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第二節 都市更新推動法制面之困境
都市更新事業是依據法規執行更新地區空間及產權重新之配置，在條 例中對實施者、更新事業計畫擬定之法定程序、事業計畫應表明事項及報 核要件、實施方式同意比例、權利價值分配與共同負擔、合法建築物及其 他權利之處理、以及建築容積獎勵與稅賦減免等措施之規範。法令規範法 定權利人在是都市更新事業實計畫同意權者，法定權利人行使同意權與實 施者交換新財產權。故都市更新事業在推動過程中隱藏各項交易成本，在 財產權交換過程，經濟利益奠定法定權利人之角色；在有限資訊與理性下，
法定權利人參與意願會受到何種因素的影響，以下從法定權利人在更新事 業中法定及經濟地位，瞭解法定權利人擁有的權利及角色，分析法定權利 人選擇行使權利之行為對更新事業推動造成之困擾。
一、更新事業法定權利人之法定地位
都市更新事業是在更新地區內實施重建、整建或維護事業，更新地區 之劃設除因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞，為 避免發生重大災害及配合中央或地方重大建設外，對都市窳陋、非防火、
年代久遠、排列不良、道路彎曲狹小、環境惡劣等，不符公共安全、公共 交通、公共衛生及都市機能等地區之建築物，直轄市、縣（市）主管機關 得依規定優先劃定為更新地區，對更新地區範圍之劃定及更新計畫之擬 定、變更、報核與發布，應分別依照都市計劃中有關細部計畫之程序辦理；
主管機關擬定都市更新計畫時，依更新地區特性及需求，得於計畫內容中 明訂更新地區內更新單元劃定基準，作為民眾辦理都市更新事業申請門檻 依據。
台北市政府依地方自治法訂定「台北市都市更新自治條例」，市政府為 辦理都市更新之主管機關，台北市政府都市發展局為執行機關，指定或自 行劃定之更新單元內，土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人 或實施者，為都市更新事業之參與者，依據中央法規之都市更新條例及相 關辦法，以及地方政府依法制定之自治條例，辦理都市更新事業之實施。
(一) 法定權利種類及內容
依法赋予法定所有權人參與都市更新事業之權利種類（表 3-2）如下：
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依都市更新條例實施者於都市更新事業計畫擬定前，應對每宗土地 及建築物使用性質、強度、權屬、人口組織、公共設施地、區環境 及居民意願等，進行詳細調查，應於都市更新事業計畫內敘明結果，
並在擬定或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾 意見；對實施更新地區之土地所有權人及合法建築物所有權人、地 上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人而言，參與更新事業 與實施更新事業之主體，是以其財產權之處分及收益為標的，參與 是權利也是義務。
2.都市更新事業的同意人
都市更新事業報核時，依法迅行劃定之更新地區應經更新單元 範圍內土地及合法建築物所有權人，人數及面積均超過二分之ㄧ同 意；依法優先劃定之更新地區須經更新單元範圍內土地及合法建築 物所有權人，人數及面積均超過五分之三人數及三分之二面積所有 人之同意；都市更新事業計畫採多數決方式（協議合建或其他方式）
辦理報核者，得經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人及面 積均超過十分之八同意。
不論是由劃定之更新地區單元範圍內土地及合法建築物所有權 人為實施者，或委託實施都市更新事業之機關、機構或團體為實施 者，皆需更新地區單元範圍內土地及合法建築物所有權人依法定人 數及面積之同意，土地及合法建築物所有權人為都市更新事業計畫 的同意人。
3.都市更新事業之實施權人
經劃定實施更新地區，其土地及合法建築物所有權人，得就主 管機關劃定或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，自行組 織更新團體實施該地區都市更新事業，土地及合法建築物所有權人 自行劃定更新單元，並需不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元 為原則，或經土地及合法建築物所有權人，委託都市更新事業機構 為實施者實施之。
4.都市更新事業之投資人
更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、
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他項權利人獲實施者提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或 實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前 權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地應有部分或 權利金；土地所有權人或合法建築物所有權人除以其權利參與都市 更新事業外，經逾七人之土地及合法建築物所有權人依規定自行實 施都市更新事業組織更新團體，或在實施者為以經營都市更新事業 為業而公開招募股份時，都市更新事業計畫內不動產所有權人及地 上權人應為發起人，且其持有股份不得低於該新設公司股份總數之 百分之三十，成為都市更新事業之投資人。
5.都市更新事業之委託人
都市更新事業委託實施之方式，係由土地及合法建築物所有權 人主動實施，由所有權人自組「都市更新會」進行其他所有權人意 見之整合，或委託都市更新事業專業機構（指建商或開發公司）實 施，透過公開公正方式評選最有能力的公司團體執行更新事業，委 託對象評選之過程由法定權利人主導。
6.更新事業受託人
都市更新事業由土地及合法建築物所有權人主動實施，逾七人 之土地及合法建築物所有權人依規定自行實施都市更新事業時，應 組織更新團體，由所有權人自組「都市更新會」進行其他所有權人 意見之整合，都市更新會執行更新事業，依法令規定需經五分之三 人數及三分之二面積所有人之同意，取得其他土地及合法建築物所 有權人之同意及意見之整合。
7.都市更新之發起人
直轄市、縣（市）主管機關受理土地及合法建築物所有權人，
依都市更新條例第十條或第十ㄧ條規定申請核准實施都市更新事 業。
(二) 法定權利人權利之行使
更新地區多位於已發展之舊市區，由於發展較早，區域內的產權經 年代久遠產生權屬之複雜性，在整合更新地區權利關係時，不是權利人 分散各地或早已不知去向，更因權屬利益分配問題遲未辦理分割繼承
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者，造成更新工作時程延宕，或藉機提高權利價值及採取不合作態度，
對推動都市更新造成阻礙；在整合權利人的權屬關係中，法定權利人擁 有之各種權利，不論權屬持有範圍大小，法定地位一律平等，是權利人 個人或小團體間之關係的衝突矛盾來源。
然而都市更新事業推動依據法令規範下法定權利人是當然參與者，
行使法律賦予所有權人之各項權利，在更新事業實施必須取得多數甚至 全數之法定權利人同意；欲探討影響法定權利人參與更新事業意願前，
應先知其可行使之權利種類，在財產權受憲法保障下如何兼顧公共利益 及人民財產權保障之調和，法定權利人受有限理性之限制下選擇行使何 種權利，即參與角色之選擇，因資訊之來源及詮釋資訊能力之不同，造 成法定權利人各有不同立場之選擇（如表 3-3 所列），依法可選擇參與之 角色如下：
表 3-3 各種法定權利的行使
權 利 種 類 權 利 內 容 行 使 模 式 更新事業權利人 參與、同意、發起 不可取代，必須參與 更 新 事 業 開 發 權 的
同意人 同意、委託 法定權利授權 更新事業實施權人 執行、監督 自組團體 更新事業投資人 更新公司發起人及股
份參與權－更 52 條
由 所 有 權 及 地 上 權 人 發 起、募股
更新事業委託人 委託 委託實施者、委託專業團 體或機構
更新事業受託人 組織更新團體 逾七位土地及合法建築物 所有權人同意
都市更新發起人 發起 主動參與
資料來源：本研究整理，參考表 3-2
1.發起人角色
法定權利人主動發起都市更新事業的開發，除個人對公共事務 的關心與服務熱誠外，都市更新政策的熟悉及執行更新事業的程序 資金與技術，是發起更新事業者必備之條件，在已劃設更新地區之 法定權利人，多屬早期都市發展地區，深受傳統文化之影響，經濟 能力、知識來源及詮釋資訊觀念能否擔負執行更新事業繁雜的各種 事物，在公部門尚未提出完整教育法定權利人自行組織，以及執行 更新事業的配套措施前，既使有心投入社區更新，礙於更新事業非 單獨或有資金即能自行處理的事業。
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2.受託人角色
經劃定實施更新地區，其土地及合法建築物所有權人，得就主 管機關劃定或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，依法令 規定可自行組織更新團體實施該地區都市更新事業，逾七位土地及 合法建築物所有權人同意自組更新團體，法定權利人可為其他法定 權利人委託成為執行更新事業之更新團體，依據民國 88 年 3 月 31 日訂定「都市更新團體設置管理及解散辦法」辦理之；接受其他法
經劃定實施更新地區，其土地及合法建築物所有權人，得就主 管機關劃定或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，依法令 規定可自行組織更新團體實施該地區都市更新事業，逾七位土地及 合法建築物所有權人同意自組更新團體，法定權利人可為其他法定 權利人委託成為執行更新事業之更新團體，依據民國 88 年 3 月 31 日訂定「都市更新團體設置管理及解散辦法」辦理之；接受其他法