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住戶自辦更新會是由權利人以個人或結合少部份地主共同發起，籌 組更新會申請都市更新計畫，進行小規模基地重建，較易激發社區意識 及活力，卻無較高的組織法定地位，執行相關決策時法令依據不足，委 員會組織成員素質直接影響計畫成敗。
自辦更新之模式，分階段性的關鍵作為包括組織的運作方式、意念的 整合溝通、建地的規劃設計、權益的分配決議、工程的品質管理、資金的 運作管控、風險的分擔處理，過程是一套嚴謹之流程，有許多的前置事項 與關鍵技術予以扣合，而這些問題都必須在展開自辦更新計畫之前有所定 論或確立發展軸向，而社區的更新又非僅涉個人權益事項可憑各人意志予 以獨斷獨行，在公平與正義的前提下如何兼具更新效率與實質的獲益，是 一個必須把持的原則。（洪貴源，2002：44）
二、法定權利人「委託」之抉擇行為
在現代經濟生活，由於科技的一日千里造成生活環境迅速變遷，以專 業分工減少資訊不對稱產生的交易成本，而將『所有權』與『經營權』分 離之代理機制 5-2，成為擴張經濟活動空間的重要方法之一；代理機制係基 於受託人與委託人間之信賴關係，此信賴關係所建立之委任關係，係經授 權行為之意思表示而為代理權之授與，而委任與代理是不同的行為，代理 型態是直接委任，而代理權授與是為達委任契約目的之必要手段，故代理 權之授與行為得於委任之意思表示出現，兩者雖非同一概念，但有手段（代 理）目的（委任）之關係5-3；委託人授權與一個或ㄧ個以上之代理人（agency）
代其行使某些特定的行為，彼此間存在契約關係5-4（賴宗裕，2005：381）。
委任契約之內容通常亦決定代理權範圍，委任契約之約定或委任人指示代
5-2 邱紹群、蔡裕源、朱正一，2004，「組織疆界決策模式之建立－交易成本、代理與資源 基礎理論之整合應用」，『慈濟技術學院學報』，6：112。
5-3 陳自強，2006，「代理權與經營權之間－民商合一與民商分立」，台北：元照出版有限 公司，78 頁。日本東京大學教授石田穰認為，代理權授與行為為委任等原因行為之履 行行為，亦套用債權行為原因行為，物權行為為履行行為之模式。石田穰，1992，「民 法總則」初版，日本：悠悠社，389 頁。
5-4 Von Tuhr/Escher 認為代理權之範圍得從幾個方面界定:
第一、時間關係上:代理權之授與得附停止條件或始期。
第二、人之關係上:授權代理人得與所有人為代理行為，或僅得以特定之人為代理行為 之相對人。後者之情形，即以限制稱之。
第三、物之關係上:代理權之範圍得限定於特定行為(特定代理權)、特定種類之行為(種 類代理權)，或本人所有之行為。
陳自強，2006.5，「代理權與經營權之間－民商合一與民商分立」，台北：元照出版有限 公司，42-43 頁。
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理人代理行為應如何行使，不僅決定委任事務處理上，受任人對委任人所 應負之義務，亦決定代理權之範圍5-5。
由於當事人無法直接監督或觀察到代理人的行動和獨特訊息，因而產 生了隱藏行動與隱藏訊息的道德危機問題 5-6；代理人與委託人有不同的偏 好及目標，就委託人而言必須設計一個最適契約以讓代理人達成目標，即 設計一套誘因方案，使高度努力成為代理人的優勢策略，委託人除以極大 化自己的目標外，尚須考量代理人對誘因方案之反應，也就是先決定代理 人在一項給定的誘因安排下，為極大化某個目標而選擇努力的程度，然後 委託人再就各種誘因安排，選擇最契合自己目標的一個5-7。
約束委託人對契約或誘因方案的選擇有兩個限制條件：「（一）委託人 必須滿足代理人的『參與條件』，即代理人的淨獲利不能小於其他外在機會 所提供的最佳獲利，否則代理人不會願意參與這項合約。（二）委託人期盼 代理人努力的程度，必須是代理人自己的最適選擇，這就是『誘因相容條 件』」；也就是說，要讓代理人的利益與委託人的利益達成一致 5-8，但要誘 使擁有隱藏資訊的一方不濫用優勢，是必須付出成本的，為了使誠實或努 力成為優勢策略而需支付額外誘因之成本，即為「代理成本」5-9。
委託更新團體能不付代價而可分享更新利潤分配，然而更新事業範圍 內之法定權利人屬一整體權屬關係，法令規範更新事業開發可採多數決方 式，在執行上依然需全體法定權利人的參與，在自利極大化及有限理性限 制下，影響法定權利人委託實施者之原因如下：
(一) 信賴關係之影響
實施者與法定權利人間信賴基礎如何建立，依現行方式大多需經一 段時間的溝通接觸，體驗到因社會資本發展帶來的利益，取得彼此信任
5-5 陳自強，2006.5，「代理權與經營權之間－民商合一與民商分立」，台北：元照出版有限 公司，108 頁。
5-6 Eirik G. Furubotn․Rudolf Richter 著、顏愛靜譯，2006，『制度與經濟理論－新制度經濟 學之貢獻』（Institution and Economic Theory），台北：五南圖書出版公司，32 頁。
5-7 Todd Sardler 著、葉家興譯，2004，『經濟學與社會的對話』（Economic Concepts for the Social Sciences,2001）5 刷，台北：先覺出版公司，168 頁。
5-8 「代理理論主要在解決代理關係中兩項問題，第一個問題為委託人與代理人間目標衝突 或在辨認代理人行為之困難，即資訊不對稱之問題，第二個問題是委託人與代理人對 風險 態度不同，所產生不同的行為。」（賴宗裕，2005：382）
5-9 「關於這代理成本，見 Laffont and Tirole （1993）和 Sandler and Tschirhart (1997：349-5J)，
而當事人與代理人之間實際發生的監督費用、擔保成本與剩餘損失，則稱之為代理成 本，會受到剩餘請求權持有的類型和決策權分派等之影響。」Eirik G. Furubotn․Rudolf Richter 著，顏愛靜譯，2006，『制度與經濟理論-新制度經濟學之貢獻』（Institution and Economic Theory），台北：五南圖書出版股份有限公司，32 頁。
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的關係和合作的模式，在無法令的規範下，信賴關係只能以契約形式規 範之，契約屬私人間之約定，一旦發生違約事宜，或不周詳之約定內容，
甚至因資訊的不對等造成契約的陷阱，卻由法定權利人承擔道德的風 險；契約的簽署根據法定權利人個人理性的判定與抉擇，造成整合意願 過程中信賴關係基礎的不同，既耗時且變數最大之處，建立信賴關係的 基礎需有法令的保障，才能有效減少因不信任產生的阻力及交易成本。
(二) 衝突關係之影響
在更新單元劃定後範圍內權屬即視為一整體之權利，無法單獨推動 或單獨推動不符自利極大化之原則，只能由一團體執行都市更新事業，
不同更新團體的整合，背後隱含社區內不同次級團體之支持，互相牽制 或互相協助，溝通協商需自行進行，在實施者與法定權利人間存在資訊 不對等下，受託人角色的認同耗時耗力，甚至使都市更新事業窒礙難行。
法定權利人與委託人衝突關係的問題來源是：(1)資訊管道的不足。
(2)與實施者間互動的平台。(3)公部門與權利人間的資訊管道不足。(4) 無權利分配的協調專責機構。(5)弱勢住戶的認定與安置辦法。(6)無實 施者信譽的資訊管道；資訊蒐集需考量來源外，對蒐集資訊項目及時間 產生的成本負擔，負擔的能力及需要各有不同，為解決更新社區意見的 調查與整合、資訊管道的不足、與實施者間互動的平台、產權的處理、
權利分配的協調、弱勢住戶的安置、協助風險的控管等問題，在簽約前 之「搜尋成本」及「協商成本」，簽約後之「訂約成本」、「監督成本」及
「違約成本」，建立資訊管道為能減少因資訊不對等的不公平及實施者道 德的風險，對參與更新事業的成本可在一定範圍內，且增加資訊的可信 度及詮釋能力。
(三) 利益分配之影響
造成都市更新事業開發土地的取得作業困難重重，在談判過程中所 遭遇的問題包括5-10:
1.地主安土重遷，根本不想賣
2.買賣雙方對土地價值認定差異太大(地主有意刁難，哄抬地價) 3.租稅負擔協調
5-10 陳威成，1997，「民間參與都市更新開發評估之研究－以台北市信義區犁和段為例」，
國立成功大建築研究所碩士論文，3-20 頁。
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4.更新期間賠償問題 5.違建戶既得利益的處理
6.建商與地主對未來使用計畫無有共識 7.土地權利人過多，意願整合不易。
8.土地所有權人聯絡不到。
9.由於原訂用地變更或是權利人自行違規使用，更新後使用用途 與現況不符，影響權利人的權益。
10.權利人溝通協議之後又變卦。
11.開發籌碼未知。
權益分配內容之協商，在法定權利人及實施者間形成權益與利益衝 突，資訊不對等及信任度不足下，協商成本因時間而增加，提高推動過 程風險之變數；法定權利人在有限理性下的抉擇方案，受資訊來源的限 制易造成偏差，使法定權利人擴大分享都市更新獎勵的期待，或以不完 整資訊研判意願的選擇。
在與建築商協商過程因資訊不對稱的不對等，不信任及不合作的態 度左右溝通協商管道的建立，對權利分配內容成為委託實施者代為執行 更新事業前最主要的考量，在委託過程中對權利內容、價值認定及權利 變換價格認同的困難，成為建立委託關係最主要之阻礙。
1.權利內容認定困難
不論採何種方式分配，權屬內容及價值之認定，是參與者共同 認定最不易處理（表 4-33 及 4-38），產權內容不易處理之問題如下：
(1) 權屬關係之問題
A.土地與地上物權屬關係之問題5-11 B.地上物空間價值差異之問題5-12 C.畸零地之問題5-13
D.公同共有或未辦繼承權屬之問題5-14
5-11 1.土地與地上之合法建築物或違章建築戶，分屬不同所有權人。2.土地與地上權分屬不
5-11 1.土地與地上之合法建築物或違章建築戶，分屬不同所有權人。2.土地與地上權分屬不