二、影響參與意願法制面因素

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為獲得以上好處法定權利人需考量如何參與，選擇可信賴之實施者代為執行更新事業之各項事宜，以及整合多數權利人同意與分配之事宜；集體利益的產生需藉由社區對公共利益的共識，而公共利益的認同在於個人對社區環境實質改善、財產權的增值及社區互動關係的維繫等方面，認同是一種意識的表示，對同一事物產生之價值觀，會因不同的需求產生不同的表示行為，在溝通協商過程是繁瑣且不一的情況，成為牽動法定權利人參與動機之原因，綜合問卷之影響因素，如表 5-2 將牽動參與意願分為法制面及執行面分述緣由，探討引導參與之對策。

表 5-2 影響法定權利人參與意願因素分析表比例

順序法制面項目人數

比例執行面項目人數比例 1 權利價值分配之公平性 56.9 開發過程時間冗長 69.6

2 對少數堅持公權力之處理 55.7 實施者之信譽 56.9

3 權利變換估定之價格 49.4 一樓價值認定之問題 41.8

4 更新單元內產權複雜性 39.2 共有產權之互相牽制 40.5

5 ^{實施法定門檻} ^31.6 更新範圍法定權利人之共識 32.9

6 ^{自組更新會之可行性} ^6.3 更新後原位置價值流失 32.9

7 ^X 不知該如何選擇實施者 30.4

資料來源：本研究整理

都市更新事業是由法定權利人及實施者透過法定程序共同參與之，法令規範由實施者實施更新事業核准事項，更新範圍劃定、同意門檻整合及更新計畫之擬定、申請與執行，實施者依條例係指實施更新事業之機關、

機構或團體，但條例中未規範實施者資格、信譽、義務及權利，法定權利人在選擇實施者需蒐集資訊，在有限資訊及理性下，彼此互動是靠認同及信賴關係之建立，但牽動法定權利人參與意願受法制規範影響，這些影響素之緣由，可由本研究圖 5-2 分析之。

(一) 權利價值分配之公平性

在整合法定權利人意願過程，權利價值分配是參與意願之關鍵，改變現況付出代價或實質受益，整體利益之分配如何公平，實施者執行分配是否公開、公正及公平，一直是都市更新之困境，不論是由政府主導或由民間參與，權利價值之認定與分配至今無法有一公正分配原則，雖政府透過估價制度採「權利變換」措施，依然無法取信於法定權利人；

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法定權利人在參與意願最在乎〝權利價值分配之公平性〞及基本需求之滿足，實施者與法定權利人在權利價值之認定立場不同，面對整體法定權利人不同之價值觀及需求，實施者在分配權利內容需考量成本與利潤，分配權利價值很難一致性，權利價值分配公平非不行而是不能。

圖 5-2 影響參與意願法制面因素分析圖

資料來源：本研究整理

影響參與意願法制面因素

1.規範劃設應實施更新程序之參與管道 2.規範實施者資格及實施者資訊之管道一、建築容積獎勵之不確定性二、權利變換估定價格之公信力三、實施者信譽四、少數堅持代價認知與需求不一一、憲法保障私人財產權二、政府立場只能被動

權利價值分配之公平性一、憲法保障私人財產權二、政府立場只能被動一、歷經不同登記制度二、共有產權互相牽制對堅持不參與者有規範無執行法令有規範卻無輔導

對少數堅持公權力處理權利變換估定之價格更新單元內產權複雜性實施法定門檻自組更新會之可行信性影響因素

緣

由

對

策

一、滿足法定權利人基本需二、參與估價之協商三、防止暗盤交易四、共同負擔之協商社會責任之規範及教育估價過程之參與一、權利價值轉換二、利益衝突協商機構建立教育法定權利人社會責任管道一、建立代理人機制二、公部門設置非營利組織配套措施

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(二) 對少數堅持公權力之處理

更新事業將單元劃定後，法定權利人之權利如前所述視為一整體缺一不可，雖法定程序採多數決議，對少數不願參與者規範處理原則，直至目前公部門多以協商代替強制執行，使更新事業雖經核准而無法執行之困境，法定權利人提出同意參與卻無法執行之質疑，面對財產權受憲法之保障，非經法定程序及為公共之利益盡量避免強制徵收，實施者在整合法定權利人意願需有公權力之支持，但在執行立場畏懼被冠上「官商勾結」、「圖利他人」或「利益輸送」之名，互動關係中作為保守與僵硬，因立場、目標與策略不同於法定權利人及實施者，對少數堅持者之處理在無法令規範法定權利人應盡之權利與義務前，以公權力介入在法制立場不足，但公權力處理是影響參與意願法制面最主要之原因。

(三) 權利變換估定之價格

我國權利變換有傳統合建分屋的意味，以更新前產權比例方式分配更新後之不動產權利，都市更新為土地開發的一種方式屬特殊發展條件與ㄧ般合建不同，事業開發計畫為取得相關權利人的共識，往往需要耗費較多的成本，這些為取得共識所付出之成本稱為「交易成本」^5-27，此交易成本導致更新地區與周圍地區房價產生差異，亦使推動更新事業過程交易產生不確定因素；事業開發計畫的首要步驟就是整合土地，而整合成功與否最主要的關鍵在於地主與開發建商的協商技巧，以及地主具有的市場力量。無論每一個地主所擁有的土地規模是大或小，地主擁有危及開發計畫的市場力量（楊艾嘉，2004:2-13）。

更新計畫實施過程中，最亟需待解決的就是計畫擬定前的協商階段，因為必須先解決權屬問題才能進行後續之更新工作，而影響此階段的主要力量是「地主的市場力量」，因為地主的投機、有限理性、建商與地主間的資訊不對稱、交易氣氛的詭譎等，都將使交易過程(協商過程) 變得更不易進行而增加投入成本，交易成本依據協商過程之付出，既無一定標準亦不列入權利變換之共同負擔，估價制度僅就財產權價值比例轉換，如本研究 3-31 頁至 3-34 頁所述，估定之價格既不能被認同，無法成為實際分配依據。

在計畫擬定期間有一個都市更新事業計畫所特有的部分(即容積獎勵及容積移轉),開發者必須與政府商討容積獎勵額度的給定，容積獎勵

5-27 參考本研究註 3-30

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對建商而言亦是一種開發誘因與利潤，權利變換制度對獎勵值及移轉值之估定與分配未明確規範，法定權利人雖資訊不足卻擁有市場力量在乎權益之轉換，與實施者在乎之利潤及時效之立場產生對立，權利變換估定價格對實施者是提供法定程序之需，無法成為實際分配之依據，造成法定權利人與實施者對估定價格認知之差異。

(四) 更新單元內產權複雜性

都市更新涉及居民權益之重整，對居民財產所有權及生活環境產生極大衝擊，社區居民對權利價值觀之不同，引發居民內部之衝突，若貿然以強制手段實行更新取得土地及地上物，造成更大的反抗，權利關係之整合從都市更新事業政府主導時期，至今依然是最不易解決之問題，

更新地區權利人間因權屬關聯而產生之問題，就如第三章因時間長久、

地上物空間價值、畸零地、公同共有、長期占有、假扣押、假處分、查封、代管、地上權、地役權、典權及抵押權等所有權以外之權屬，造成產權之複雜性，除此以外，尚有因登記制度變遷造成權屬與實際使用狀況不符之複雜性^5-28，實施者在整合法定權利人意願時最無可奈何之處，

參考表 4-41 及表 4-46，更新地區產權複雜是影響實施者參與意願之最大原因，因為權屬內容是更新後價值分配之依據，影響權屬分配之公平性，牽動法定權利人參與意願原因之來源。

在文檔中影響參與都市更新事業意願之探討-以台北市都市更新為例 - 政大學術集成 (頁 151-154)

二、影響參與意願法制面因素

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