一、引導法定權利人參與意願法制面之對策

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第三節引導法定權利人參與意願之對策

研究影響法定權利人參與更新事業意願之因素，是為探討阻礙都市更新推動之原因來源，針對阻礙原因研擬對策，依據圖 5-2 及圖 5-3 將引導法定權利人參與之對策分為法制面及執行面分析之。

依據法定權利人個人有限之價值觀，更新獎勵之資訊因資訊來源及詮釋資訊能力不同，產生不相同財產權價值之認定，尤其一樓或商業活動頻繁之位置，經不動產估價師估定價之認知差異最大，補貼差異之損失無一標準，需由實施者從增加更新負擔中反映成本，相對地，對其他法定權利人權益是否造成不公，引起法定權利人間利益分配之衝突，人不患寡而患不均之心態，是對權屬分配公平之要求，如何能在需求不同下公平分配，

不只是實施者之難題，長久以來公部門在實施更新過程中最無彈性，也是最無奈之處，本研究從法定權利人立場分析影響參與意願之原因，並依更新事業參與者間之訪談過程交換意見及問卷分析結果，彙整法制面之對策。

(一) 權利分配公平性之對策

造成更新事業開發過程時間冗長之原因，主要來至於整合法定權利人意願之時間，影響協商過程之最主要議題是權利價值分配之公平性，

造成原因如前述，有建築容積獎勵之不確定性、權利變換估價價格之公信力、實施者信譽及少數堅持代價認知與需求不一等原因，為能引導法定權利人參與意願，針對問題之對策如下：

1.滿足法定權利人基本需求

分配原則無一準則可循，只能經實施者與法定權利人雙方自行協商，公部門無參與之立場與必要，在財產權價值認知與需求不一

5-30-影響下，對權屬分配是否公平產生質疑，甚至認為實施者賺取過多利潤，可在最後同意之額外價值認知下，採取搭便車之態度，造成協商耗時耗力及耗財之結果；但法定權利人之基本需求因人而異，如果無需求則社區更新就不具必要性，故法定權利人基本需求可從以下層面考量之：

5-30 參考本研究 5-7 及 5-8 頁

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(1) 環境需求

都市更新劃定地區的建築物多屬需再經維護或重新建造，

是為避免產生災害及社會安全的問題，在更新地區內之居民是否有此需求，維持現有何不妥，更新後環境的改變能否適應，

當更新計畫開始啟動時，法定權利人對環境改變的需求會隨著以下的狀況有不一樣的考量：在此居住時間長短、環境適應力、

鄰里關係、空間使用的改變、以及外在環境的逼迫等，改變是否必要，是法定權利人對都市更新事業第一項需要確認的需求。

(2) 經濟需求

當改變環境具有急迫性時，更新事業才有推動之理由與動力，進而考量更新後實質價值利益與更新前之比較，對急迫性更新的需求可從 921 地震受災戶之重建的過程可見端倪，其更新之必要性來自不堪使用，且有立即危險之虞，更新實質價格利益並不是更新的主要需求，屬於附屬需求非主要目的，在更新後依然居住的權利人，不以出售為目的的更新，目前的實質損失才是造成考量的最大經濟因素，更新未受益之先即需先付出代價，尤其以一樓為商業使用者，租金及目前實質受益之損失，該如何補償，從本研究下文中，對權利變換估定價格問題及更新單元內產權複雜性問題之對策，再詳述之。

(3) 社會需求

在環境及經濟方面皆有改變現況的必要時，還需面對從非經濟因素的需求，即從人為因素產生的各項互動關係，如前所述，法定權利人間因權屬、利益、信賴的互動關係所牽制，有必要釐清各項牽扯不清的問題時，配合更新事業的意願會隨需要而增強，就如共有財產權之處理、佔有戶之清除、解決違章建築物的問題等，長期無法解決的問題，經更新事業實施可獲得解決的期待性，配合更新事業帶來實質問題之解決，滿足非經濟因素之牽制與困擾。

都市更新事業的開發是屬於集體利益之行動，法令明文規定由實施者執行開發過程的工作，依據法令規範取得更新單元內法定權利人授權同意執行更新事業，從發起至事業完成與法定權利人間之

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合作關係 ^5-31，藉由開發利益分擔與分享共同完成，信賴、委託與交換是建立合作關係之基礎，在有限理性之既定條件下，為達成更新事業特定的目標需大多數權利人之合作時，實施者在進行整合意見的工作，產生協調成本，簽訂合作契約前，雙方在交易過程中有時間成本、監督成本與執行協議的成本、討價還價成本、與無法彼此合作的損失等項目，影響這些成本高低的因素主要有協調合作之配合程度、估價與資訊獲取的成本、以及對雙方偏好的資訊瞭解程度等，雙方合作關係是要透過完成合作有利雙方之認知、分配利益的方法與執行的方法來完成。

Willamson（1985）將影響合作之交易成本因素區分為：從事交易者之行為特性因素，以及有關交易本身資產特殊性因素等兩大類，前者受有限理性與投機行為^5-32的影響，後者受資產特殊性及交易不確定性的影響，因個人計算能力受到不可避免之限制，以致無法將有用之資訊加以處理或應用，都市更新事業在人性具有投機主義之行為特性下，為降低雙方交易協商過程中之衝突及自利行為，

促進合作關係取得集體利益之共識；透過個體與團體的交換行為產生對財產權認定的共識，以及集體利益的條件達到自利與集體利益均衡，共同完成更新地區之改造。

2.參與估價之協商

權屬分配公平性之衝突來源有權屬價值分配、額外要求、利益團體、長久恩怨及不想改變，根據本研究問卷分析對估定價不認同之原因可歸納如下：

(1) 價值基準

法定權利人以其土地、建築物所有權之價值參與更新事業計畫，按更新前權利價值比例分配於更新後建築物及土地之應有部分，此一處理方式關鍵在於估價制度是否完備，依都市更新權利變換實施辦法第六條之規定，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後，評定各宗土地及更新前後建築物及其土地應有部份之權利價值，扣除共同負擔之餘額，按更新前應有部份佔權利總價值之比例分配於更新後之土地及建築物，法定權利人

5-31 參考本研究註 3-32

5-32 參考本研究註 3-31

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3-26 頁所述如下：

A.位置：更新範圍內之角間、中間、前後之差異。

B.樓層：地上建物使用樓層有透天、地面層、頂樓、違章。

C.使用分區：土地與地上物同屬單一使用分區或跨一個以上使用分區。

D.面臨巷道：同一使用分區面臨不同寬度巷道。

(3) 使用效益

都市計畫分區使用線將同一建築物區分為不同分區使用之問題，造成法定權利人分配權屬的認定各持己見，鄰里間之互動是影響彼此權利分配上之關係，權利價值認定之紛歧能否認同實施者或估價師之建議，是整合社區共識之難題。

法定權利人對使用效益除分區不同外另一難題是違章建築物之價值認定，違章建築物依法其權利歸屬以民國七十七年八月一日前興建完成者為限，可提供房屋稅籍、門牌編訂、繳納水電費收據或證明等文件者，認定為舊違章建築戶，對原違章建築者、目前使用者或起造人是否認定，處理方式依規定由實施者納入權利變換計畫書內報核^5-33，其價值認定及安置補償涉及更新後權利分配之共同負擔，違章建築物所有權人或使用權人是否願意參與或願意授權，是參與者間權屬價值認定衝突。

依 88 年 3 月 31 日訂定之都市更新權利變換實施辦法第六條規定，更新前後建築物價值及其土地應有部份之權利價值，

是由實施者委託三家以上鑑價機構估定之，評價基準日及查估標準是由專業估價師之評選，造成與法定權利人對自有財產權評價之差異，因為法定權利人未能參與查估過程，對估定價之質疑，影響權利分配之公平性，但查估過程法定權利人意見左右估價人員，估定價是否能符合估價技術規則之法定規範，值得商榷；法定權利人參與估價過程可減少因財產權價值引起之爭議，但可參與估定範圍應予規範，不致影響估價單位應遵守之法定規則，故建立規範法定權利人參與估定價協商機制是引導參與之對策。

5-33 都市更新權利變換實施辦法第十八條

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3.防止暗盤交易

法定權利人在參與更新事業過程中，委託執行各項權利時，需經重複之互動行為建立信任關係，但信任也隱含出賣的可能性，當委託行為成立時委託人居於劣勢，收回委任權需花費更高的交易成本，委託人需承擔受託人之道德風險，在參與者對受託人信任度認知不一下，存在著複雜而多變的相互依賴關係，這種相互依賴或相依性是信任的核心，「信任」不是個體單面獨立的行為，必會涉及兩個或兩個以上的人或團體，在相依中互動，因互動產生複雜的社會關係；^5-34法定權利人對更新產生的結果有不同需求與價值的認定，

採取合作或不合作帶來利益何者是極大化的，在彼此關係相依中產

在文檔中影響參與都市更新事業意願之探討-以台北市都市更新為例 - 政大學術集成 (頁 161-172)

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