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立 政 治 大 學
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Na tiona
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(一) 法制面影響因素綜合分析
1.都市更新實業申請前獎勵容積不確定，影響更新事業權屬之分配。
2.權利變換估定價格之公信力影響權屬分配公平性。
3.公權力對少數堅持者處理之能力，影響法定權利人對更新事業從 業人員的信心及因更新時間冗長而觀望或放棄。
4.自組更新會既非法定所有權人之最大利益，受限於資訊管道及詮 釋資訊之能力，以及更新事業開發之經歷及資金之不足，選擇以 分配角色參與更新事業是明智之舉。
(二) 執行面影響因素綜合分析
1.地區產權複雜，為整合法定權利人共識，需花費時間及金錢溝通 協商以處理法定權利人間互動關係及權屬分配。其過程耗時耗 力，成為影響法定權利人參與意願最大主因。
2.法定權利人需經由實施者或詢問相關專家以滿足對都市更新資訊 了解之需求，在互信基礎不足及資訊不對等情況下，如何選擇實 施者影響參與意願。
3.權屬分配之公平性。目前法制規定權屬價值須由三位估價師估 定，但估定後的價值是否符合法定權利人認同仍有待商榷，其以 一樓店面價值爭議最大。
(三) 經濟面及社會面綜合分析
1.都市更新事業可改善住家環境品質是法定權利人共同之期待，為 要達到此目的選擇參與是必要之行為，在自利與公共利益之取 捨，受到有限理性限制，影響法定權利人參與之意願。
2.更新可增加財產權價值是法定權利人之共識，符合自利極大化原 則，但背後隱藏分配難題，不動產價值認定、分配公平性、最後 同意及不參與之價值，皆隱藏交易成本，該由誰來承擔，造成法 定權利人間互動關係及牽動與實施者間互信關係。
3.建築容積獎勵是更新事業與一般合建不同之處，政府以獎勵來鼓 勵法定權利人之參與，但在審核更新事業前權屬分配之協商，難 有一定標準，受法定權利人需求及要求之牽制，分配公平性難以 達成，增加實施者成本及風險，影響法定權利人及實施者參與之 意願。
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第三節 更新事業參與者調查結果分析
都市更新事業是由實施者負責執行各項事務，包括法定權利人意願整 合、新社區規劃、法定程序之申請、營建管理、管理及營建之資金及產權 之分配等事務，涉及繁瑣事務，實非依個人能力所能及，故實施者之資格 依更新條例規範由機關、機構或團體為之，並以公司組織為限（更 3 條及 7 條）；更新事業除需經法定權利人同意參與外，受多數法定權利人授權之實 施者，不論是由法定權利人組織更新事業團體或由建築投資商或規劃團體 等，執行更新事業風險及事務管理皆須有豐富之經驗及經費，但法定權利 人參與意願牽動實施者之參與意願，除實施者參與屬必要性外，尚需建築 師、估價師、專家學者及公部門之參與，故將建築投資商、規劃團體、建 築師、估價師、專家學者及公部門稱為「更新事業參與者」，如表 4-1 所列，
彼此立場、目標、權利及義務皆不相同，從參與者角度分析影響法定權利 人參與意願，更能了解彼此互動及認知之差異，以下就問卷內容分析之。