日本「住宅性能標示制度」

日本雖在 2000 年開始實施「住宅性能標示制度」，惟由於其過去有 完整之評估認證制度，如 1970 年開始執行之「工業化住宅性能認定制度」

等為基礎，所以執行以來，成效斐然，獲得民間及業界的肯定與支持，其 發展經驗可作為我國參考。

概要說明日本執行情形如下：

一、 新建住宅性能標示

（一）執行情形

日本係從 2000 年 10 月開始實施，截至本（2005）年 5 月底止，執行 情形如下：

1. 評估機構：總計有 108 個，評估機構必須經過主管機關（國土交通 省）核可登錄，並在當地登記始可辦理評估工作，所以有較小規模 僅限於當地者，亦有大型如日本建築中心，全國都有分支機構者。

2. 設計性能評估：總計有 491,410 戶，以 2004 年而言，申請之戶數有 163,238 戶，申請率推估約為 13.7％。

3. 建造性能評估：總計有 267,865 戶，以 2004 年而言，申請之戶數有 110,092 戶，申請率推估約為 9.2％。

4. 評估費用推估：由於評估費用因住宅規模而異，且各機構之評估費 用計算亦不盡相同，本研究約略推估 2004 年所有住宅性能評估之營

建立住宅性能評估制度之研究

運收入約新台幣 23 億餘元^{註 1}。

年 度 評估性質 獨棟 集合住宅（棟數） 戶數合計 申請率 費用推估 台幣

設計性能評估 54,061 109,177 （3535） 163,238 13.7％ 910,750,000 2004 年

建造性能評估 40,711 69,381 （2003） 110,092 9.2％ 1,325,586,000 設計性能評估 145,091 346,319 （10435） 491,410 2,558,019,000 2000 年 10 月

-2005 年 5 月 建造性能評估 100,776 167,089 （4868） 267,865 3,440,904,000 註：2004 年（平成 16 年）1,193,038，費用推估詳註 2。

表來源：本研究依據「日本住宅評價協會」資料整理

（二）評估內容及基準修正

住宅評估主要係提供消費者做為購屋之參考，所以隨著科技進步及 社會變遷，住宅性能評估內容及基準亦必須配合修正，日本在近年來在評 估內容及基準部分也略有修正，

圖 6.1.1 日本住宅性能項目調查 除評估內容細目及基準之修正外，

本（2005）年並增訂一評估類別，此類別 係國土交通省依據 2003 年（平成 15 年）

的調查，發現民眾認為防範入侵為住宅重 要性能之ㄧ，因此提出增訂之修正案

（如表 6.1.2），並預定於下（2006）年 開始列入正式實施。

圖來源：日本「住宅性能情報」網站

註 1 ：.設計評估費用：獨棟（120 ㎡）每戶設計性能評估約 30000 元、集合住宅（七樓、28 戶）每棟 約 400000 元計算，設計性能評估費用計約 30000× 54061 ＋ 3535 × 400000 ＝ 3,035,830,000 日元，約合台幣 910,750,000。

註 2 ：.建造評估費用：獨棟每戶建造性能評估約 80000 元、集合住宅每棟約 580000 元計算，建造性能 評估費用計約 80000×40711 ＋ 2003 × 700000 ＝ 4,658,980,000 日元，約合台幣 1,397,694,000。

合計費用：約台幣 910,750,000 ＋ 1,397,694,000 ＝ 2,308,444,000 元

30000×145091 ＋10435 × 400000 ＝ 8,526,730,000 日元，約合台幣 2,558,019,000 元。

80000×100776 ＋ 4868 × 700000 ＝11,469,680,000 日元，約合台幣 3,440,904,000 元。

第六章 日本及大陸相關制度發展趨勢

建立住宅性能評估制度之研究

二、既有住宅性能標示

除針對新建住宅進行評估標示外，日本於 2002 年 8 月開始，以既有 住宅（即中古住宅）為評估對象，推動『既有住宅性能標示制度』，本制 度與新建住宅的性能標示估制度一樣，是以個別性能項目進行性能標示，

概要比較此二制度如下：

1. 新建住宅的性能標示制度分為 9 項分類 28 個項目。既有住宅是以可信 賴的技術進行評估，來表示既有房屋的性能，其性能項目包含 5 個類 別 12 個項目（表 6-1.3，圖 6-1.2）。

2. 無論新建或既有住宅評估，申請者皆可依自身需求提出要評估的項目。

3. 新建住宅評估時，須在建造前申請並檢附相關圖說，但是既有住宅沒 有，所以其評估方式是以現地調査進行，用目視、計測等方法判定房 屋的性能。

4. 既有住宅用的評估基準和新建住宅是相同的。

表 6.1.3 日本既有住宅性能評估類別及項目 結構體耐震（倒塌）

結構安全性能

地耐力

感知警報（自住戶火災）

感知警報（他住戶火災）

避難安全對策 火災時的安全性能

逃生對策 整體換氣對策 空氣環境

室內空氣化學物質的濃度 單純開口率

光環境 方位別開口比

高齡者考慮對策（專用部分）

高齡者 高齡者考慮對策（共用部分）

表來源：日本住宅性能情報局

第六章 日本及大陸相關制度發展趨勢

圖 6.1.2 既有住宅評估類別示意圖

三、成立住宅糾紛處理專門機構

為協助解決住宅買賣之糾紛，與住宅性能標示制度之相關爭論，由於 住宅性能標示國土交通省依據法令基準，指定住宅紛争處理專門機構（各 地的律師協會參與）以迅速、公正協助處理糾紛。該處理機構之決議雖未 具法令效力，惟因多數法庭會依據該機構之決議做為判決參考，因此對協 助解決住宅糾紛可有實際之助益。

圖來源：日本住宅性能情報局 圖來源：日本住宅性能情報局

圖6.1.3 日 本 住 宅 糾 紛 處 理 流 程 圖

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