ㄧ、法定權利人間之問題
二、 法定權利人與參與者間之問題
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態度和信念等社會資本；社會資本可以是互補關係，並可同時在個 體、中間和總體層次產生影響力，基於認知性的價值因素非正式之 結構可安排，社區次級團體之存在，並不必然表示社區居民間之高 程度參與合作互動關係；因為在公共參與中「公與私」之觀念間，
存在一種以「公」為最之概念，阻礙公與私間之平等對話與交流，
在社區為更新事業進行參與時，必然以公共事務為目標議題。
由於對議題公共性之界定存在模糊性，致使參與者在公共領域 與私人領域交界存在曖昧關係，透過社區參與所制訂的「公共」，是 否具有公共性，或凌越所有權人私人利益之集合，個人與次級團體 間或次級團體間之互動關係會因此改變3-28，形成多組織次級團體，對 公共利益不同之詮釋，在社區發展中產生之弱勢團體，是否成為各 公共利益團體間之犧牲者，或是參與社區更新事務之互動關係中決 定性的少數關鍵者，故法定權利人間存在互為牽制之互動關係，對 考量是否參與、如何參與、必要參與等問題，能否藉由社會資本之 互動，達到公與私之平衡，影響著法定權利人參與意願。
二、 法定權利人與參與者間之問題
都市更新事業範圍是ㄧ整體之法定社區，經法定程序確定更新範圍 後，由實施者來執行更新事業之各項事務，包括前兩項內之工作，對更新 範圍內權利關係之整理及社區法定權利人關係整理，更重要是要完成各法 定權利人之問題與需要，適當地分配在整體利益中，此繁雜之工作非權利 人可單獨完成，執行更新事業需具備各項專業能力者，法定權利人得視個 人對執行更新事業專業知識是否充足，否則委託執行是參與更新事業之必 要行為，受託者之選擇、委託內容與信賴機制之建立面臨以下課題：
（一）權屬信賴關係
在法定權利人有限理性抉擇行為限制下，建立信賴關係是為解決社 區及個人無法解決的課題，以及執行更新事業之各項事務，但面對抉擇 的難題，如下所述：
1. 建立信賴關係之目的是為解決以下問題：
(1) 更新社區意見之調查與與整合：為整合參與更新之意願、
3-28蔡孟芳，2005，「弱勢社區民眾參與都市更新的迷失－台北是林口設區水源路一期整建 住宅之個案研究，臺灣大學地理環境資源學研究所碩士論文：台北，47 頁。
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方式、組織型態、參與代表等意見之真實表達。
(2) 資訊管道之不足：審議更新計畫之參與、獎勵措施、執行 事項、資金來源等有關更新事業實施所需之配合事項。
(3) 與實施者間互動之平台：委託契約之執行及監督。
(4) 產權之處理：解決都市更新地區長期造成土地權屬之複雜 問題。
(5) 輔助公部門與權利人間之管道：政府政策之佈達管道。
(6) 權利分配之協調：成本與效益之比例合理範圍之提供。
(7) 弱勢住戶之安置：弱勢住戶的認定與安置辦法。
(8) 協助風險之控管：信託關係之建立、實施者信譽之資訊。
2.建立信賴機制執行事項
在資訊不對等下藉由機制之建立，達到公開、公平與公正之溝 通協商管道，提升法定權利人參與之意願，建立信賴關係是需要執 行下列工作3-29：
(1) 組織之運作
A.以建築商為主：組織架構與介入之動機，單純以投資利 潤為考量，動機單純，卻忽略都市更新深層的涵義。
B.住戶自辦更新會：權利人以個人或結合少部份地主共同 發起，籌組更新會申請都市更新計畫，進行小規模基地 重建，較易激發社區意識及活力，卻無較高之組織法定 地位，執行相關決策時法令依據不足，委員會組織成員 素質直接影響計畫成敗。
(2) 意念整合及溝通
A.由更新地區內有識之士或次級團體，結合少數居民交換 意見，逐步形成共識，對個別需求之掌握，以及社區文 化之熟稔。
B.針對法令之引用及疑難雜症之排解，窒礙難行之處逐ㄧ 協議解決。
(3) 建地規劃設計
A.針對原住戶直接訴求規劃，由專業建築師搭配外觀設計
3-29 洪貴源，2002，「社區住民自辦都市更新程序與權利變換之研究」，淡江大學建築學系 碩士論文：台北，44-46 頁。
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及法規檢討。
B.對原社區人文風貌意見之整合，以及執行建地之規劃。
(4) 權益分配
A.標的物價值之認定，以及評估基準。
B.合建分屋（水平分、立體分）、合建分售、合建分成、委 建等方案之規劃及協商。
C.計算應有之量體、位置及面積，協商分配應有部份之面 積及位置，並於完工後登記及交屋。
(5) 工程技術之管理
A.自行尋覓營造廠商發包或委由建築商代為處理。
B.工程施工及監督系統之建立。
(6) 資金運作之控管
A.法定權利人依議定之權益換算應負擔之比例。
B.開發資金之籌措、運用及控管。
C.原有債務或糾紛之處理。
D.拆遷補償及安置費用。
(7) 風險分擔之處理
A.更新過程之風險：施工、監督、建商債信等。
B.法定權利人之變動：繼承、查封等。
C.不動產市場變動：供需不均衡、金融政策、物價波動等。
3.選擇可信賴者之條件及困難：
選擇可信賴的委託人就法定權利人而言，其基本條件為可維護 自己權益者、容易協調大家參與者、不會中途停工提高費用者、施 工品質有信用者、設計規劃符合需要、執行時間較短者、補償費較 高者、公共設施較完善者（謝慶達，1984：106）；選擇可委託的信 賴者除以上在實施過程中之專業能力外，對於資訊之提供是否能以
「誠實」之態度，是法定權利人之最大風險，在實施都市更新事業 前之資訊是法定權利人行使同意權之根據，將所知之資訊以不完全 或故意扭曲之方式來揭露，尤其是經過深思熟慮後之資訊誤導、扭 曲、隱藏或迷惑等投機行為，產生彼此間不信任與懷疑之態度，造 成談判與資訊蒐集之交易成本，該如何避免投機行為，需藉由建立 委託人之信譽資訊系統之網絡，方能減少投機行為之機會，以及各
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項交易成本，成為可信賴之委託代理機制建立之基礎。建立信賴關 係面臨以下困難：
(1) 信賴關係之基礎
都市更新事業的開發涉及龐大資金的運作，現行法規以信 託機制降低信賴關係之風險，依然未能有效建立信賴關係，因 信託機制是減少產權、開發基金、完工保證等風險之控管，因 信託機構受金融相關法令及人才之限制，對其他應由實施者執 行之事項，只能由實施者承擔之。
實施者與法定權利人間信賴基礎如何建立，依現行方式大 多需經一段時間之溝通接觸，體驗到因社會資本發展帶來之利 益，取得彼此信任之關係和合作之模式，在無法令法度之規範 下，信賴關係只能以契約形式規範之，契約屬私人間之約定一 旦發生違約事宜，或不周詳之約定內容，甚至因資訊的不對等 造成契約之陷阱，卻由法定權利人承擔道德之風險。
契約之簽署根據法定權利人個人理性之判定與抉擇，造成 整合意願過程中信賴關係基礎的不同，既耗時且變數最大之 處，建立信賴關係之基礎需有法令的保障，才能有效減少因不 信任產生之阻力及交易成本。
(2) 執行信賴關係之機制
建立信賴機制是推動更新事業成效之關鍵，在都市更新條 例第九條規定：「經劃定應實施更新地區，除本條例另有規定 外，直轄市、縣（市）主觀機關得自行實施或經公開評選程序 委託都市更新事業機構、同意其他機關（構）為實施者，實施 都市更新事業。」直轄市、縣（市）主管機關在執行都市更新 年多經歷中，對實施者之角色非不得已不是優先考量，鼓勵民 間團體參與實施之，或依條例第十五條規定，由法定權利人自 組更新團體實施都市更新事業，卻未規範公開評選委託實施辦 法，法定權利人在有限理性抉擇及資訊不對等之限制下，對執 行更新事業所有權利之委託，不得不慎重，因為一切之風險將 由法定權利人自行承擔之。
(3) 主導信賴關係之關鍵人
從都市更新事業工作事項之繁雜可知，須靠團體組織來執 行更新事業，不論是自組更新會成立更新公司、或由實施者代
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為執行，都須設置執行長，統籌執行事項，在更新公司須設立 執行理事會之理事長，而一般實施者多為建築公司或建經公司 等公司組織，原設有代表人執行董事會之決議，此執行長是更 新事業推動成敗之關鍵人，法定權利人如何選擇可勝任者，是 否由權利人互推或由政府設定資格，在現行制度中未能加以規 範，因而產生同一更新地區不只一組實施團隊，互相競爭及牽 制，使原本社區意願整合就不易，更形成對立的局面，造成雙 輸之結果，更新時程延宕或遙遙無期。
(二) 權屬利益關係
都市更新在更新條例公布實施後，對更新地區內之權利人權利的整 合採多數決方式，達到法定規定同意門檻，公權力授與執行之許可，法 定權利人依法令規定授予參與、同意及實施之義務，並為都市更新事業 之權利人、發起人、受託人、委託人、投資人及實施權人，其權利包含 之價值除以上之法定權利尚有經濟利益，因權利、時間及獎勵產生高於 一般合建之經濟條件，造成法定權利人間、受託人間及實施者間利益分 配之衝突，使得分配過程彼此間價值及利益認定之差異，增加更新事業
都市更新在更新條例公布實施後，對更新地區內之權利人權利的整 合採多數決方式，達到法定規定同意門檻，公權力授與執行之許可，法 定權利人依法令規定授予參與、同意及實施之義務，並為都市更新事業 之權利人、發起人、受託人、委託人、投資人及實施權人，其權利包含 之價值除以上之法定權利尚有經濟利益，因權利、時間及獎勵產生高於 一般合建之經濟條件，造成法定權利人間、受託人間及實施者間利益分 配之衝突，使得分配過程彼此間價值及利益認定之差異，增加更新事業