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院擔任不動產公示職責。1899 年（明治 32 年）制定不動產登記法，指定登記事 項歸法院管轄，採物的編成主義，共同申請主義，對抗要件主義。658這些國內實 施土地登記之經驗，提供日人在土地調查時，就隱藏土地總登記之目的。調查事 業完成後，總督府馬上將土地登記制度移植實施，但台人守法觀念淡薄，任意登 記制恐難奏效，因此改為強制登記制。依據土地登記制度之設立原則，可依社會、
經濟背景不同與需要，在同一國家，因地區、時間點不同，採用不同登記制度。
如美國各州有實施權利登記制，也有採用契據登記制。659
1923 年之後，台灣教育普及，普遍重視自己權利，在此情況下，土地登記雖 改成任意制，但不致於影響社會交易習慣，當簽約後，還是會儘速申辦過戶手續，
讓交易更安全有保障。
台灣在創立土地登記制 時，採強制登記制，有其時代之意義。
今人常以「過戶」指稱有關「土地房屋所有權移轉」的變更登記。清朝時所 稱的「過戶」，即＜大清律例＞所規定的「過割」，意指典賣田宅時，於官府地藉 登記簿（魚鱗冊）上變更所載業主名義，以移轉納稅義務。因此，過戶，即出賣 人將該土地之業主權賣給買方，實質上是將經管之土地所有權讓渡給買方的意 思。660
總之，就台灣土地登記法律之演變過程，當可具體而微的呈現民事財產法西 方化之歷程，首先將習慣法之「土地」各種關係，分別納入以「權利」為核心的 歐陸法概念中，廢止大租權、採用登記生效制，台灣土地登記法幾乎等於歐陸之 民法物權篇，台灣的土地登記制度已跟近代西方法制相接軌，而成為現代化制度。
1923 年後新法規定，將「業主權移轉登記」改為「所有權移轉登記」，「過 戶」即土地所有權移轉登記。在契約書格式上，日治時期的契字，出賣人讓售土 地時，僅寫明出賣人應負的責任，此點似乎不公平合理。但細察契字內容，買方 立契約時，即須將「全部總價款」付清，就買賣 双方之權利與義務，買方的義務 就是「付清」全部買價，既已付清，買方只剩下取得承買物之權利。因此，買賣 不動產時，以「讓渡書」代替買賣契約書，一樣具法律效果。今日，不動產買賣 常以分期付款交易，且非經登記完畢，所有權仍屬出賣人。為公平安全起見，訂 定買賣契約書，對雙方之權利、義務及督促履約罰則等詳加約定，記載於契約書 內，以保障買賣雙方權益。
658 稻本洋之助、小柳春一郎、周藤利一《日本の土地法》(東京：成文堂，2004)，頁 20-21。
659 焦祖涵，《土地登記之理論與實務》（台北：三民，1993），頁 1、23-24；
660 王泰升，《台灣日治時期的法律改革》，頁 336-337。
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第三節 祭祀公業與土地登記
台灣屬漢人移民社會，許多先人在這片土地苦心經營，累積不少財產，擁 有不少田園等土地，他們不想回原鄉，準備在臺灣落葉生根，子孫綿延長長，為 了香火不斷，子孫樂於祭祀這些創業先祖，特提出部分田園為祭祀公業之產業，
以其出租收入作為祭祀及興辦族內公益事業之用。在明末清初就陸續設立祭祀公 業。據 1908 年(明治 41 年)台灣總督府的調查，台灣祭祀公業之總數為 22,199 件，
其中具有土地者有 15,621 件。祭祀公業之財產則係獨立財產，為派下全體共有，
同時祭祀公業又可為土地所有人，和普通民法規定不同，祭祀公業土地登記與處 理，和一般登記案件不同。6611923 年(大正 12 年)總督府以法律特例敕令第 407 號第 15 條規定，祭祀公業僅得視為「習慣上法人」繼續存在，准以祭祀公業名 義辦理土地登記，並以當時現存者為限，不得再新設立，以資過渡。662結果，民 法實施之後，習慣上的祭祀公業成為獨特部分而殘存下來。663