第二章 住宅性能評估制度
第二節 國外住宅相關評估制度回顧
經蒐集國外資料，發現在強制性法規之外，藉由其他自發性申請或 鼓勵性之配套措施以達到提昇住宅品質之作法，具有完整而全面性之住宅 評估制度之國家，包括有美國、英國、大陸及日本等，其中日本之住宅性 能評估制度，評估內容完整、執行機制完備且有完善之配套鼓勵措施，更 是獨占鰲頭，簡要說明各制度之重點如下：
一、 英國住宅評估指標系統（Housing Quality Indicators, 簡稱 HQI）
英國為評估公共補助住宅以確認補助款達到最佳之利用價值，並提供 一般住宅及開發商作為住宅品質之評估工具。於 1998 年由英國環境交通 部及住宅合作處研訂「住宅評估指標」，其適用對象極為廣泛，包括補助 住宅及私人住宅，新建及整修住宅等，且可適用於各不同階段，包括計畫 發展、規劃設計及使用管理階段等。評估重點主要包括三大類，分別是位 置（Location）、設計（Design）及性能（Performance），由此三大類發 展出十項指標構成此評估內容。
此評估系統對補助住宅之興建計畫而言，必須由住宅合作處評估，並 達到一定標準方可獲得補助，惟對一般私人住宅或開發商而言，則僅提供 其作為自我評估參考。
二. 美國之住宅品質標準（Housing Quality Standard，簡稱 HQS）
美國聯邦政府為協助低收入家庭獲得良好、安全及衛生之住宅，有效 應用住宅補助基金，並達到住宅平等之政策目標，於 1988 年訂定「住宅 品質標準」，就有關住宅之安全、衛生項目達到一定標準者得參加「出租 保證計畫」，租戶得享有支付家庭收入 30﹪為租金，不足部份則由政府補 助，直接付給房東；而房東則可藉此計畫，保障房租之收益。
本案係針對既有住宅提供出租者，評估重點包括：衛生設備、可及性、
室內空氣品質、烹調設備及廢棄物處理、空間及安全、暖氣設備、照明及
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建立住宅性能評估制度之研究
四.日本住宅性能標示制度
日本在 1996 年 6 月公佈「住宅品質確保促進法」（以下簡稱品確法）， 於 1999 年 6 月公布，並在 2000 年 4 月 1 日開始實施。品確法主要目的為 提昇住宅品質、確保購屋者權益及迅速合理解決購屋糾紛，俾利民眾生活 安定及經濟健全發展；而其重點有三，即 1.住宅性能標示制度 2.住宅糾 紛處理機制及 3.住宅瑕疵擔保責任，其中 2、3 項雖然重要，惟非本研究 重點，所以暫不討論，僅就性能標示制度部分作進一步說明。
住宅性能標示制度主要為建立住宅性能表示基準、評估方法、及評估 之機制，使消費者可互相比較並作為解決糾紛之依據。住宅性能評估為自 由申請，經具資格之機構評估後，各項性能等級在一以上者，設計階段發 給住宅設計性能評估書，竣工階段發給建設性能評估書，同時為考慮消費 者之個別需求，明確提供其各項性能等級之評估書。
本評估制度之要點說明如下：
1. 評估內容範圍：以新建住宅為評估對象，評估範圍限定於建築物本體，
評估類別計九類，包括構造安全、防火安全、劣化減輕、維護管理考 慮、省能、空氣環境、音環境、光環境、高齡使用之考慮，再細分為 二十九項。
2. 評估基準：採分級基準，以『等級』表示，如無障礙環境考慮，以一 至五級表示，並以法令規定為等級一。
3. 配套措施：由經政府授權機構中之專業人員評估後，發給評估證書後，
若各項性能皆在等級一以上者，發給得享融資額度提高及較低利率之 優惠。
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第三節 住宅性能評估制度概要
一、國內外相關評估制度之比較分析
綜合比較國內外相關評估制度，就其法源、評估制度、適用範圍、評 估機構等，擷取其可供參考之處說明如下：
1. 法源依據：有法源依據，具明確之評估基準、評估方法。
2. 法令性質：除大陸少部份為強制評估外，其它均為自由申請，並自 負評估費用。
3. 適用範圍：評估對象除美國外均為新建築住宅，並以建築物本體為限。
4. 評估機制：均由政府授權並監督，由民間具資格之機構及人員執行 評估工作。
5. 評估結果：發給證書，如中國大陸之「住宅性能 3A 標誌」，日本之 住宅性評估書，各項性能皆在等級一以上者發給「性能評估標章」。
6. 配套措施：由於是自由申請，各國皆有鼓勵性之配套措施，如大陸 及日本皆可獲得金融優惠，日本更有配套之住宅糾紛解決機制使消 費者及生產者皆可獲得合理之保障。
二、住宅性能評估制度概要
住宅性能評估制度涉及範圍甚廣，本文將先說明評估架構訂定之原則與 方針，再循序說明評估內容及評估機制等，惟為避免混淆及釐清目的，首 先對評估目的及相關評估用語作明確之定義。
（一）評估目的
本制度之評估目的，定義為對於住戶想過「安全、健康、便利、舒 適或經濟、永續使用」之生活，評估該住宅所能達到之程度，並針對前 述性能可客觀評估部份，建立一合理評估制度，使住宅經專業之第三者 客觀評估後，依性能水準清楚標示其等級，俾消費者可就不同住宅間作 比較，並依個人需求選擇購買合適之住宅。
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（二）評估用語定義
參考日本相關制度及國內研究「建築物性能評估系統之基礎研 究 」、「住宅室內環境品質性能基準研究」，定義相關用語及評估架構原 則如下。
1. 性能（Performance）：住宅構造某一部份之構件或多種構件之組合，
所達到機能要求之程度。例如為滿足隔絕室外噪音之要求，住宅外 牆所能達成之傳透損失量［dB］，是為其隔音性能。
2. 評估（Evaluation）：以某種尺度去判斷，衡量物品或事情之價值、
意義、程度。
3. 評估項目（Evaluation Item）：為滿足住宅某一實質上之需求，所須 控制之最基本因素，稱之為「評估項目」。
4. 性能類別（Categories）：為使評估結果簡潔易懂，將相關之因子集 結形成「類別」，以達提綱挈領之效。例如將樓版高低差、走道寬度 等相關因子結合成一類別，稱為「無障礙環境」。
5. 性能指標（Indicators）：評定各評估項目性能好壞之尺度，通常以物 理的單位為其尺度，如公分、分貝等。
6. 評估方法（Methods）：取得性能指標之方法，可能為證明書或規範 上之查核、理論計算式、亦可能為現場實測、實驗室試驗結果等。
7. 評估基準（Criteria）：對於性能指標依據等級之不同給予一個評價參 考標準，稱為評估基準。性能指標只是一中性化之數據，加上優劣、
高低之評估基準後，才能顯出其性能等級之意義。
三、住宅性能評估架構原則
本評估架構擬依據下列原則研擬：
1. 建築本體評估：本評估範圍限定於住宅本體及本體介面接觸之區域。
2. 實質層面評估：僅針對住宅本體之實質特性，且可客觀評估之項目 為範圍。
建立住宅性能評估制度之研究
3. 類別獨立評估：配合使用者之意願與價值評斷，各項性能項目應可 獨立評估並提出個別之等級，提供消費者作為選擇之依據。
4. 內容周全簡要：周延之評估內容方能達到評估之目的，且顧及評估 之時間及費用，所以評估系統必須兼顧周全簡要之原則。
5. 性能分級：宜訂定不同等級基準，以鼓勵品質提昇，及提供不同之 市場需求。日本住宅性能標示制度對各性能項目之分級不盡相同，
從五級到三級不等，對消費者而言，無法直接從該性能之級數了解 其相對於住宅該項性能水準之定性化意義，所以本研究建議各性能 項目之分級一致，原則上皆分為四級。
6. 法規相容：考慮現行法令及規範，原則上以符合建築相關技術規定 者，訂為最低等級（等級一）。
7. 量化評估原則：定性和概念性之敘述，容易產生溝通及認知之誤差，
為提供客觀之比較，必須有明確量化之評估基準。
8. 明確且易執行：為達公正客觀，評估內容、評估基準、評估技術及 方法應明確訂定，使執行可趨於一致，且評估技術及方法應為一般 專業者可廣泛應用，俾利推動落實。
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四、評估內容架構
參考國內外相關文獻制度及國內問題現況，研擬住宅性能評估類別計 8 種，再細分為 21 項性能項目（如表 2.3.1）。
表 2.3.1 住宅性能評估類別及項目一覽表 性能類別 性能項目 說 明
1.結構安全 1-1 結構安全性能 地震時防止結構體倒塌及損壞之性能 2-1 火災初期對應性能 住戶得知火警發生之感知通報性能
2-2 避難設施性能 住戶於火警發生時可利用之逃生避難設施 2.防火避難
2-3 防止延燒性能 住戶外牆開口部與非開口部之延燒防止性能 3-1 集合住宅共用部分 道路至住宅專用部分大門之通行安全與便利性 3.無障礙環
境 3-2 住宅專用部分 住宅專用部分使用之安全與便利性 4-1 自然通風 住宅居室之自然通風能力。
4.空氣環境
4-2 機械換氣 住宅無自然通風空間之機械通風量 5-1 採光深度 住宅各居室的採光深度比
5.光環境
5-2 採光面積 住宅各居室的採光合格比 6-1 分戶牆隔音性能 與同層鄰戶之噪音隔絕性能 6-2 外牆開口部隔音 住戶對外界之噪音隔絕性能 6.音環境
6-3 樓板隔音性能 上、下層住戶間之噪音隔絕性能
7-1 遮陽性能 住棟開窗部遮陽效率、住戶開窗部遮陽效率 7-2 隔熱性能 住棟屋頂隔熱效率、住棟外牆隔熱效率、住戶外
牆隔熱效率
7-3 省水性能 用水器具省水效率 7.節能省水
7-4 熱水性能 熱水系統效率
8-1 給水管維護性能 含共用及專用部分之給水管道維護
8-1 給水管維護性能 含共用及專用部分之給水管道維護