第四章 廣告構成契約之內容
第四節 廣告之物之瑕疵擔保責任
二、 判斷瑕疵的標準
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要件，論述如下:
壹、 物之瑕疵之認定
一、 物之瑕疵的類型
依民法第三百五十四條第一項240之規定，物之瑕疵的類型可分為
「價值瑕疵」、「效用瑕疵」與「品質瑕疵」。價值瑕疵，係指使客觀交易 價值241減少的瑕疵；效用瑕疵，又分為一般交易上應有的「通常效用」與 當事人特別以「契約預定之效用」；最後，品質瑕疵則係指物之整體屬性
242而言。此三者在概念上被認為互有重疊、未必能截然劃分243，蓋品質有 時影響效用，而效用有時亦影響價格，惟無論如何，只要構成「價值」、
「效用」或「品質」瑕疵之其中一者，即符合瑕疵擔保責任成立的要 件。
二、 判斷瑕疵的標準
至於判斷瑕疵的標準，實務244採取「主觀與客觀標準並行」之見
240 民法第三百五十四條第一項:「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約 預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 」
241 王澤鑑，物之瑕疵擔保責任、不完全給付責任與同時履行抗辯，收錄於氏著，民法學說與判 例研究(六)，頁 112，1992 年 9 月 10 版。
242 張志僑，商品之瑕疵擔保責任與品質保證之研究，頁 20，國立成功大學法律系碩士學位論 文，2004 年 1 月。
243 張志僑，同前註，頁 18。
244 最高法院七十三年台上字第一一七三號判例表示:「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，
即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、
效用或品質有欠缺者，亦屬之。」
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解，學說上則分別有「主觀說」及「客觀說」之見解245；以當事人訂約時 之預定為優先，而在無特別約定之情況，始以通常效用或價值為斷。然 而，在採取以當事人約定為優先的判斷標準下，民法第三百五十四條第 一項雖規定「契約預定之效用」，但在出賣人以廣告作為締結契約之行銷 手段時，依消保法第二十二條之規定，其所負義務不得低於廣告，故廣 告內容雖未在契約中明白約定，若其內容符合消保法第二十二條之實質 要件時，廣告所標榜之效用即應被認為係「契約預定之效用」，蓋廣告之 內涵既已被視為契約內容之一部，在當事人間未有更高程度之約定下，
自應等同於契約預定之效用。
此外，認定瑕疵之際，尚須輔以民法第三百五十四條第一項設有但 書「減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」故該瑕疵尚須在「交 易上被認為重要」者，始有意義。此與前述區別詐欺與交易上可容許之 吹噓時，所採之標準相似，對於廣告內容構成契約之一部時，緩衝消保 法第二十二條之效力對業者產生之影響，應有直接的幫助，蓋本條實務 上之案型，以不動產買賣居多，而此類廣告內容較為龐雜，除了不動產 本身外，尚涉及其公共設施、外在景觀、周圍環境等諸多因素，故廣告 中誇大之用語，極易被買受人指為瑕疵；甚或只是行道樹與廣告圖片不 符，皆可能被指為瑕疵。故相較於前述認定詐欺時，學者主張應限於交 易上重要者，物之瑕疵擔保責任，設有民法第三百五十四條第一項但書 之規定，實為較明確的標準。
以最高法院九十二年度台上字第七八八號判決為例，在該判決中，
原告極盡能事主張實際完工之建物，與廣告多有不符，諸如廣告錄影帶
245 蔡晶瑩，物之瑕疵的概念在買賣法上之適用，中原財經法學，第 15 期，頁 11-17，2005 年 12 月。
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標榜系爭房屋與遠東高爾夫球場結合一起；保留行道樹而塑成巴黎香榭 大道；大樓中庭花木扶疏而有慢跑步道；社區游泳池寬有八線道，然實 際均與廣告錄影帶所述不符，其中甚至主張「科技教室部分，現無電腦 之設置」以及「社區正門口雖有一巨型高壓線電桿」與廣告圖片不符，
惟法院認為:「電腦所占價值與效能，就全區而言尚非重大之瑕疵……電 桿位置與系爭房屋之價值效用其影響程度亦無關重要，依民法第三百五 十四條第一項規定，亦不得視為瑕疵。」。
貳、 物之瑕疵於危險移轉時存在
不同於權利瑕疵擔保責任，物之瑕疵擔保責任之成立時點，原則上 並非是契約成立之時，而是在危險移轉前，其瑕疵未被除去者246，蓋在 危險移轉前，出賣人仍有補正物之瑕疵的機會，令其在此時負責，無異 剝奪此一機會，對出賣人而言，過於嚴苛。因此，在相關之案型中，特 別是預售屋之類型，其建築完工雖係在契約成立後，但若在交付之危險 移轉前，有瑕疵之存在，即構成物之瑕疵擔保責任。然而，在實際的案 例中，消費者多係在買賣標的物「尚未完工前」，即已發現瑕疵之存 在，因而產生一問題，亦即若瑕疵於危險移轉前即已存在，則買受人是 否可能於「危險移轉前」，主張物之瑕疵擔保請求權?
就此，實務見解方面，一致採取肯定見解，以最高法院八十九年度 台上字第一七一○號判決為例，其表示:「買賣契約之瑕疵擔保，原則 上固在擔保危險移轉時無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵，但標的物之瑕疵於交付前確已存在，已無法修補或出賣人拒絕修補
246 詹森林，物之瑕疵擔保、不完全給付與買賣價金之同時履行抗辯，收錄於民事法理與判決研 究(二)，頁 109，2003 年 4 月初版第 1 刷。
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者，為期買賣雙方當事人權益之平衡，應認買受人於交付前即可主張瑕 疵擔保請求權。查系爭房屋休閒設施部分，屬上訴人於銷售廣告及契約 建材使用說明中特為強調之部分，此由上訴人在廣告圖中以醒目標題標 示『陽光、空氣、青山、綠野、藍天一○樓電梯美麗住家』『健身房、
三溫暖、韻律教室、室內球室……享受多樣 VIP 休閒設施』等詞可知，
足見系爭房屋，應宜於居住及休閒，購買戶得享受有關休閒之設施，乃 系爭房屋應具備之效用及品質至明。豐龍公司所興建之系爭房屋，確有 多項不符合兩造約定之品質等瑕疵，且未提供符合契約本旨之休閒公共 設施，被上訴人信賴系爭房屋為設施完善之休閒住宅而購買之，上開休 閒設施自為契約之重要內容，而系爭房屋現狀，對此卻一概闕如，自屬 重大之瑕疵。被上訴人已於八十四年七月之前多次去函上訴人催告補 正，因上訴人仍拒絕修補，被上訴人乃於八十四年九月二十一日通知上 訴人解除契約，依上開說明，自無不當，亦無顯失公平或違反誠信原則 之情事……有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但 在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵 物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，
並解除契約。又契約解除時，當事人之一方受理之給付為金錢者，依民 法第二百五十九條第二款之規定，應附加自受領時起之利息償還他 方。」。
而學說見解方面，我國學者亦多採取肯定見解，認為「瑕疵已確定 不能除去」、「出賣人明確拒絕除去」或「出賣人未予除去而逕行提出給 付」時，若買受人仍應先予受領，發生危險移轉之效果，以符合瑕疵擔 保責任之要件，再主張權利，僅是徒增買受人無謂的負擔247，並且民法
247 詹森林，同前註，頁 110。
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第三百五十四條禁止買受人於危險移轉前主張物之瑕疵擔保責任之目 的，應係為防止買受人剝奪出賣人修補或除去瑕疵的機會，故在出賣人 已確定表示拒絕，或依客觀情狀，補正或除去為不可能時，即無買受人 剝奪出賣人修補或除去瑕疵機會之虞，反而應使買受人及早因應，以防 止損害之發生或擴大248，故解釋上應例外允許買受人於危險移轉前，主 張出賣人應負物之瑕疵擔保責任。
參、 買受人善意且無重大過失
物之瑕疵擔保責任之構成要件，依民法第三百五十五條第二項，尚 須買受人本身善意且無重大過失。其所謂「善意」係指買受人「不知」
有瑕疵之情事，而「重大過失」依我國民法對於過失之分類而言，應係 指其「顯然欠缺一般人應有之注意義務」而言。針對作為買受人自身是 否有重大過失，而不得主張物之瑕疵擔保請求權，在實務案例中，「夾 層屋」之案型，曾一度引起爭議。在該類案例中，企業經營者所為之預 售屋廣告，其圖樣包含夾層屋之樓中樓的設計，但事實上加蓋夾層屋卻 係建築法所不許，而無法申請建造執照，故消費者多依此，主張物之瑕 疵擔保請求權。此時，企業經營者經常提出「消費者應有知悉違章建築 法令的基本法律常識」之抗辯249。其抗辯之成立，涉及消費者是否有
248 陳忠五，同註 174，頁 87。
249 例如臺灣臺北地方法院八十七年重訴字第一二三號判決中，企業經營者抗辯:「買賣瑕疵擔 保制度係基於買賣契約之有償性，即價金與標的物間之對價性而來，就系爭買賣標的物可合法 興建夾層而言，並未經雙方表示合意為買賣契約之內容，購屋之消費者根本未經支付價金購 買，在欠缺對價關係之情況下，自無瑕疵擔保責任之可言。購屋之消費者應具有知曉自行二次 施工興建夾層屋係屬違章建築之基本建築法律常識，而且依買賣契約書及建物平面圖所載，其
249 例如臺灣臺北地方法院八十七年重訴字第一二三號判決中，企業經營者抗辯:「買賣瑕疵擔 保制度係基於買賣契約之有償性，即價金與標的物間之對價性而來，就系爭買賣標的物可合法 興建夾層而言，並未經雙方表示合意為買賣契約之內容，購屋之消費者根本未經支付價金購 買，在欠缺對價關係之情況下，自無瑕疵擔保責任之可言。購屋之消費者應具有知曉自行二次 施工興建夾層屋係屬違章建築之基本建築法律常識，而且依買賣契約書及建物平面圖所載，其