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二、土地登記實施過程與民情反應
土地登記制度是現代化國家產物，以公權力介入私民事領域，對不動產加以 規範，登記制度之實施，對習於舊慣為交易依據者，可說是新生活習慣，日人更 擬透過土地登記制，讓地權透明化，建立現代化不動產交易與金融市場，吸引國 內資產家來台投資。其實施過程與民情反應如下：
(一) 台灣土地登記規則實施期
1905 年(明治 38 年)5 月 25 日台灣總督府以律令第 3 號公布「台灣土地登記規 則」，並公布自同年 7 月 1 日起實施，在地方法院及其出張所之管轄內設立登記 所，配置法院書記官處理登記及公證事務，積極進行土地登記作業。初期設立之 登記所（表 4-1-1）：台北地方法院、淡水、桃園登記所，新竹出張所、苗栗、
大甲登記所，台中出張所、彰化、埔里社登記所。台南地方法院、鹽水港、蕃薯 寮、鳳山、東港登記所，嘉義出張所、北港登記所等土地登記辦理機關，並於同 年 7 月 1 並開始受理申辦登記業務。590這是台灣首批土地登記所，隸屬地方法院 管轄，將土地登記業務歸屬司法業務。業務機關設置仿照日本，591
表 4-1-1 台灣最早設置之土地登記所（地政事務所） 1905 年（明治 38）
但將法務局改 為台北、台南兩個地院分管，為方便民眾就近申辦，法院除在院內設登記所外，
其下再設出張所、登記所，就其轄區內土地辦理登記業務。
法院及其出張所 登記所名稱
台北地方法院 台北地院登記所、淡水、基隆、深坑、
桃園
新竹出張所 新竹出張所、苗栗、大甲
台中出張所 台中出張所、彰化、北斗、南投、埔里
(埔里社)
台南地方法院 台南地方法院登記所、新化(大目降)、
鹽水(鹽水港)、麻豆(蔴荳)、旗山(蕃薯 寮)、鳳山、阿公店、屏東(阿猴)、東港
嘉義出張所 嘉義出張所、朴子(樸子腳)、斗六、北
港
*資料來源：台法月報編輯部《台法月報》，第 1 號（明治 38 年 6 月），頁 16-18、36-37。
590 台法月報編輯部，《台法月報》，1 卷：1 號 (明治 38 年 6 月)，頁 16-23。
591 幾代通《不動產登記法》（第三版），頁 17。
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因開辦之初，各登記所登記業務少，配置職員也少。合計 7 月份全部 28 個所 登記總件數為 646 件，2,413 筆，登記稅金 2,646. 25 元。登記件數以屏東(阿猴) 登記所、宜蘭出張所、台北地方法院三處最多。麻豆(蔴荳)、東港、朴子(樸仔腳) 登記所則未曾辦過一件。592
總督府為讓台人了解登記事項與對民眾權益影響，透過媒體，進行政令宣 導工作，《台灣日日新報》自 1905（明治 38 年）年 7 月 25 日起大篇幅連日 刊登<土地登記要領>、<稟請登記應為事宜>、<稟報土地權利之異動>、<法令 普及狀況>等土地登記相關法令解釋、辦理手續，大力宣傳，提醒台人勿拘泥於 舊慣而遲不辦理，致本身權益受損。
對土地買賣、繼承等均需要登記，民眾不知也不習慣，
大家皆在觀望，所以申辦登記者少。
593新發行的《臺法月報》更以法律專業刊 物立場，對「台灣土地登記規則」法令解釋及法院民事判例加以探討。594彰化 廳政府更將鼓勵地主儘快辦理土地保存登記公告書附在四十年度下半期地租徵 稅通知書內，說明保存登記對業主之益處及保障。595
同年 8 月份(開辦後第二個月)，台北地方法院配置書記 4 人、雇員 3 人，登記 案件 107 件 297 筆，建物 13 件。淡水登記所配置書記 2 人、雇員 1 人，登記土 地 18 件、139 筆，台中出張所書記 2 人、雇員 1 人，共辦土地登記 61 件、276 筆。1905 年 8 月份台北地方法院及管轄之淡水、基隆、深坑、桃園、彰化、北斗、
南投、埔里、苗栗、大甲登記所，及台中、宜蘭出張所共 14 個登記機關。合計 辦理土地 854 件、3,678 筆，建物 56 件。登錄費及手續費，土地 5,497.38 元、建 物 183.22 元。
同年 9 月份，台北地方法院土地登記件數 194 件，筆數 799 筆，登錄稅及手 續費 2,307.88 元。建物及船舶 35 件，登錄稅及手續費 143.82 元。淡水登記所辦 理土地登記 9 件、108 筆，登錄稅及手續費 165.02 元。台中出張所登記 165 件、
831 筆土地，登錄稅及手續費 1,402.42 元，建物及船舶 9 件，稅收入 4.46 元。9 月份台北地方法院管轄 14 個登記所共辦理土地 1,601 件，筆數 7,893 筆，職權逕 為登記案件有 5 件，登錄稅及手續費 2,748.65 元，建物 23 件，登錄稅及手續費 341.23 元。可見在北部地區，民眾較容易接受新事物。
592 《台灣日日新報》漢文版，明治 38 年 9 月 2 日。2 版。
593 《台灣日日新報》漢文版，明治 38 年 7 月 25 日，8 月 13、17、18、24、26、27、30、31 日。
594 ＜法令漢譯律令第 3 號：台灣土地登記規則＞，《台法月報》，1 卷：1-6 號(明治 38 年 6 月 至 11 月)。
595 ＜彰化廳の登記獎勵＞，《法院月報》，1 卷：3 號（明治 40 年 8 月），雜報及雜論篇-頁 4。
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南部反應較差，台南法院管轄 13 個登記所 1905 年 7 到 9 月份最初三個月共 辦理土地登記 438 件、1,439 筆，登錄稅及手續費 832.79 元，建物 8 筆，登錄稅 及手續費 35.68 元。人民申請辦理登記之意願很低。596
為讓民眾瞭解土地登記重要性，1906 年(明治 39 年)3 月 1 日《台灣日日新報》
刊登彰化廳為督促人民在申請登記期限內，盡速辦妥土地典權、胎權、贌耕權等 登記之告示，呼籲人民儘速辦理，其內容如下：
自客（前）年七月始。施行土地登記規則。在該規劃施行前。凡典、胎、贌耕者。
限規則施行後。一個年以內。若不循登記規則。而申請登記。則其後不能與人抗 爭權利。蓋該規則第十三條之所明定。既有此法文。則有利害關係之人。自應速 請登記。以確保其權利。然而未履行規則者。尚為多數。是或因未深知該規則之 旨趣。而致有此。但典、胎、贌耕權之登記。至六月終。已滿其期。為懸想將來 之狀況，其在期限內。不能為登記者。當亦不少。是以各地方廳咸不憚勞。而講 究使周知之方便。據聞彰化廳於前日間。欲使管內人民注意。勿空過期限。以陷 不測。特頒發告示云。597
為方便人民辦理登記，各登記所同時辦理土地買賣移轉、設定他項權利等公 證業務，人民得就住所較接近的登記所辦理公證，不限於僅能到法院或法院出張 所辦理。又公正證書作成後，公證契約書之土地座落如與土地管轄地有異，得由 登記所囑託土地管轄登記所辦理異動登記，不須當事人再赴管轄登記所辦理登 記，以收便民之效。且不論本島人、內地人皆可適用。日本人則常以作成公正證 書方式申辦土地登記。598
土地登記開辦後全島第一個月(1905 年 7 月份)登記之土地權利（表 4-1-2），
以業主權之保存登記最多達 447 件、1,813 筆，其次為買賣移轉取得業主權登記 有 94 件、231 筆，因繼承、遺贈之業主權移轉登記有 8 件 64 筆。典權設定 41 件、
74 筆，胎權 12 件、贌耕權 7 件，其他登記還有強制競賣之申立、假扣押、假處 分、更正登記、塗銷登記、變更登記。另外申領登記簿謄本 4 件，登記簿閱覽 1 件。
這種便民措施，符合土地登記簡易原則。
599
表 4-1-2 1905 年(明治 38 年)7 月份全島登記案件類別統計
登記類別 件數 土地筆數
業主權保存登記 447 1,813
596 ＜明治 38 年 7 月至 9 月登記公證事務一覽表＞《台法月報》，1 卷：6 號(明治 38 年 11 月)，
雜報及雜錄篇-頁 61。。
597 《台灣日日新報》漢文版。明治 39 年 3 月 1 日，2 版。
598 ＜登記所取扱事務＞，《台灣日日新報》。明治 38 年 8 月 22 日，3 版。
599 《台灣日日新報》漢文版。明治 38 年 9 月 10 日，2 版。
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業主權買賣移轉 94 231
繼承、遺贈之業主權移轉 8 64
典權 41 74
胎權 12 *
贌耕權 7 *
預告、更正、塗銷、變更 37 231
合計 646 2,413
登記規費收入 2645.25圓 申請登記謄本 4
閱覽登記簿 1
*資料來源：《台灣日日新報》漢文版，明治 38 年 9 月 2 日，2 版；9 月 10 日，2 版
由於民眾漸漸知辦理土地登記之重要性，加上政府宣導、媒體不斷提醒，致 申辦者人數遽增。人民在申辦土地權利異動，依規定應檢附土地台帳與地圖之謄 本，故 1905 年 7 月後半年內台北廳共計受理申領謄本 5,966 件、27,488 筆。
1906年以來，每天請領者，更多至六百多筆，少者亦有二百筆。廳內謄本抄寫 人員雖有六、七人，但業務量過大，雖整天忙碌，還是無法即時交件。又因典權、
贌耕權補登記有期限(6 月底終止)，怕若延誤謄本交付，會妨害當事者申辦登 記。所以謄本今日申請，不敢明日再發給。但申報者常久等不耐，未領到就提前 回家，致謄本辦好了，還要派專人通知申請人到廳領取。600
到 1907 年(明治 40 年)4 月全島共設立 28 個登記所，計有台北地方法院、台南 地方法院，新竹、宜蘭、台中、嘉義出張所。淡水、基隆、深坑、桃園、苗栗、
大甲、彰化、北斗、南投，埔里社、大目降、鹽水港、 蔴荳、蕃薯寮、鳳山、阿 公店、阿猴，東港、樸仔腳、斗六、北港、恆春廳登記所。該月全島土地登記件 數 11,876 件，33,217 筆土地，登記稅及登記規費收入 29,536.07 元。
由於辦理登記案件 急速增加，各登記所由門可羅雀轉變為門庭若市的公家單位。
601
全島土地登記案件增加情形（表 4-1-3），由 1905(年明治 38 年)13,927 件、1906 年 218,974 件，1907 年又回到 142,609 件件、1909 年 121,930 件。1906 年(明治 39 年)登記案件暴增原因，主因是大家趕緊辦理業主權保存 登記，致業主權保存登記筆數高達 358,812 筆，而 1905 年僅 42,606 筆。又 台灣土地交易情形亦可由買賣登記件數得之，業主權買賣移轉之土地筆數，1905 年(明治 38 年)4,499 筆、1906 年 51,137 筆、逐漸增加，1907 年 62,043 筆、到 1911 年 86,586 筆土地。602
600 《台灣日日新報》漢文版，明治 39 年 3 月 1 日，2 版。
此期間台灣房地產市場平穩成長。大正年
601 《法院月報》，1 卷：1 號(明治 40 年 6 月)，統計篇-頁 12。
602 台灣總督府民政部法務部編，《台灣土地登記集計表—自明治 38 年 7 月至大正 3 年 12 月》(台
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間，台灣由農業轉型工商業發展，土地交易更加熱絡（4-1-4），買賣業主權移轉 登記土地筆數在 1912 年(大正元年)高達 151,125 筆，因經濟不景氣，開始回 溫下降，1913 年(大正 2 年)121,328 筆、1914 年 93,795 筆，全部登記總 件數；1912 年 304,455 件(944,186 筆)往下降低，1913 年 172,081 件 (617,095筆)，1914 年 143,805 件(595,742 筆)。1912 年(大正元年)總 登記案件暴增原因除買賣量大增外，總督府於 1910 年(明治 43 年)10 月開始 進行林野調查業務，致林野地業主權保存登記案件倍增所造成。603
表 4-1-3 1905 年-1911 年各年度登記件數與業主權買賣登記筆數 年度 年度登記案件（件） 業主權買賣登記（筆）
1905（明治 38） 13,927件 4,499筆 1906（明治 39） 218,974 51,137 1907（明治 40） 142,609 62,043 1908（明治 41） 159,245 64,210 1909（明治 42） 121,930 68,466 1910（明治 43） 111.519 74,815 1911（明治 44） 117,583 86,286
資料來源：台灣總督府民政部法務部編《台灣土地登記集計表—明治 38 年 7 月至大正 3 年 12 月》（台北：法務部，大正 4 年），頁 2-3。
表 4-1-4 1912 年-1914 年三年間之登記件數與業主權買賣移轉登記筆數 年度 年度登記件（件） 業主權買賣登記（筆）
1912(大正元年) 304,455件 151,125筆 1913(大正 2 年) 172,081件 121,328筆 1914(大正 3 年) 143,805件 93,795筆
*資料來源：民政部法務部編《台灣土地登記集計表—明治 38 年 7 月至大正 3 年 12 月》（台北：
*資料來源：民政部法務部編《台灣土地登記集計表—明治 38 年 7 月至大正 3 年 12 月》（台北：