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綱要計畫，以指示都市的發展方向，在下位則應依課題及策略擬定 不同實質與非實質的再發展方案計畫，都市更新計畫才能被貫徹，
減少不同計劃間衝突，避免更新計畫只以拆除重建為主流，缺少其 他執行工具之配合，或空有都市設計規範而無相關管制實施之基礎。
三、小 結
台北市至 97 年 12 月止，經市府劃定更新地區者 221 處，自行劃定 198 處，共計 419 處面積約 440.39 公頃，受理民間申辦都市更新共 355 案，面 積約 134.83 公頃，截止 97 年 12 月已核定實施 68 案，面積 21.84 公頃（已 完工 19 案，施工中 23 案），成案比例依然偏低，仍存在以下困境待突破：
(一) 都市更新事業推動民間自力都市更新之困境
土地及住戶產權複雜，自力都市更新面臨財務籌措困難及互信等困 難，需透過「合理機制」協助，提高誘因及增進效率，研修配套措施，
提升容積獎勵誘因，簡化更新程序及審議過程，引導更新業者參與投資 環境。
(二) 弱勢地區社區更新無專責機構協助
更新地區之區位是實施者參與首要考量之問題，對位於不動產市場 處於弱勢者，多屬老舊社區，因產權複雜、資金及資訊不足，與實施者 缺乏互信等原因，仍難有效推動更新。
弱勢地區面臨『三不』問題，第一是對開發業者之『不信任』，第二 是各彆住戶協商條件之『不透明』，第三是投資者權益之『不確定』；政 府希望透過一個「民營都市更新開發公司」即「非營利組織」，匯集民間 專業及資金，以公司合作方式由政府主導並投資，共同推動台北市都市 更新事業。
(三) 傳統分區管制未能有效吸引民間參與都更
傳統分區管制計畫使土地有計畫的利用，卻面臨經濟快速變遷無法 有效配合地區發展需求，研擬調整策略地區容積制度，在策略展地區透 過『開發許可制』，引導民間力量投入都市更新，並兼顧現有土地分區管 制優點。
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(四) 都市更新「公共利益」界定
由於都市更新精神是以「公共利益」為目的，但目前開發商及法定 權利人仍偏重於社區內部環境營造，對提更都市環境品質及環境衝擊的 觀念薄弱，造成都市更新不能獲得最大之公共利益，雖政府以獎勵機制 鼓勵大面積整體街廓開發，但在公共利益與自利間法定權利人之選擇，
成為推動都市更新事業最難克服之問題，至今依然如此，如本研究所述，
未建立法定權利人對都市發展之「社會責任」，卻享有都市更新事業推動 之決定權及公共提供之獎勵，如何有效解決都市更新之困境，即如何有 效引導法定權利人在有限理性下配合政府政策之推動，是本研究研究之 動機與目的。
(五) 民眾參與管道不足
在推行主體與機制上，多以開發商為主體的獎勵民間參與，未建立 原居民為主體及弱勢居民參與的機制，對更新地區之權利人的意願未加 重視，而更新地區權利人之參與是有效推行都市更新的關鍵，從都市更 新事業發展的困境分析中，可知引導法定權利人參與管道不足。
(六) 整合法定權利人不易
民眾參與難擺脫傳統合建的觀念，在乎與建築商分配比例，對都市 更新獎勵及權利變換之資訊看法不同，為保障財產權不受損失，原使用 面積不變及增加一停車位，成為基本需求，不願額外負擔更新財務，造 成與實施者認知及資訊不對等下隱瞞等現象，失去建立互信基礎，協商 溝通成為整合參與意願最大難題，引導參與機制需經由法令規範建立協 商平台。
都市更新藉由都市再發展之計畫對舊市區或發展遲緩的地區，重新 檢討地區之特性與機能之發揮，對地區內法定權利人之居住環境與財產 價值之改變影響甚鉅，在目前都市計劃體制下參與管道侷限於公聽會之 方式，僅就計畫擬定之初或完成時進行參與，意見陳述也僅能提供參考，
未能建立溝通協調甚至教育民眾之管道或機制，法定權利人對為何劃入 更新地區及實施更新計畫之義務，是需要經與公部門互動之管道提供資 訊，對為何在政府獎勵政策下享有不同建築容積及稅賦之減免等優惠措 施，為取得實質開發利益，如何在政策的目標與執行中訂定應盡之權利
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與義務的地位，公部門需要在執行更新計畫時訂定法定權利人之位階，
並透過法定程序明定民眾參與的義務與管道，充分宣達更新計畫之目的 並落實民眾參與的目的 3-33 ，使政府角色不只侷限於照顧者，進而扮演 教育者、主導者、決策者及權利的保護者，落實政府獎勵措施提升法定 權利人參與之意願，以下透過訪談問卷分析影響參與意願之理由。
為有效推動都市再生，如何引導法定權利人參與更新事業之開發成為 成敗之關鍵，對都市發展法定權利人應負擔及應享有之權利與義務，需經 法令規範及保障，建立參與機制及管道，在政府獎勵及監督下，減少資訊 不對等及有權無責之同意權產生協商立場的對峙與不信任，為分析引導對 策及配套措施，將參與更新事業者間角色互動關係以圖示之，如圖 3-1，彼 此在更新事業推動過程中，在有限理性限制下法定權利人對更新事業認知 及認同之差異，藉問卷調查分析產生差異之緣由，成為探討引導法定權利 人參與意願之基礎。
1.權利決策者 公部門 2.權利審議者
獎勵民間參與 更新成效 3.權利賦與者 4.權利保障者 監 督
執 行 少數堅持
實施者 法定權利人
實施者 追求利潤 利益分享 個人利益極大化 法定權利人 1.投資 1.權利提供者 2.規劃 互惠 2.參與者 3.整合 3.授權者 4.興建 受託 信賴 委託 4.權利分配者 5.利潤風險承擔者
圖 3-1 都市更新事業參與者角色互動圖
資料來源：參考本研究表 3-6 整理
3-33 民眾參與機制的建立為達四個目的：1.保護個人及利益團體的權益 2.增加規劃時所需的 資訊與智慧 3.教育規劃者與民眾 4.組織支持計畫的力量－市中心再發展理念與執行機 制演變之研究。(孫千智，2000：5-35)
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