3 研商住宅法（草案）住宅性能評估制度相關條文座談 會議紀錄

一、開會時間:94 年 11 月 10 日下午 2 時 30 分 二、開會地點:本所會議室

三、主持人：何副所長明錦 紀錄：廖慧燕、阮文昌 四、出席人員：詳如簽到表

五、主席致詞：略 六、討論：（依發言序）

財團法人崔媽媽文教基金會呂執行長秉怡

1.從實務經驗顯示，『最低居住水準』中較有問題之住宅，往往是在一定年 限以後的出租住宅，所以建議年久失修的老房子，須有所規範。

2.『最低居住水準』除住宅本身外，尚須涵蓋房子以外之公共空間，包括電 梯、樓梯間、公共空間等是否符合無障礙需求，電梯、樓梯的消防逃生是 否合乎安全規定等。

中華民國建築開發商業同業公會全聯會于副秘書長俊明 ：

1.最低居住水準的訂定應慎重考慮，目前草案中，看起來日後是強制性執 行，如果未達『最低居住水準』，對政府而言，其是否有足夠的財力可以 幫人民做改善；20、30 年的老舊房屋未達水準，是否就無法進入市場，

影響面甚大。

2.對老百姓而言，拿到使用執照，在建築法系中表示已經過驗證，其品質之 好壞，是日後市場的問題，所以保障住宅品質的目的何在？其方法、工具 在法條中都未提及，沒有說明清楚，公會所在意的是立法後其功能如何、

法律效果如何，而非反對建立住宅評估。

3.使用執照的取得，並非代表最低標準，建築物所包含的項目很多，以台北 市來說，一戶的法定機車停車位是 2.4 台，這會是最低標準嗎？值得大家 再討論。

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中華民國老人福利推動聯盟黃組長淑芬：

1.關於『最低居住水準』，在這裡是屬於名詞解釋，應該討論的其意涵，而 非是否該存在。

2.對於照顧弱勢，『最低居住水準』有利於社會福利的發展，可當作政府的 補助標準，屬鼓勵性作為，針對弱勢，可當作住宅補貼的依據。

3.贊成住宅性能評估制度，在國家住宅政策中的第二目標，提供適居的住宅 品質裡，提及可透過一些方式來評估，告知人民哪一型住宅是適合哪一型 的人口居住。另外，在聯合國頒佈的住宅政策中，亦提及政府或國家有義 務評估出住宅性能供人民做參考，保障人民的居住基本品質。

4.對於評估基準與內容在法條中沒有提及，應是日後施行細則的事情。對於 立法保障住宅品質的精神，表示支持。

法務部王科長俊人：

1.『最低居住水準』從建研所、營建署或建管的角度，是必須的、是社會福 利，但其可行性和衝擊性也需考量。從法治面來說，要求所有的建築物都 要達到標準，其衝擊太大，人民跟業者是否會配合，也是問題。

2.在法中出現『最低居住水準』，國家會被要求要達到這標準。但法令是會 修改的，日後舊有建物不符最低居住水準，政府如果要補助其達到標準，

那政府的財政壓力會很大。

3.性能評估是按照申請還是強制性要先說清楚，若係申請，是屬志願參加，

進行評估會得到配合，惟若是強制性，一般人民可能會不配合，因為房子 是自己的，並無義務配合評估。

台北市政府都市發展局林股長育秀：

1.住宅法是希望大家住在合理性空間裡，所以贊同『最低居住水準』，因為 住宅法沒有罰則，是利用『補貼』讓差的住宅提升品質，屬一種宣示性的 作用，故不適合放在補助的章節中。

2.法不易修，住宅評估的第一階段是新建第二階段是成屋，所以獎勵對象不 一定只有業者，文字宜說明清楚。

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江教授哲銘：

1.住宅評估制度是參考日、美的制度而來，是以獎勵的方式來更新舊屋。既 往不究是基本精神，所以房東應依規定作局部的單項或多項改造，以符合 規定，然後得到租金的補貼，提供社會大眾做產品選擇，故『最低居住水 準』只是名詞的解釋。

2.日本的品確法是分二階段給照，第一階段是空屋就給照，所以要有第三機 關來保障，要提供 10 年的保固。目前全日本住宅評估機構約有 30 多家，

機構內有不同專業的技師，台灣也應朝這方向進行，如此的機構的水準、

責任就不用擔心。另外，會議資料第七頁的圖一，建議增加既有住宅評估 的項目。

3.目前世界的潮流 ISO21900 標章，住宅性能也包含在內，我國現在已經加 入 WTO，如果無此制度，將來外資進入市場，就會失去競爭力。何況草案 中提到的是『得』進行住宅性能評估，是有調整空間的，所以這方向是可 贊成的。

中華民國消費者文教基金會房屋委員會曾召集人漢珍：

1.住宅性能評估制度立意良好，但與『最低居住水準』訂定的關係，必須先 釐清，是提昇居住水準的手段。

2.原住宅法中『最低居住水準』是人與空間之關係，但住宅性能評估是針對 建築物，建議可改為『新建住宅性能評估』，以追求人和建物之關係與性 能。

3.建議住宅性能評估制度應於第二條用語定義中定義清楚，並註明其為申請 認證制。

4.居住水準會因地而異，而住宅性能的標準則可能會是全國一致性的，兩者 間有差異。

地政司洪科員欽雄：

1.一般住宅經申請使用執照，通常是達到最低標準，現在住宅法中所要的是

『提昇住宅品質』，會比最低標準好，故有存在之必要，就立法的文字來

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說，將『提昇住宅品質』放入會比較清楚。

2.『評估』是屬於一種『認證』機制，一般法律少用『評估』，建議修正為

『認證』。

3.若是給予認證，那應注意其『有效期限』的問題，因為日後若發生地震、

長年使用後…等情形，其性能會降低，此時認證即產生有效力問題。且收 費標準與評估機構成立方式亦需說明。

4.認證基準的目的在於輔導，以基準來達到某一認證標準就是一種輔導手 段，得到認證後可變成行銷，若有其他疑慮可在施行細則中在說明。

內政部營建署黃科長秀芳：

1.當初『最低居住水準』著重在使用者與居住使用空間，因為以往沒有人與 空間之規範，原本『最低居住水準』還包括耐震、社區環境…等，但在建 築技術規則中已有相關規範，且其它較難量化或在執行面有困難的都已刪 除。

2.原『最低居住水準』的定義，是使用者跟空間之關係，要給機關作住宅計 畫所用。

蔡律師志揚：

期望利用此住宅評估制度解決目前『一案公司』的問題。

黃教授志弘：

1.日本的品確法、美國的 HOUSEING STANDARD、德國的 DIN 跟傳統的法規是 不同的，法規具有強制力的，但 STANDARD 是沒有，STANDARD 只是一種認 證，符合的表示其有達某一水準，可列入優良的產品，例如：老人住宅。

2.認證機構，非只有單一自然人而已，例如：德國的 TUF，它是一個法人機 構，對工業製品做評估認證，通過的給予標章，以保障其品質，本次會議 所討論的內容，和日、美的精神是相同的。

社會司鄭文義：

參考公會與法務部的意見，建議第 46 條前段內容改為『為提昇住宅品 質，中央機關得建立住宅性能評估制度，明確標示住宅性能，鼓勵業者提

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出申請。』

毛組長犖：

『最低居住水準』為名詞定義，可做未來建築管理、住宅管理的目標。

建議在此可不要做名詞解釋，直接放在第二章住宅補貼，當成補貼最低標 準，即日後要獲得政府補貼，即以『最低居住水準』做補貼額度計算依據，

在相關條文中列出包含項目，減少執行的困擾。

廖研究員慧燕：

1.由於住宅水準提升，國內部分住宅確實已高於法規標準，例如：結構、防 火..等。住宅性能評估制度目的就是由客觀第三者去做認證之工作，協助 消費者去評估外在不易看出的內在品質，並明確標示住宅之性能等級（是 否真的高於法規及達到之程度），讓消費者可以得到更透明的資訊，並依 據自己的需求選擇適合之住宅。

2.目前住宅性能評估制度，是針對新建住宅且是剛完工時的狀態，未來將研 訂『既有住宅』評估，其評估內容及基準與新建住宅會有所不同。

3.評估費用將待目前的試評階段完成後，再作推估。

4.評估人員資格、評估機構設置標準皆由中央主管機關訂定後，凡具備資格 者皆得申請，經主管機關核可後始得擔任，且評估人員與機構皆需定期換 發證照；另中央主管機關必須監督及定期查核評機構之工作，以確保其公 正客觀性。

行政院消費者保護委員會書面意見：

住宅法（草案）第 38 條之修正說明，建議修正為『目前各縣市政府設 有』不動產交易糾紛協調委員會，惟有部分購屋糾紛係由各縣市政府消費者 保護官（消費爭議調解委員會）以及消費者文教基金會處理。』

七、主席結論：

綜合與會人員意見，本住宅法草案有關條文修正要點如下：

1.『最低居住水準』是名詞解釋，宜將安全、衛生等因素納入考慮，其他具 體的內容與執行項目宜在施行細則中說明。

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2.法律之條文不宜過於繁瑣，刪除第 2 條中『建築組件』及『新建住宅』之 定義，及第 47 條有關建築組件認證之規定。

3.其它法律有相關或重複的項目不宜納入，以避免執行之困擾，刪除第 39 條。

4.針對第 46 條，再做文字修正，宜將本條文訂定之目的『提昇住宅品質』

說明清楚，本條文請承辦組室修正後，先送請營建署及建築開發商業同業 公會全聯會等相關單位確認其妥適性後，據以修正條文草案。