中央合同廳舍第七號館開發事業

本開發案為日本政府行政辦公廳舍中，以PFI 方式所實施之最大規模 PFI 事 業，以下介紹本件事業之實施背景及沿革、事業概要及實施現況：

(一) 事業背景及沿革

本件事業最早起源於西元2001 年 4 月(平成 13 年)內閣府經濟對策幕僚會議 所提出之「緊急經濟對策」¹⁷⁷，為從西元2001 年 4 月景氣谷底中回復，從財政 及金融兩方面著手，以推動都市再生計畫方式，，活用大規模低度利用之土地、

開發都市據點、改建老舊公共住宅等，此外亦應就中央官廳之廳舍及公務員宿舍 進行透過與民間設施共同整備開發之PFI 方式之有關檢討，積極活用 PFI。上述

173 PFI 事業先行案例集（概要）（1），全文見 PFI 推進室網頁，http://www8.cao.go.jp/pfi/pfi_jouh ou/jigyou/jireishoukai/jirei/pdf/practice18.pdf，頁8-9，2017/5/8 最後瀏覽。

174 美禰市社會復歸促進中心網頁，http://www.mine-center.go.jp/img/symposium/02_speech01.pdf， 頁15-16。

175 由於本件事業收容之受刑人均屬 A 類型素行較為良好且刑期較短者，故幾無脫逃之可能，或 者可說無脫逃之誘因，此亦可能是本件事業運作上幾乎未曾發生危安事件之原因之一，感謝林素 鳳老師之提點。

176 參美禰市社會復歸促進中心網頁，http://www.mine-center.go.jp/img/symposium/02_speech01.pdf， 頁10-12。本件事業之公共設施管理者亦考慮將民間職員之離職率以追加契約條款的方式，將離 職率之上限規定納入監督項目之中。

177 緊急経済対策(平成 13 年 4 月 6 日)，全文見內閣府網頁，http://www5.cao.go.jp/keizai1/keizai taisaku/2001/0406taisaku.html，2017/5/11 最後瀏覽。

中央官廳之廳舍中，位於東京霞關已有 70 年歷史之文部科學省及會計檢察院等 機關之辦公廳舍面臨老朽化問題，且業務量增加辦公空間已不敷使用、辦公處所 散落各地不利於業務順利遂行等因素¹⁷⁸，於同年6 月都市再生計畫中定案，並實 施以PFI 方式改建之相關調查。調查結果認為本件事業以 PFI 方式實施時，可期 待縮減國家財政負擔、創造新型事業機會、活化經濟及創造工作機會等優點，遂 依據PFI 法公布本件事業之實施方針。此外，本件事業之基地上，因存有舊文部 省廳舍以及史蹟江戶城外堀跡石垣等文化財產，為予以保存，兩者均納入本件事 業之事業範圍內。

(二) 事業概要及招標結果

表 29 中央合同廳舍第七號館事業概要¹⁷⁹：

事業名稱 中央合同廳舍第七號館整備事業(現名為

霞關Common Gate/霞が関コモンゲート) 公共設施管理者 國土交通大臣(廳舍之整備)

文部科學大臣(廳舍之維持管理及營運)

設施概要

所在位置 東京都千代田區霞關

基地面積 約24,000 平方公尺 總樓地板面積 約254,000 平方公尺

設施內容

官廳棟乙棟(地下 2 層地上 33 層) 官民共用棟乙棟(地下 3 層地上 38 層) PFI 附帶事業民間收益設施

事業期間

PFI 事業 19 年(設計、建設 4 年；維持管 理及營運15 年，締約起至 2024 年) PFI 附帶事業 30 年。(締約起至 2034 年)

設施所有權型態 BTO 方式

事業類型 購買服務型

總事業費用 883 億日圓(不含稅及附帶事業費用) VFM≒45 億日圓

選定事業者業務內容 設計、監造、建設、維持管理‧營運業 務、實施附屬事業

事業經過 決定都市更新計畫 2001 年 6 月 14 日

178 事業成果及現狀參中央合同庁舎第 7 号館について(2011)，頁 2，全文見國土交通省官庁営繕 部事業評価監視委員会網頁，http://www.mlit.go.jp/common/000137877.pdf，2017/5/11 最後瀏覽。

179 平成 17 年內閣府 PFI 年度報告(2005)，http://www.pref.aomori.lg.jp/soshiki/soumu/gyokan/files/

181216_anual17_04.pdf，頁69，2017/4/12 最後瀏覽；另參 PFI 事業先行案例集（概要）（1），全 文見內閣府網頁，http://www8.cao.go.jp/pfi/pfi_jouhou/jigyou/jireishoukai/jirei/pdf/practice18.pdf，

頁10，2017/5/11 最後瀏覽；中央合同庁舍第 7 号管整備等事業実施方針，見國土交通省網頁，

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha02/14/140610_.html#01，2017/5/11 最後瀏覽。本件事業之事業規 劃見內閣府網頁，http://www8.cao.go.jp/pfi/pfi_jouhou/archive/houkoku/nikkan/4kai/pdf/4th_mlit_fu ll.pdf，2017/6/7 最後瀏覽。

公布實施方針 2002 年 6 月 10 日 選定特定事業 2002 年 8 月 26 日 招標公告 2002 年 11 月 25 日

第一次資格審查收件 2002 年 11 月 26 日~同年 12 月 24 日 資格審查結果通知 2002 年 12 月 27 日

第二次資格審查收件 2003 年 3 月 13 日 決定得標人 2003 年 4 月 24 日 締結事業契約 2003 年 6 月 30 日 啟用 2008 年 1 月 4 日 所有權移轉 2009 年 9 月

本件事業共經過兩次審查，第一次審查係對於欲參加第二次審查之投標者是 否具有符合適當資格及必要能力之實績所為之審查，審究投標者是否具有招標說 明書中所載之資格及實績等要件，審查結果共有新日本製鐵等公司所組成之集團 (下稱新日本製鐵)、三井不動產等公司所組成之集團(下稱三井不動產)以及竹中 工務店等公司所組成之集團(下稱竹中工務店)通過第一次審查。第二次審查係以 綜合評估得標方式決定得標人，對於通過第一次審查之三組公司所提出之方案進 行詳細審查，審查項目包含必備項目及加分項目，必備項目如未達700 分者即喪 失投標資格，如符合者即獲得滿分700 分；加分項目係國家對於本件事業之提案 中特別重視之項目，依據投標人提案之優秀程度給予不同之加分，滿分為300 分。

最後，在綜合評估得標階段，係將各投標人於上述必備項目及加分項目所獲得之 得點合計後，與投標價格共同審查，以決定得標人¹⁸⁰。審查結果，三家投標人均 通過必備項目之審查，各獲得700 分；至於加分項目之審查結果，如下表所示：

表 30 事業計畫及民間收益設施加分項目審查結果¹⁸¹

配分 新日本製鐵 三井不動產 竹中工務店

委員A 委員 B 委員C 委員 A 委員B 委員 C 委員 A 委員B 委員 C

有關事業計畫之事項 事

業 主 體

1. 事 業 構 造 之 確 實 性 及 安 定 性

13 7 10 10 6 8 8 7 10 10 2.出資構成 9 5 7 6 4 4 5 4 7 7 3. 事 業 實 施 體

制 3 0 0 0 0 0 0 1 1 1

180 參中央合同庁舍第 7 号館整備等事業民間事業者選定結果，頁 3,5-7，全文見國土交通省網頁，

http://www.mlit.go.jp/common/001027661.pdf，2017/5/12 最後瀏覽。

181 譯自中央合同庁舍第 7 号館整備等事業民間事業者選定結果，頁 9，全文見國土交通省網頁，

http://www.mlit.go.jp/common/001027661.pdf，2017/5/12 最後瀏覽。

資 頁，http://www.mlit.go.jp/common/001027661.pdf，2017/5/12 最後瀏覽。

3.舊文部省廳

礙

畫及民間收益設施)+76.75(加分項目─設施整備、維持管理及營運)=846.75；竹中 工務店所獲得之分數為 700(必備項目)+89(加分項目─事業計畫及民間收益設 施)+95.75(加分項目─設施整備、維持管理及營運)=884.75。算出各投標人之總得 分後，將各得標人之總得分，除以其投標價格(億日圓)，得到最終評價值，由高 至低排定綜合順位，由第一順位者得標，綜合評估結果如下表：

表 32 綜合評估結果¹⁸³ 投標人 得分

(X)

投標價格 (億日圓)(Y)

投標價格≦

預定價格

評價值 (X/Y)

綜合

順位 適用 新日本製鐵 833.167 882.71342874 ○ 0.944 ○¹ 得標 三井不動產 846.75 1102.30353 ○ 0.768 ○³

竹中工務店 884.75 966.93 ○ 0.915 ○²

依據新日本製鐵之投標金額計算下，本件事業所可獲得之VFM 約為 30%。

(三) 事業特色

本件事業考量街道與都市景觀之調和以及活用歷史資產，採取環境友善措施 及大量設置無障礙設備。此外，因本件事業位處東京霞關精華地帶，屬於第一種 市街地再開發事業地區，因而可適用再開發地區計畫。本件事業以建設高樓建築 之方式，與民間設施共構，創造都市再生之契機以推動該街區之高度利用。綜觀 本件事業總樓地板面積25 萬平方公尺中，其中民間設施所占比例約為 25%，由 於屬於再開發促進區域，因此可將基地之容積率自原有500%大幅提升至 950%，

使土地得以高度利用並創造最大價值。PFI 事業者承租部分國有土地設置附隨於 PFI 事業之民間收益設施，並向國家支付國有財產租金，並以支付國有財產租金 之名目，使PFI 事業者之民間收益設施所生之利益得藉此回饋國家。

(四) 事業實施成果

依據國土交通省對於本件事業監督之結論，認為本件事業之事業目的已充 分達成，帶來之效益包含消除陳舊設施之老朽化、消除因業務多樣化及業務量 之增加所致設施不足問題、將分散各地之官署集中立體化、與民間設施合作形 塑新都市據點、保存與繼承歷史街道以及降低環境負擔之綠建築廳舍、以通用 設計塑造高度無障礙環境之辦公廳舍等。例如本件事業大量使用節能機器、屋 頂綠化、導入太陽能發電、雨水再利用設施及外層隔熱設計，在建築物環境負 擔上，本件事業獲得極其優秀之評價；在構造方面，本件事業採取制震構造，

補強既有舊辦公廳舍，大幅提升防震能力。本件事業在各項綜合指標上監督結 論中均獲得高度評價。

183 引用自中央合同庁舍第 7 号館整備等事業民間事業者選定結果，頁 12，全文見國土交通省網 頁，http://www.mlit.go.jp/common/001027661.pdf，2017/5/12 最後瀏覽。