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被誤認或被收歸國有，不得私自否定調查時之查定效力。但這種「絕對確定力」
是建立於已經登記在「土地登記簿上」者，1932 年（昭和 7 年）高等法院上訴部 判決指出「未依土地調查規則進行申告，因而未受查定之土地，即所謂未登錄於 土地登記簿（土地謄本）者，其乃屬於從前擁有者所有土地，並未因土地未受調 查而喪失其所有權」563
(三) 「台灣土地登記規則」實施期－權利登記制
。未登記在土地登記簿上，該土地仍屬原所有人，法院以 是否在土地登記簿上登記完畢，做為該土地之所有人。未登錄土地，在土地總登 記（土地調查）後，權利人應向登記機關，申請辦理所有權第一次登記。西部地 區土地調查完成後，政府乃於 1905 年（明治 38 年）發布「台灣土地登記規則」，
正式實施土地登記制度。
1. 頒布「台灣土地登記規則」與實施
土地登記制度之實施，是日本政府加速在台推動現代化所必須之手段，現 代法的設置。總督府參事官兼法務課長手島兵次郎曾參與登記規則起草工作，在
「台灣土地登記規則」送內閣敕裁理由書上，強調台灣經土地調查後業主權已確 定，及依據舊慣調查會對典權、胎權、贌耕權之調查報告，其效力範圍大致已瞭 解，所以設計登記制，為讓這些權利之得喪變更狀況明白起見，須採取強制登記，
讓登記發生確定效力，使作為各項行政基礎之地籍更加精確，因此，不採取內地 之任意主義登記制，改實施強制登記制。564登記規則草案經敕裁通過後，台灣總 督府乃於 1905 年(明治 38 年) 5 月 28 日以律令發布「台灣土地登記規則」，為臺 灣第首部土地登記法，全文共計 15 條，565
陳獻明，＜台灣日據時期被強占土地問題之研究－從財產權保障觀點＞（台北：國立政大地政
主要規定如下；凡土地台帳登錄之土 地其有關業主權、典權、胎權、贌耕權等權利之設置、移轉、變更及限制處分，
除繼承或遺贈外，未依本規則完成登記，則不生效力，繼承或遺贈非經登記，不 得對抗當事以外之人（第 1 條）。規定應該登記之權利有業主權、典權、胎權、
贌耕權等四種，登記原因包這些權利之取得、移轉、喪失、設定與變更，非經登 記完畢，不發生法律效果，屬強制登記制。典權及胎權完成設定登記者，該土地
研究所碩士論文，1998），頁 93。
563 柿齒松平著、未署名議，《祭祀公業與台灣特殊法令之研究》（台北：眾文，1994），頁 157；
陳獻明，＜ 台灣 日據時期被強占土地問題之研究－從財產權保障觀點＞（台北：國立政大地 政研究所碩士論文，1998），頁 93。
564 ＜台灣土地登記規則＞，《台法月報》第 1 卷第 2 號(明治 38 年 7 月)，雜論篇-頁 6-7。另外 依據岡松參太郎 對台灣土地登記規則採取德式登記生效之理由，指出本地人缺乏登記觀 念，以致任荏苒徒過，怠於登記，從而對私權的確保有所瑕疵，其結果應作為各項行政基礎 的地籍欠缺精 確，甚至造成稅收妨礙者不少。故傚德國登記主義，應登記之權利種類限於 業主權、典權、胎權、 贌耕權，按這四種權利為本島習慣上權利中最為顯著，且依舊貫調查 會之調查，其效力範圍亦已相當明確。王泰升，《具有歷史思維的法學》（台北：元照，2010）， 頁 172；早稻田大學圖書館所藏，＜土地登記規則案附逐條說明書，登記收支概算＞，《岡 松參太郎文書（微捲資料）》，C33，20-3。
565 台法月報編輯部，《台法月報》第 1 卷第 1 號(明治 38 年 6 月)，頁 16-18、36-37。柿齒松平 著、未署名譯，《祭祀公業與台灣特殊法令之研究》，頁 145。
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再提供為其他債務之擔保者，典權人、胎權人取得優先受清償權利。(第 2 條)指 定土地登記辦理機關為地方法院及其出張所或登記所(第 3 條)。土地登記事項除 本規則所定者外，準用不動產登記法(第 4 條)。依準用不動產登記法，則業主權 應依該法之所有權，典權應依質權，於胎權應依抵當權（抵押權），贌耕權應依 永小作權（永佃權）各條規定。
台灣土地登記規則施行細則，更補充規定，土地登記簿由覆審法院製作，再 經負責登記官廳請求，交付使用。製作印鑑卡，以核對登記申請書內用印，代替 當事人簽名，作為證明「登記義務人」真意之手段，屬申請登記時義務人必須檢 附文件，但權利人無需檢附。566 代位申請登記時機，則為債務人死亡，其繼承 人未辦理繼承登記時，債權人可代替債務人向申請登記所辦理代位登記。逕為登 記，若干土地權利登記不必經登事人知申請，對已登記之土地如有土地分割、合 併、滅失、地目變更等事項，土地登記機關基於職權直接于以登記。逕為登記後，
所交付之登記通知書與登記濟證，具同一效力。567
本規則就土地登記應登記之權利、登記原因。登記機關加以明文規定，並 對其他未規定事項及權利，準用國內「不動產登記法」，作為補充規定。抵押權、
質權登記有優先清償之權，讓不動產資金融通取得適當途徑，建立安定不動產金 融市場，這些皆是現代化資本主義國家之必要條件。
在登記簿與登記紙上亦分別規定，土地登記簿所用紙張，分設甲乙丙三個 區。甲區事項欄內記載業主權一切事項，乙區事項欄內記載典權、胎權一切事項，
丙區事項欄內記載贌耕權一切事項。
登記程序及審查：由當事人提出申請，申請人應提出土地台帳謄本，但業 經登記之土地則免。登記審理時，登記官吏如認為登記事項有虛偽與真實不符 時，則應批示理由，將案件駁回。前項登記事先之查訪，亦可囑託他官廳代為調 查。登記官吏在調查期間，當調察事項歷經彌久時日還未決定之間，若有同一筆 土地上有人再申請其他登記時，登記機關依職權應准先前申請之案件，給予「權 行」登記。但該申請登記爾後若遭駁回，則該「權行」登記當依職權塗銷之。對 於這項規定，雖是便民權宜措施，但本時期之土地登記具有確定力與公信力，對 登記事項有爭議或疑慮之案件，應先行駁回較為妥當。以免衍生更多糾紛。如現 今之土地登記規定，當登記之權利人、義務人或其他與該登記有關之權利關係 人，有爭執者，應予駁回。
較特殊之處，契約書公證之效力：遵照法律申請製成公正證書者，即視為已 完成登記。公證官吏造成公正證書，應將登記事項向管轄登記機關為囑託登記，568
566 幾代通《不動產登記法》（東京：有斐閣，1989），頁 120。目前仍沿襲使用，當事者附戶政
不得延遲。契約一經公證後，登記機關對契書內容不必再實質審查，可省作業時 間。但經登記後才有公示效果，所以規定須由公證機關向登記所申請囑託登記，
事業所所所發之印鑑證明書代替印鑑卡，供審查時核對。
567 柿齒松平，未署名譯，《祭祀公業與台灣特殊法令之研究》，頁 147-149。
568 囑託登記，政府機關將土地權利變更事項囑託該管登記機關所為之登記。契約書公證業務歸 法院管轄，在各地方法院均設置公證處，辦理公證業務。
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這也是政府設立登記制度之目的。
本規則對典權、胎權及贌耕權另訂落日條款：在本規則施行前所設定之典權、
胎權569及贌耕權，自本規則施行之日起限一年之內，非依本規則完成登記者，只 對當事人有對抗權。570
2. 土地登記之特徵
在新舊制度更迭期間，定下緩衝期規定，讓當事人有所準 備，避免當事人權益受損。
(1)「強制登記」：
在登記生效主義下，土地登記被賦予絕對性的效力，不問土地真權利人為 誰，凡依登記簿之記載而為權利之變動，法律皆承認其效力。571
採用強制登記原因，主要是民政長官後藤留德背景與強勢作風，對德國土 地登記制有所瞭解；加上早期台人法律觀念淡薄，習於舊慣，若不強制性規定，
所頒布之「台灣土地登記規則」將形同廢文，難以在台灣建立土地登記制度。所 以總督府以律令排除日本「民法」所規定之「任意登記」方式。期土地登記制度 順利進行，達到預期效果。
(2) 應登記之權利：
包括業主權、典權、胎權、贌耕權等四種，名稱配合台人習慣，而非日本 民法物權篇內容，這種為殖民地習俗而特設權利名稱，殖民史上罕見，也展示立 法者有意讓台人快速進入狀況，對土地登記有所認識，遵守新法規定。業主權類 似日本民法之所有權，胎權則為抵當權（抵押權）、典權為質權，贌耕權為民法 永小作權（永佃權）。世上之土地登記制度都具有穩固性、簡易、迅速、適境等 原則，572
(3)登記生效：
日人在制定台灣土地登記制度時，採納這些原則作為立法設計上考量。
蓋土地登記制對台人是新制度，應申請登記事項不宜太繁雜，先以台灣舊有且切 身之項目作為登記權利，人民易了解也會重視。至於其他權利僅以當事者間意思 表示就發生效力。
規定應登記的業主權、典權、胎權及贌耕權等四種物權，其變動非經登記，
不生效力。改變台人舊習，契約簽了就生效，頂多再向官府申報，繳納契稅就完 交易手續。登記生效主義，最早由德國採納實施。
(4) 登記具公信力：
已登記之權利有公信力，登記簿上所記載之事項（土地標示與權利內容），公
569 在 1904 年台灣總督府法院對胎權定義，為債權之擔保，交出相關不動產契字作以作 不動產之準當，單純之出胎，胎主雖保有契字，其權利僅止於收取利息(以稻穀或現金)，對 於出胎之土地，並無其他 權利。所以在 1905 年後，將胎權視為民法之抵押權（抵當權）。台 法月報編輯部，《台法月報》第 1 卷：第 1 號(明治 38 年 6 月)頁 92。＜貸金請求事件>，台北 地方法院明治 36 年第 329 號覆審判決。
570 台法月報編輯部，《台法月報》第 1 卷：第 1 號(明治 38 年 6 月)，＜土地登記規則第 13 條
570 台法月報編輯部，《台法月報》第 1 卷：第 1 號(明治 38 年 6 月)，＜土地登記規則第 13 條