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(四)居民拆遷安置的社會公平性問題。
(五)地主整合不易。
(六)龐大經費籌措困難的問題。
(七)審議程序耗時耗力。
(八)民眾對更新地區環境價值觀認知不一。
(九)財產剩餘價值評價不同。
(十)實施主體須以開發商為主，住戶自組更新組織的能力不足。
都市更新雖經行政院於民國 86 年會議通過「都市更新方案」，極力推 動都市更新，欲振興營建業發展，藉此帶動經濟景氣，依然面臨整合地區 內權利人的困境，在民主意識提升個人對財產權的保護，在溝通管道及價 值評估基準的公信力不足，更新地區權利人參與意願低落，雖准由私人及 團體參與興辦都市更新建設事業，但是施行成效仍然相當有限，「台北市都 市更新實施辦法」雖融入「民間參與」的精神，規定更新地區之建設事業，
得由私人或團體辦理，為減少更新工作推動時之阻力，規定對土地及地上 物之取得除徵收或區段徵收外，得以協議方式為之；台北市在單行法規下 執行都市計畫之「舊市區更新」計畫，依然無法處理居民認同、補償費評 定、容積管制、地主負擔及稅負等問題，需藉由都市更新專法之訂定，明 確配套措施建立執行制度。
三、第三階段：都市更新條例之實施（1999-2007）
民國 87 年 10 月 22 日都市更新條例於立法院三讀通過，同年 11 月 11 日公布實施，隔年陸續通過相關子法 3-3，使都市更新事業推行上有明確法 令依據，都市更新獨立於都市計畫法外，成為都市更新的專法；此法精神 在於引進民間豐富資金與更具效率的開發建設能力投入都市更新事業，以 改善以往成效不彰的情形，再經由政府規劃及公權力協助，結合公私雙方 之力量，共創都市更新前景與契機；（陳宇捷，2001：28）條例中引進許多 新措施與機制，包括：多數決強制參與、權利變換制度、公有土地強制參 與、容積移轉、更新容積獎勵、賦稅減免、土地信託制度、以及不動產證
3-3 「都市更新團體設置及解散辦法（88/3/31）、都市更新權利變換實施辦法（88/3/31）、都 市更新接管辦法（88/3/31）、都市更新建築容積獎勵辦法（88/3/31）、都市計畫容積移轉 實施辦法（88/4/6）、都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法（88/5/14）、都市更新 投資信託基金募集運用及管理辦法（88/5/14）、都市更新條例施行細則（88/5/21）、都市 更新審議委員會組織準則（88/5/21）」。財團法人都市更新研究發展基金會，2002，『都 市更新魔法書』，台北：田園城市文化事業有限公司，27 頁。
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券化等。
台北市基於本身執行需求，於民國 90 年 4 月修正「台北市都市更新實 施辦法」為「台北市都市更新自治條例」，在人口成長趨緩之際，將都市發 展政策以永續發展角度思考，回歸追求都市環境品質與舊市區機能的再開 發；（蕭惠珠，2003：3-4）以「翻轉軸線、再造西區」為更新政策，將都 市更新政策範疇擴大，除實質環境改善外，並包括經濟、社會等不同層，
配合重大建設發展，解決老舊社區公共設施不足的問題，結合地區歷史文 化凝聚社區意識，建立地區特色，誘導民間力量辦理更新事業，合理調整 土地使用以促進更新事業之開發，期以權利變換方式處理產權複雜性及少 數堅持者的問題，對法定權利人財產權影響甚鉅，藉由公開程序表述意見 降低阻力，地方政府採取「參與式」經營管理方式，由直接服務的角色，
授權居民參與執行，並鼓勵及協助自組更新會落實民眾參與之機制。
至此台北市都市更新的實施漸趨成熟，成為都市發展的重要政策與方 法，推動策略由政府一手主導的角色，改為協調者將權利適度釋放，強化 民眾扮演的角色，增加開發商合建分配的籌碼，以及多數決強制參與的機 制，透過相關獎勵機制 3-4鼓勵民間參與，將都市更新的理念跨越建築物本 體改善的思維，重視更新地區附近環境實質改善，從消除窳陋地區到經濟 的更新，但從都市更新條例公布實施至今，依然面臨以下的課題：
(一)更新推動明顯著重重建方式，忽略整建及維護的重要性。
(二)都市更新劃定程序不明，各主管機關劃定更新地區嚴謹程度受質 疑。
(三)都市更新未能賦予新的使用機能及適當結合鄰近地區發展。
(四)各都市更新計畫缺乏整體性發展構想。
(五)缺乏完善社會計畫。
(六)缺乏後續維護管理考量。
(七)更新區位遴選不符所需。
(八)公私部門更新過程不協調。
(九)民眾參與管道未能落實。
(十)社區人口結構仕紳化，經濟弱勢之原住戶的瓦解。
3-4 台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準
（94/9/1）；台北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評估標準（94/9/1）；台北市都市更新 整建維護實 施辦法（94/8/24）；台北 市協助民間 推動都市更 新事業經費 補助辦法
（94/8/25）；台北市整建住宅更新初期規劃費補助辦法（94/6/23）；台北市都市更新權利 變換調處作業要點（92/3/31）；台北市都市更新基金收支保管運用自制條例（90/4/30）
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(十一)權利分配協調不易。
總言之，台北市都市更新是以實質環境面為考量，基本上不是從社會、
經濟與社區角度來思考其意義與執行；從都市空間發展而言，都市更新是 一種幾何性空間規劃，不是著重地方經濟文化的活化與社會關係的延續之 整體性規劃，執行過程著重的是績效性，不是過程性的都市再發展目標；（周 素卿，1999：36）所以在推行主體與機制上，多以開發商為主體的獎勵民 間參與，未建立原居民為主體及弱勢居民參與的機制，忽略更新地區法定 權利人參與意願的重要性；由於都市更新法令限制從業人員須取得法定權 利人之意願方可執行都市更新事業，當法定權利人無法由更新事業從業人 員取得平等的相關制度資訊，其參與意願大幅降低衍生出政府推行更新事 業的困境。現今政府雖將主導更新計畫之權力轉交民間，但其輔導配套措 施及法令修改是否解決過去相關問題或衍生新的問題卻仍有待商榷。本研 究將分別以法制面、執行面及抉擇行為理論探討影響法定權利人參與意願 的理由。
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第二節 都市更新推動法制面之困境
都市更新事業是依據法規執行更新地區空間及產權重新之配置，在條 例中對實施者、更新事業計畫擬定之法定程序、事業計畫應表明事項及報 核要件、實施方式同意比例、權利價值分配與共同負擔、合法建築物及其 他權利之處理、以及建築容積獎勵與稅賦減免等措施之規範。法令規範法 定權利人在是都市更新事業實計畫同意權者，法定權利人行使同意權與實 施者交換新財產權。故都市更新事業在推動過程中隱藏各項交易成本，在 財產權交換過程，經濟利益奠定法定權利人之角色；在有限資訊與理性下，
法定權利人參與意願會受到何種因素的影響，以下從法定權利人在更新事 業中法定及經濟地位，瞭解法定權利人擁有的權利及角色，分析法定權利 人選擇行使權利之行為對更新事業推動造成之困擾。