昭次《土地所有權と現代》，東京：日本放送出版協會，昭和 49。頁 164。「官民有 區分」時，將大部分的山林指定為「官有地」，這些山林成為國家本身巨額國家資本，大大 促成日本資本主義的形成。
217 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 15。
218 明治 29 年 4 月 27 日法律 89 號
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明治時期之新民法編成採用德國民法原理編制而成，共分成總則、物權、債 權、親族及繼承五篇，1896 年(明治 29)先公布總則、物權篇、債權篇，1898 年(明 治 31)再公布親屬篇及繼承篇，整部民法則在 1898 年(明治 31)開始生效實施。物 權篇包括不動產與動產兩項。民法上涉及不動產法之內容，其特徵如下：(i)定義 不動產之意義，民法第 86 條：不動產指土地及其定著物。其他之物則稱動產。219 日本民法雖採用歐洲大陸法，卻不援用地上物附屬於土地之大陸法系原則，將土 地與建物分離，土地與建物均可分別作為抵押權之抵押物，而當抵押物處分後土 地與建物不同屬一人時，則產生法定地上權情形。除所有權外，民法物權篇還包 括地上權、永佃權、質權、抵押權等用益及擔保物權。220(ii)所有權及契約之自 由221，民法規定所有權之權限，所有者擁有自由使用收益及處分管理權利，允許 所有權人得自由使用處分該土地及買賣、租賃等與簽訂契約之自由；但他法令有 特別規定者，則對所有者加以限制或科以特別負擔。222(iii)借地法與民法二者並 行制度，所謂借地法：指為保障租借他人土地以供自己興建房屋者，對地主與借 地者間之特別法，排除民法租賃之相關規定。223借地法第一條規定：在本法施行 前，在他人土地上有工作物或竹木而為土地之使用者，推定使用者擁有該土地之 地上權。224(iv)廢止傳統物權項目及秩序，但沖繩縣除外。民法實施後，土地上原 存之舊有權利因而廢止；採物權法定主義，物權除依法律或習慣外，不得創設。
(民法 175 條)。但沖繩縣則維持其舊慣政策，明治維新後並未同步實施地稅改革，
因此規定：民法上有關不動產之規定，並未施行於沖繩縣。但為不動產所有權明 確化，1899 年(明治 32)單獨制定「沖繩縣土地整理法」。225並開始進行土地整理 事業，就村裡原有之「百姓地、地頭地」等地，以村為整理調查區段，從事整理 交換分割事宜，確定其所有權。凡在蕃政時代，非屬村有地而為私人持有，則登 記為該持有人所有。河川、堤防、道路等用地，則登記為公有。那霸、首里等地 區之建地，只要建物所有人提出有押印書類證明，該建地亦登記為其所有；同時 每一筆土地均詳實測量調查，核定其等級、地價並課徵應負擔之田賦。經過土地 整理後，直到 1906 年(明治 39)沖繩才正式納入民法實施地域。226
219 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 17。土地及ヒ其定著物ハ之
日本民法 1923 年後才在台灣正式實施，但為推行土地調查事業，台灣總督府以律令制定台灣地 籍規則、台灣土地調查規則，作為土地調查之依據。
ヲ不動產トス；此他ノ物ハ総テ之ヲ動產トス。
220 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 18。
221 依據川口由彥之研究，認為在近代日本歷史上，根本沒有「所有權的自由」，就「土地 所有權論」在日本之所有權屬非絕對性之觀念是視為當然看法。川口由彥《近代日本 の土地法観念》，(東京：東京大學出版會，1990)，前言部分 ii。
222 此和近代法上之「土地所有權之自由」在性質上有很大差異。川口由彥《近代日本の土 地法観念》，頁 9。
223 此在舊民法典制定過程中，對「耕作權」與「借地權」是屬物權或債權有很大爭論。篠 塚昭次《土地所有權と現代》，頁 178-186。
224 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 18-19。
225 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 19-20。
226 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 20。
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http://www.japanlaeinfo.sdu.cn/html/fazhengziliao/20071201/253.html。200406-15。
231 篠塚昭次《土地所有權と現代》，頁 76-77。法國大革命所揭櫫的「自由」理念，就法律
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動產租賃期間僅規定最長 20 年，對最短並未規定，基本上依當事人自由。4.刪 除用益權，但永借權與地上權均仍然保留。將永借權更名為「永小作權」，並新 增入會權的規定。永小作權係以土地(耕地)為對象，地上權則以宅地與林地為對 象，將物權與債權的選出237委由當事人之意思決定。238民法會將利用他人不動產 區別的背景，其一是從江戶時代開始，存在著佃農依附在「永久佃耕」的無年限 耕作制度，其二是明採用潘德克頓 (Pandekten)編制體，至分類物權編和債權編，
將兩種權利嚴格區分，立法者就利用他人的土地、房屋設置物權和債權，授權雙 方當事人選舉。239
近代土地所有權之特質，若以歷史各階段之社會生產關係來決定觀之，不 同時期對土地所有權制將會有不同的規制，考量點包括公法上與私法上的規制。
這些規制牽涉三個問題點，即作為公共性制限的界限、要否補償及補償程度與開 發利益的處理等點作綜合考量，如此，民法上之土地所有權內涵，將由政府以公 法規制，直接干預調整。240
(2) 不動產登記法
如此，有關所有權規定之特別法將不斷修訂頒布實施，
以符合時代潮流與國家社會所需。
日本對土地所有權之認定，原先是採取土地建物公證制度，土地產權變動，
一經公證即生效力。為了土地登記制度完備、土地情報制度之整理完善，1884 年公布之「地稅條例」，規定土地權狀上之登記名義人為納稅義務人。1884 年(名 治 17)12 月 16 日，大藏省達第 89 號公布「地租相關諸帳簿」，作為辦理地租登陸 課征時，各機構準備規則，1886 年(明治 19)制定「登記法」後，才在全國各機關 設立裁判所擔任不動產公示事宜。1889 年(明治 22)頒布「土地台帳規則」，確定 土地台帳為地稅相關事業之登錄簿，作為核課土地稅(地代)依據。241各府縣與鄉 市公所，則印製土地所有權狀、土地台帳，地籍圖、台帳附屬地圖(公圖)及登記 簿，接受人民申辦土地所有權移轉與抵押權、質權設定等業務。1896 年(明治 29) 因應大藏省各地方稅務署新成立，土地台帳、公地圖改歸稅務署管轄，登記簿則 歸裁判所管轄。1899 年(明治 32)制定「不動產登記法」，登記事項再改由法院管 轄，不動產登記採物的編成主義、共同申請主義、對抗要件主義242
237 即由出租者與承租者双方合意認定出租物(宅地或林地)之租賃，屬於物權或債權性質。
，土地與建物
238 山中永之佑著、堯嘉寧、阿部由理香、王泰升等翻譯，《新日本近代法論》。頁 270-271。
239 六本佳平著、劉銀良譯《日本法與日本社會》（北京：中國法政大學出版社，2006），頁 314-315.
240 大澤正男，《土地所有權制限の理論と展開》，(東京：成文堂，1979)，頁 12-14。
241 友次英樹《土地台帳の沿革と読み方》，(東京：日本加除初版社，平成 19)。頁 3。
242 登記非權利移轉變動生效要件，但登記後得對抗第三人主張，亦即土地權利之移轉、設
242 登記非權利移轉變動生效要件，但登記後得對抗第三人主張，亦即土地權利之移轉、設