法総則》（東京：有斐閣，1965），279-281。
184 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 2。
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兩主、受各地區不同的慣習所限制，和近代土地所有權「單一性」有所不同。在 身分限制上，如武士不能所持「農地」，農民亦不能所持「武家地」之持有者身 份限制。189所謂「一地兩主」，指一塊土地上得成立複數之所持，地主與永佃權 人對該宗土地均擁有「所持」權利，這點和清領時之台灣地權型態有些類似；受 各地區慣習限制，所持土地之權利義務因各地域不同而受其限制，如有些地區慣 習，土地出賣時須經周邊地主同意，原則上其限制依幕府直轄地而有所不同。190 2.
地租改正(田賦改革)確定土地私有制度
日本近代土地制度是以地租改正為其開端，明治政府實施「地租改正」謀求 解決歷史課題，透過全國地籍整理，克服近世封建制度內在矛盾所產生之地籍紊 亂情形，同時建立新的租稅制度。1911870 年 (明治 3) 6 月，神田孝平提出「田租 改革建議」，建議政府解決買賣之禁令，使人民申告地價，並發給記載地價的地 券，以該地價為基準加予課稅。但在農民要求減輕年貢強烈聲浪下，並未被採 納。192明治維新後，對土地所所有權的處理分成兩派相互對立，一派從「王政復 古」 的觀點主張「土地公有」論述，另一派則基於日本經濟未來發展考量，主 張確立土地所有權自由政策，在需要快速振興日本經濟之前提，193土地所有權自 由獲得共識。因此，1871 年(明治 4)8 月 27 日太政官佈告：對地租與租屋當事者 自由之「相對令」、同年 9 月 4 日大藏省 47 號公告：對田旱地耕作自由之許可 令(田畑勝手作り許可)，1872 年(明治 5)2 月 15 日太政官 50 號布告194：廢止以前 對土地所有者之身份限制，只有國家擁有發布土地法令之權限，作為近代私有土 地所有權制基礎。1873 年(明治 6)六月，依據天皇指示195：租稅是國家之大事，
攸關國民之福祉與負擔，須急速將全國之租稅統一；因而於同年 7 月 28 日公布
＜地租改正條例＞196，後又頒行＜土地典押規則＞及＜地租修正條例＞，重新測 量土地，規定地價，並以此地價作為課稅標準，每年課以 3％之地稅，同時交付 地券(土地權利證書)197，作為持有人對該土地之產權憑證。允許人民自由買賣、
典押或租佃，遂使封建的土地制度198，轉變為半封建的土地制度199
189 台灣在 80 年代對農地取得者之身份亦有所限制，非具自耕農身份證明，不得購買農地。
，允許地主可
190 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 3。
191 山中永之佑著、堯嘉寧、阿部由理香、王泰升等翻譯，《新日本近代法論》(台北五南，
2008)，頁 262。
192 石井寬治著、黃紹恆譯《日本經濟史-第二版》，頁 139。
193 篠塚昭次《土地所有權と現代》，頁 187。明治政府的產業政策大原則：「殖產興業，」
194 太政官布告 50 號：地所永代売買ノ儀来禁止ノ處自今四民共売買致所持候儀被差許候 事。
195 上諭 朕惟フニ租稅ハ囯ノ大事人民休戚(きゅうせき……喜びと憂い)係ル所ナリ……。
196 地租條例內容，自地稅改革條例公布生效後，舊有之田旱貢納法全部廢止，在發給地券 時須先經過土地調查，查得此筆土地之地價，並以總地價之 3％作為土地所有人每年應 繳納之土地 稅。稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 4。
197 石井寬治著、黃紹恆譯《日本經濟史-第二版》，頁 139。地租改正之前提及其基礎者為 地券之發行。
198 封建制度，中文意指「封土建國」，帝王將京畿以外之土地，分封給諸侯，並授與爵位，
諸侯 再將部分土地授與卿大夫。這種土地制度，稱為封建土地制度。歐洲封建制度
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（Faudalism/Feudal system），指中世紀之領主，將土地分賜給封臣，這賜予之土地稱采邑，
封主有為領主打戰之義務，作為取得采邑之回報。領土、封臣和采邑間之關係和責任，構 成封建制度之基礎。此種 土地制度，稱之封建土地制度。中、歐兩地間帝王(共主)－國王、
諸侯－封臣名稱雖不同，但從土地分配而言，是一樣的。http//Wikipedia.org/zh-tw/封建制 度(中國): http//hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid＝7008110301397。2013/10/12。
這種林野
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所有權單一性得以確立。205地券的發行交付，讓公有地與民有地之區分明確化，
此即土地公有、民有之處分。這種將土地所有權交付與土地所有人並確定其關 係，就此公、私有土地劃分之法律性格，學界分成「確認」與「創設」說兩派。
確認說學者指出：土地所有權狀發行結果，官民有區分等作為，不過是從法令上 對土地所有權的單純確認效果。江戶時代有關土地之所有權雖不存在，但衡之該 土地權利人及關係人間之各種權利，其類似於土地所有權，而以土地所有權位階 最高。因此，雖未交付土地所有權狀，只要該土地登記簿上登記之所有人，並不 會因未交付土地權狀而失去該土地所有權，此派論述以我妻 栄博士為代表206。另 外一派則主張屬創設性質，認為公、民有土地區分處分，屬土地所有權創設性質，
公有地與民有地所有權歸屬之確定，為行政處分之事項，因此，土地所有權是明 治政府立法政策所創設之法律產物，為了創設土地所有權而為之公、民有區分，
申請文書退還處分(下戾處分)207等均是近代所有權創設所形成之效力處分；土地 調查處分時所遺漏之土地，根據申請文書退還處分法(下戾法)規定，應全部歸為 國有。若從歷史文脈加以分析，當時政府的立場應該認定公私有土地所有權區 分，是屬於創設法律效力性質。208
地券的發行，主要負擔公法機能(課稅機能)，但土地交易上亦兼具私法功能；
1874 年(明治 7)10 月太政官第 104 號布告明確表示：地券的重發，為所有權移轉 生效要件，規定人民移轉所有權時，需向政府機關申請重發地券，土地才發生移 轉效力，重新發券(即契約當事人到政府機關辦理土地移轉繳稅後，政府機關發 新地券給新的所有人)，成為土地交易生效必要條件。1877 年(明治 10)7 月，司法 省以丁第 49 號令，否定交易須以重發地券為生效要件，改規定：只要有戶長押 印，交付土地買賣證書之後，土地所有權就已移轉。
1898 年台灣台灣亦採用創設說。認定土地調查 之公私有權區分，具創設性法律效果。
209在土地質押方面，1873 年 (明治 6)制定土地質押規則，將土地擔保制度區分為質(占有擔保)與押(非占有擔 保)，僅在質的場合，才有義務將地券交付質權人。210同時亦承認第二順位、第三 順位之抵押設定效力。更規定，在金錢穀物借貸契約書中，押印的證人、保人均 須負擔連帶清償責任。這種從保護債權人立場之擔保法制，促進日後土地擔保金 融的發展。211
3.
制定大日本帝國憲法，保障私有財產
擔保人負連帶清償責任，台灣仍沿襲採用。
205 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 5-6。
206 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 5-6。
207 下戾處分，即在土地處分調查時，當事人提交官廳之文件退回本人之處分。
208 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》，頁 8-9。
209 山中永之佑著、堯嘉寧、阿部由理香、王泰升等翻譯，吳文星主編《新日本近代法論》， 頁 265。
210 早期台灣銀行辦理房屋貸款，銀行除取得抵押權設定他項權利證書外，還要貸款人將所 有權狀交付銀行保管，將質(及通稱質當)與押(抵押)必備要件混淆，經民間多次批評後，
今抵押貸款者，抵押人不需再將所有權狀交給銀行保管。
211 山中永之佑著、堯嘉寧、阿部由理香、王泰升等翻譯，《新日本近代法論》，頁 265-266。
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日本於明治天皇登基後，進行維新改革，仿效歐美，實施君主立憲國家體制。
並在 1889 年(明治 22)制定大日本帝國憲法。本憲法對所有權有明確規範；第二 十七條第一項規定：「日本臣民之所有權不得侵犯」，強調人民私有財產權，國家 應予保障，不得侵犯。第二項則規定：「因公益上必要所為之處分，應依法律之 規定為之」。212雖憲法明確保障私有土地所有權，但亦同時規定，政府因公益需 要時，得依相關法律徵收或徵用之。213此意雖對私有土地所有權加以保障，但允 許在國家或社會公益需要考量下，可依法加以限制。此為「土地徵收法」立法依 據。可惜，明治憲法並未明示：政府徵收私人土地時應負損失補償義務。214所以，
明治憲法對人民私有財產權之保障並未完備。215
4.
國有森林原野地返還私人條例(國有土地森林原野下戾法)
但在整個法制上，已確定私有土 地所有制，亦符合國家為公眾利益需要，得徵收私人土地並補償其地價之公私有 土地制度並存之保障。
地稅改革時，將公有地、民有地給予明確區分，對未能提出私有證據之土地，
則編為國有地。導致原占有或使用者之土地(以林野地較多)被沒收，因情況普 遍，216被沒收者屢屢向政府申訴，請求返回該林野土地。在民怨沖天之際，政府 為解決此問題，遂在 1899(明治 32)制定「國有土地森林原野下戾法」。其第 1 條 開宗明義規定：在地稅改革及寺社土地處分時，被編入為國有土地，今仍屬國有 之土地森林原野者，若對其地上之林木、竹子有處分或占有之事實，依本法律處 理之；並依據 1900 年(明治 33) 6 月 30 日中央主管部長(主辦大臣)訓令，接受人 民提出相關書類證據，經承辦機關驗證核定後，將土地改撥為該申請人所有或准 予繼續使用。217