三、影響參與意願執行面因素

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5‐23

對建商而言亦是一種開發誘因與利潤，權利變換制度對獎勵值及移轉值之估定與分配未明確規範，法定權利人雖資訊不足卻擁有市場力量在乎權益之轉換，與實施者在乎之利潤及時效之立場產生對立，權利變換估定價格對實施者是提供法定程序之需，無法成為實際分配之依據，造成法定權利人與實施者對估定價格認知之差異。

(四) 更新單元內產權複雜性

都市更新涉及居民權益之重整，對居民財產所有權及生活環境產生極大衝擊，社區居民對權利價值觀之不同，引發居民內部之衝突，若貿然以強制手段實行更新取得土地及地上物，造成更大的反抗，權利關係之整合從都市更新事業政府主導時期，至今依然是最不易解決之問題，

更新地區權利人間因權屬關聯而產生之問題，就如第三章因時間長久、

地上物空間價值、畸零地、公同共有、長期占有、假扣押、假處分、查封、代管、地上權、地役權、典權及抵押權等所有權以外之權屬，造成產權之複雜性，除此以外，尚有因登記制度變遷造成權屬與實際使用狀況不符之複雜性^5-28，實施者在整合法定權利人意願時最無可奈何之處，

參考表 4-41 及表 4-46，更新地區產權複雜是影響實施者參與意願之最大原因，因為權屬內容是更新後價值分配之依據，影響權屬分配之公平性，牽動法定權利人參與意願原因之來源。

都市更新事業範圍是「一定空間範圍」之法定社區，由範圍內擁有權利之「私人」所組成，每一個私人都擁有權利，在不妨礙他人自由下，自由地尋求並滿足自己之權利，更新事業範圍內之私人「會合」成為「公共團體」，無論社會地位高低或經濟能力多寡，每一位私人對公共團體之共同議題是公開和公平的，參與的機會是一樣的，是互為參與之主體，藉由共同議題理性之溝通及辯論，將私利會合與轉化為社區之共同理想；本研究圖 5-3 將影響參與意願因素執行面之源由分析之。

(一) 開發過程時間冗長

造成更新事業開發過程時間冗長受到以下原因之影響：

5-28 參考本研究 3-24 頁

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圖 5-3 影響參與意願執行面因素分析圖

資料來源：本研究整理

影響參與意願執行面因素

1.公部門第三部門之設立 2.委託機制之法制化

一、建築容積獎勵不確定影響協議分配之時間

二、權利變

換估定價無法成為分配之準則，權利價值協商過程長三、

. 法定權

利人需求不一四、不願參與者協商耗時五、法定權利人取得錯誤資訊之溝通六、非經濟因素反對者之協商一、實施者資格未規範二、法定權利人無法知悉公部門如何監督實施者

一、開發過程時間冗長一、權利變換估定價格之公信力二、估價過程未參與三、營利損失或空間使用價值無標準一、歷經繼承使產權細碎二、單元劃定後產權視為一整體實施時缺一不可

成為產權共有之狀況一、權利分配之公平性

四、質疑公權力對堅持不參與者執行三、不知實施者信譽及如何選擇、需求不一二三、原建築跨兩個不同使用分區二、受建築法規限制一、新規劃無法保持原位置或原面積

二、實施者之信譽三、一樓價值認定之問題四、共有產權之互相牽制五、更新範圍法定權利人共識六、更新後原位置價值流失對

策

一、滿足法定權利人基本需求二、防止暗盤交易三、公權力參與少數堅持者協商四、規範法定權利人參與估定價協商五、劃定更新地區後公部門建立教育法定權利人之機制六、公部門設置非營利組織一、公部門教育如何行使同意權二、撤銷同意權之規範一、估價過程之參與二、共同負擔提列補償一、權利價值轉換二、利益衝突協商機構三、單元劃定產權形式共有實質獨立

, 同

意門檻比照共有物處理辦法一、教育法定權利人社會責任二、估價過程之參與三、一樓價值認知差異之補償一

二、位置損失之補貼或價值轉換、

. 建築

物使用價值之計算配套措施緣由

七、不知該如何選擇實施者一、無實施者信譽資訊管道二、

利益團體

支持不同實施者三、

不同單元

有重疊範圍之實施者四、更新單元國有土地標售後之法定權利人一、建立實施者資訊管道二、衝突協商機構之設立織影響因素

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1.建築容積獎勵不確定影響協議分配之時間

2.權利變換估定價無法成為分配之準則，權利價值協商過程長 3.法定權利人需求不一

4.不願參與者協商耗時

5.法定權利人取得錯誤資訊之溝通 6.非經濟因素反對者之協商

從以上影響之原因不外乎價值認定及需求不一，因為一樓價值認定之問題、更新後原位置價值流失及共有產權之互相牽制影響權利分配，

以下對價值認定及需求不一分析牽制參與之緣由。

1.更新前後價值之認定

更新事業計畫是使空間重新佈置符合都市的景觀與機能，實施前之位置優勢在更新後不一定能保留，甚至造成損失，此時自我利益遠比公共利益更需要捍衛；在開發時程中租金損失及補貼無法全部列入共同負擔中，使得店舖權屬成為更新中最不易取同共識的一環，權利人間因位置排序與面積大小價值認定不同，無法依同一標準處理；依照建築法規使原擁有之空間範圍能否在更新後保有原範圍之價值、改變代價有多高、更新後實質收益是否優於現況及參與更新事業之價值何在，法定權利人價值觀之認定左右自利與集體利益間之抉擇，現行估價制度估定之價值轉換未能獲得權利人認同。

(1) 獎勵實質之受益

台北市於 1983 年全面實施容積管制，各土地依都市機能、

使用效能等差異區分不同使用分區，並針對分區差異賦予不同容積率，以成長管理理念管制都市生活、生態、生存、生命等四生環境，為鼓勵都市更新事業服務水準，以及增加整體都市環境額外負擔的社會成本，目的在鼓勵民間的參與，但對於各獎勵項目內容經審議後方能確定，獎勵的分配比率標準交於法定權利人與實施者自行協商，或依權利變換方式處理：不論是參與者自行協商或依權利變換方式進行分配，扣除開發成本之共同負擔費用，剩餘容積之分配對擁有原位置優勢及不同使用分區之權利人，依據相同比例分配是否公平，法定容積及獎勵容積之分配在同一原則下，擁有不同使用空間、位置及權屬關係之建築物，分配原則因權屬及互動關係產生衝突。

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容積獎勵是都市整體容積以政策制定分配至迅行或需優先更新之地區，藉由獎勵之容積減少更新之負擔，期能促進更新事業之推動，在現行都市更新制度中，容積獎勵措施之實質受益者及分配標準未明文規定，成為執行更新事業計畫整合時最費神、費時、費力、又費錢之工作，不只使民間開發商參與意願降低，法定權利人期待高價值交換同意權與委託權，投機行為會因「價值差距」與「資訊差距」而產生，自利與集體利益之均衡受法定權利人間權屬、互動、利益關係之影響。

(2) 原位置價值流失

推動更新事業需有多數法定權利人之參與，在同意權行使未達法定門檻時，產生搭便車之行為，或成為額外要求之受益者，依以往經驗可知，關鍵性之額外要求通常都會成功，造成關鍵性地位除同意權外，尚有更新單元範圍內不動產之位置與地形，如使用分區線、畸零地、關鍵位置（角地、裡地、頂樓、

透天厝、地面層、面臨建築線等），法定權利人擁有財產權之特殊性，使其擁有關鍵性之參與地位，價值自然會產生認定上之差異，對自利與集體利益均衡之條件會不同於未擁有者，採取不合作之態度是可想就知的結果。

2.需求不一

参與更新事業是一種行為之選擇，法定權利人選擇是隨著更新之必要性、負擔能力、負擔結果、以及必須承擔信任風險等考量因素，如表 4-24 及表 4-28 所示各項影響參與意願之原因，選擇受以下原因之影響：

(1) 更新之必要性

更新是改變環境的空間使用及使用性，需經過繁雜的開發過程，過程中更新風險、鄰里關係、委託實施的信任度、資訊不足、開發時機、完成時間不確定、談判能力不足等，負擔能力因人而異，負擔之意願是依據更新之必要性，以及需求問題之實質獲得處理。

(2) 負擔能力與結果

參與更新事業的經濟能力不同，需要承擔的理由與承擔結

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果之要求是要能符合個人之需要，當預期效能與實質收益產生落差，投機或不合作之行為會帶來額外之利益，在可有可無之需求下，公共集體利益須先滿足個人利益極大之需求；當更新具有急迫性或必要性時，經濟能力多寡會產生互動之控制優勢，造成參與能力之不均等，在承擔交易成本之能力不同，產生影響力也會不同，對都市更新事業開發之需求性也不同，又不能不考量其他經濟弱勢者之需求，以免造成少數堅持之困境，從負擔能力與結果產生對更新需求與參與之必要性。

(二) 實施者之信譽

實施者資格法制未規範之，造成法定權利人不知何選擇實施者之困

在文檔中影響參與都市更新事業意願之探討-以台北市都市更新為例 - 政大學術集成 (頁 154-161)

三、影響參與意願執行面因素

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