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眾可信賴其確定效力。573 (5) 實質審查：
任何人皆可申請地籍謄本或閱覽，作為土地產權標示與 權力內容依據。此說明登記具有公信力。
登記所接受登記申請案件後，審查官員應做實質審查，調查申請登記之事 實，該調查可囑託其他政府機關代為調查。若認為事實不真時必須敘明理由退還 其申請。
(6) 登記簿採物的編成：
土地台帳之編製，就各區域內、按土地座落地號順序編成。
(7) 登記完畢：
登記完成後，由登記所給予登記濟證，貼於申請書後，作為登記完畢證明574 (8) 明定胎權、質權設定後，債權人有優先清償之權：
日本民法雖有抵當權優先清償之規定，但民法未施行於台灣，特在台灣土地 登記法內規定之，保障胎權人之債權，活絡台灣不動產金融市場，鼓勵在台投資 者取得長期資金融通。
這些特徵與德國所實施之「權利登記制」類似，所以稱此期為「權利登記 制」。但規定買賣移轉公證後，視同登記已完成，由公證者囑託管轄登記所辦理 登記，這項規定與「權利登記制」不同。另外，就登錄於「土地謄本」上之土地，
其權利有異動時，才需辦理登記。未查定登錄於登記簿者，須先辦理業主權登記
（業主權第一次登記），然後才能辦理業主權移轉及他項物權設定登記。
由於台灣土地登記規則與施行細則之規定簡略，因此，對其他相關事項，
準用「不動產登記法」規定辦理。就登記實務而言，當期登記種類包括保存登記、
買賣、繼承、贈與、遺贈移轉登記、共有土地分割登記、典權、胎權、贌耕權之 取得設定登記，塗銷登記、更正等記、限制登記、預告登記、囑託登記與逕予登 記。575
「土地登記規則」之實施，直到 1922 年(大正 11 年)年底才廢止。台灣土地 登記改變成「契據登記制」，應登記之物權種類名稱亦有更改，但登記程序與辦 理登記機關並未有變動。
(四) 不動產登記法施行期－契據登記制
1923 年將台灣土地登記改成契據登記制，主要是在配合殖民方針改變，將 日本內地法律延長施行於台灣。1919 年，田健治郎以文官身份出任台灣總督，
配合原敬首相新殖民統治方針，認為若要同化殖民地之原族群（台人、朝鮮人），
573 許文昌，《土地登記》（台北：高點，2004），頁 1 之 45。
574 顏慶德、雷生春，《台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧》（台北：內政部，
1992），頁 126。不論權利登記制或契據登記制，一般在登記後，皆未發書狀給申請人當產 權憑證。
575 台灣總督府民政部法務部編，《台灣土地登記集計表—自明治 38 年 7 月至大正 3 年 12 月》(台 北：該部，大正 4 年)。頁 4-5。
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必須在該地實施與國內相同的制度，將內地法律效力延長到殖民地。576因此，1921 年制定「法三號」取代「三一法」，並於 1922 年生效，接著以敕令發布民法、
不動產登記法、商法、民事訴訟法等國內法律，自 1923 年(大正 12 年)1 月 1 日 起施行於台灣，台灣土地登記制度自此改為「契據登記」制。依日本民法第 176 條規定：物權之設定及移轉，因當事人之意思表現而生效。第 177 條則規定不動 產物權之對抗要件，不動產物權之得喪變更，非依登記法規定進行登記，不得對 抗第三人。577
關於所有權之規定，民法第 239 條明定所有權取得生效要件，「以所有意思 占有無主動產者，因占有取得其所有權，無主不動產，屬國庫」。
日本民法所規定之物權項目包括：所有權、共有、地上權、永佃 權(永小作權)、地役權、留置權、先取特權、質權、抵押權(抵當權)。
578此條文可解 釋為：無主動產，法律容許占有人以所有意思占有而取得所有權。但土地須提出 擁有該不動產之憑據，才准許取得所有權，否則其土地占有為非法，占有人喪失 對該土地之占有，應將該無主土地收歸國庫。另外「台灣土地登記規則」終止失 效後，台灣之土地登記須改依日本「不動產登記法」規定辦理。新法規定得登記 之事項包括「所有權、地上權、永佃權(永小作權)、地役權、先取特權、質權、
抵押權(抵當權)、承租權、採石權」等 9 項物權。579
因原登記規則所定之土地權利名稱及內容，與民法規定不同，乃制定過渡 條例，規定新法實施前之土地權利，自新法施行日起，適用民法規定，主要內容 包括：業主權，適用民法「所有權」規定。將供建築使用之「地基權」及以所有 工作物或竹木為目的，存續期間二十年以上之「贌耕權」，改適用「地上權」規 定。以耕作或畜產為目地，其存續期間二十年以上之「贌耕權」，適用「永小作 權」(永佃權)。典權及「起耕胎權」，適用質權規定。5 胎權、起耕權除外之擔 保物權，適用「抵當權」(抵押權)規定。6 其他贌耕權及佃權，適用租賃權。另 外回應台人要求，特例就「祭祀公業」給予規範，排除民法規定，承認其為習慣 法人而繼續存在。
而非「台灣土地登記規則」
所規定之業主權、典權、胎權、贌耕權等 4 項。
580
1923 年以後之土地登記制度，具「契據登記制」 性質，其特徵如下：
得為登記之主體，成為土地登記之權利人或義務人。
1. 任意登記制
576 王泰升，《台灣日治時期的法律改革》，頁 108。
577 高窪喜八郎編，《法律學說判例總覽物權篇上》(東京：法學評論社大正 13 年)，頁 131、179；
王書江、曹為合譯，《日本民法》(台灣：五南圖書 1992)，頁 31。
578 王書江、曹為合譯，《日本民法》，頁 40、
579 同上註，頁 221。
580 黃靜嘉，《春帆樓下晚濤急》，頁 138-139；陳志熹，<台灣土地登記之研討> (台灣省立中興大 學地政研究所碩士論文，1967)，頁 18-19。
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不動產物權之設定移轉，當事人間所訂契約簽訂後，即發生物權變動效力。但 登記則可對抗第三人，以登記為對抗要件。
2. 形式審查
土地登記機關僅審查申請文件是否齊全，至於權利內容是否真實或瑕疵並不 過問。
3. 將業主權正式改成「所有權」
具備私性質與絕對性的基本性格，受「一物一權主義」、「物權法定主義」及 公示原則、效力優先等原則規範。581
4. 登記有確定效力
本登記制在當事人簽約成立後，依民法規定就已發生物權變動效果，因 此，不需再規定登記後有確定效力。此導致有人認登記無確定效力，若如此，誰 也不會花登記規費及印花稅，到登記機關辦理土地登記。再由契約書經公證後雖 視同登記，仍然須由公證者立即向登記所辦理囑託登記之規定，以此推知，1923 年後之土地登記制，登記後實具有確定效力。
另外，土地登記是國家依法定程序辦理之行政作為，也是行政處分。其所 發給之登記濟證，不僅有契約公證效果，並且衍生得對抗第三者效力。但因採形 式審查，無法確定當事人移轉變動真意，因此，登記完畢後，當事人間有虛偽不 實情形，可以申請塗銷登記，塗銷原登記之權利，回復舊有登記記載（回復登記）。 日本學者幾代通認為，當登記完畢，所產生之登記效力，實體法上就已付 予權利變動之對抗力。依據登錄於登記簿上之內容，承認其有對抗第三者效力。582 也是當同一不動產上登記兩個權利時(抵押權、抵押權)，二者間間之優勢順位問 題，當同一登記用紙上有兩個抵押權設定登記，登記在前者（俗稱一胎）其優先 清償權之順位就優於第二個登記者（二胎）。583
5. 登記公信力
另就所有權之保障程度觀之，已 登記者優於未登記者。如發生一地兩賣時，登記者得對抗未登記者，取得該地所 有權，另一位買主，僅能向賣方提出退還價金請求權。對已登記者實質上有保障。
常有人說：台灣日治末期之登記制，所為之登記沒公信力。真的是如此嗎？
依登記之行政作為觀之，登記所由法院管轄，登記人員（公務人員）將准予登記 案件，就申請登記事項，依不動產登記法規定，登記於官方登記簿上，且允許任 何人申請土地謄本或閱覽，以瞭解該土地標示與權利狀況。就整個作業流程，以
581 魏家宏，＜台灣土地所有權概念的形成經過－從業到所有權＞（國立台灣大學法律研究所碩 士論文，1996），頁 90-91；陳獻明《台灣日據時期被強占土地問題之研究－從財產權保障觀 點》（台北：國立政大地政研究所碩士論文，1998），頁 90。
582 幾代通《不動產登記法》（第三版）（東京：有斐閣，1989），頁 435。
583 幾代通《不動產登記法》（第三版），頁 436。
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行政法而言，登記實具政府行政處分公信力。如抵押權証券發行，是以登記簿上 之記錄作為証券發行基礎，付予某種程度的公信力。584再就公信力的保護對象分 析之：在不動產交易上，是對「動」的安全加以保護，對「靜」的安全則不予保 護。動的安全保護指擔保物權(抵押權)之保護，靜的安全保護則指不動產利用上 之保護；日本民法對登記公信力為何會採取 双重標準，主要是基於社會利益作為 衡量基礎。585就登記公信力的理解，對惡意者認定不值得保護，僅對善意者給予 信賴保護，由民法上對抗要件主義之分析，實質上登記的效果具有公信力。586
6. 登記的推定力
日本登記制具有登記的推定力，在民法上作為不動產物權「積極公示力」
雖不明確，但卻認定登記的推定力。登記上之權利，登記人不負舉證責任，否定 登記上權利存在者，則必須負舉證責任；當一筆土地上，有一人擁有占有事實，
另一人卻已辦理土地登記，即占有與登記推定力並存時，則登記推定力優於占有 推定力，推定登記簿上登記名義人為該筆土地所有權人。
7.
登完畢發給土地登記濟證、建物登記濟證，不另發權利證書。
8. 登記簿的編製：
採「物」的編成(德國制)。587依照土地及建物之區段、地號順序，編製成土 地登記簿、建物登記簿。以供一般人利用，申請登記帳簿之閱覽或謄抄本，明瞭 土地標示狀況與權利內容及申請人所附書類的適法性等。公示不動產相關權利關 係，也是土地登記制度設立之目的。588
土地登記之理論與實務，常將土地登記制類型，劃分「權利登記制」與「契據 登記制」兩大類型，但各國為符合地區、社會或時代需要，常加以調整修改。
登記簿物的編製，可方便民眾查詢，讓產
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