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權。259土地、房屋租賃的社會關係，是所有者與租賃者間所締結的契約關係，此 社會關係長期受契約的約束，雙方關係處於對立狀態，第一次世界大戰後，日本 佃戶與地主間對立糾紛，隨著經濟社會的變化更加明顯，且有組織化現象。260
因房地租賃糾紛多，訴訟讓弱勢者疲於奔命，政府遂於 1922 年(大正 11)訂 定「借地、借家調整法」，明定對此類糾紛爭議，調解方式具法律效力，
政 府基於福利國家理念，立法保護弱者，避免社會對立情況趨於嚴重。這些特別法，
大為削弱所有權之絕對自由權能，具有所有權社會化濃厚性質。
261此調
解制度，在關東大地震時達到保護弱勢者功效。因應關東大地震重大災情，1924 年(大正 13)制定「借地、借家臨時處理法」，以災害之立法點對民法立法原則加 以修正，讓因建物被震燬喪失借地權之屋主獲得對抗地主之權利，並得以「易地 重建」方式分配其房屋，政府並優先貸款扶助受災戶重建家園。這也是戰後各國 對發生重大災害城市訂定「借地借家臨時處理法」時參考援用法源。262
2. 外國人土地法
明治初期，受到不平等條約，外國人(洋人)享有治外法權影響，因此不承認 外國人在日享有土地所有權，但外國人得取得期限達 999 年之地上權。不平等條 約廢止後也開始承認外國人得取得土地所有權，1910 年制定「 外國人之土地所 有權相關法律」，規定外國人在日本取得土地權利，以依條約或其本國法律，日 本人民或法人得在該國享受同樣權利者為限。但因當時美國排日運動盛行，所以 並未實施，直到 1925 年(大正 14)「外國人土地法」正式實施，才正式承認外國 人在日本得取得土地所有權。263
3. 抵押證券法
抵押權證券法主要因應昭和初期不動產恐慌所採取之一對策，以減少銀行因 貸款之不動產價格暴跌致資金流通發生問題。此即通稱之抵押權貸款債權證券 化，將以不動產為抵押物供擔保之貸款債權變成證券之形態，264藉由土地信託公 開發行證券。265政府於 1931 年(昭和 6)制定抵押證券法，讓銀行之抵押權得證券 化，以抵押權為擔保，發行有價證券公開在資本市場流通，吸收市面大眾資金，
活絡銀行資金流動，避免銀行倒閉引發經濟風暴。266
259 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 32。
但因手續繁雜一直未有進
260 六本佳平著、劉銀良譯《日本法與日本社會》，頁 313。
261 我國土地法第 101 條有類似規定：因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣市機關予 以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。
262 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 33-34。我國在 911 大地震後，
亦 有制定類似法令，以利受災區快速復原重建。
263 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 34。
264 臧大年、謝哲勝、鄭惠佳著，《不動產抵押貸款債權證券化》。台北：翰蘆，2000。頁 23-24。
265 臧大年、謝哲勝、鄭惠佳著，《不動產抵押貸款債權證券化》，頁 2。土地信託若不公開 發行證券，則非不動產證券化。非公開發行，指以私募方式發行，吸取資金。
266 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 36-37。
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展，直到抵押證券法再度修訂，專業抵押證券公司成立之後，本證券市場才發展 成長。267
4. 地代家賃統制法及宅地建物等價格統制令。
地租、房屋租金及地價、房價之統一管制，主要因應中日戰爭導致地租、房 租高漲之對策。基於 1938 年(昭和 13)公布之國家總動員法，而於 1939 年 10 月 8 日發布地租、房租統制令(第一次統制令)，統一限定地租、房租之價格，以防止 地租、房租隨市場需求變動，引發物價暴漲問題。接著 1940 年(昭和 15)又發布 新的地租、房租統制令，取代第一次發布之統制令，明令本法公布後，對原地主、
房東所訂之地租、房租，地方首長、福利衛生部長對得依當地適當標準價額，命 令地主、房東減低地租、房租。隨著又對建地、房屋之售價加以管制，1940 年 宅地建物等價格統制令，對 1940 年後建地建物之買賣，其售價不能超過政府所 估定之價格，1941 年(昭和 16)更擴及農地，限制地主、屋主之利潤，防止房地炒 作，安定社會穩定。
(二) 都市計畫及市地利用法制 1. 都市計畫法、特別都市計畫法
因應全國各地域之都市化，以市街改造為中心，建立整體土地利體制，因此，
對明治以來之都市計畫體制加以檢討，而於 1919 年(大正 8)制定「都市計畫法」，268 其目的為維持交通、衛生、保安及經濟等長久安寧、增進社會福利，設置重要公 共設施，並促進城市與區外之均衡發展。具體內容包括都市區域之劃分，建築物 限定，土地區畫整理，道路、廣場、河川等用地之取得與鋪設。都市計畫手續與 權限採取中央集權制，各城市之都市計畫事業，均須報請內政部(內務大臣)裁 決。同時設立「風致地區」，將具良好自然景觀地區269，劃定為風致區，給與特 別管理維護。規定為增進市地之利用，可實施市地重劃。1923 年(大正 12)9 月 1 日關東大地震，為了受害災區重建所需，乃於同年 12 月公布特別都市計畫法，
規定中央政府及東京市直接參與或指導市地重劃事業者270
267 臧大年、謝哲勝、鄭惠佳著，《不動產抵押貸款債權證券化》，頁 80。
，無需建地、建物所有
268 大澤正男《土地所有權制限の理論と展開》，頁 16-26。都市計畫作為實現都市之發展及 土地合理利用為目的之手段，因此，都市計畫與土地所有權發生密切關係，亦即都市計畫 會對土地所有權有所限制，其限制形態大致有：土地使用分區對土地利用之限制，都市計 畫之實施對必要土地之徵收、徵用。為避免都市計畫實施間其它之干擾，對工作物之限制，
市地重劃 實施上公用換地亦是對土地所有權之限制。
269 風致地區 (ふうちちいき)，樹林與水邊地等自然物及社寺、名勝古蹟之特殊區域，劃定 為風 致地區(可翻譯為「法定風景區」)，為本使用區規劃重點，在求得都市與自然兼顧，
也可作為爾後都市綠地之保全制度先趨。日本最早案例為 1926 年指定明治神宮為風致地 區。台灣非都市土地使用規則第 3 條，將非都市土城依其使用性質，編定為甲建、乙建、
丙建、丁種建築用地……遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安…等 18 種使用地。遊憩、
古蹟保存、生態保護等用地與風致地區內土地使用性質類似。
270 此即市地重劃方式分成公辦市地重劃與政府監督指導之私辦市地重劃。
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者同意即可指定區段進行市地重劃事業。換地時須提供一成面積作為重劃費用之 規定亦減免，災區重劃之地主、屋主不須提供一成抵費地，減輕參與者負擔，當 時共有 1,100 萬坪土地為震災區(全東京市面積約 2,400 萬坪)，基於本特別法參加 市地重劃之面積約 920 萬坪，地主有 14,400 人，東京下町之街區271
2. 市街地建築物法
，大都在此特 別法下完成都市重建。
1919 年配合都市計畫法之實施，同時發布「市街地建築法」，272