險，影響牽連甚鉅（轉引自 Money DJ 理財網站：http://www.moneydj.com/KMDJ/wiki/wiki Viewer.aspx?keyid=8b757a59-42b2-4ae7-8146-56cc64aaf803，取用日期：2011 年 8 月 20 日）。 3-25富邦集團曾成立專案小組規劃整合富邦人壽、產險、富邦建設及富邦建築經理等公司資源，
規劃由富邦人壽研擬引進日本年金屋之新保單。（「蔡萬才：富邦集團持續加碼在台投資」，
工商時報，2001/01/03）。遠雄人壽企業集團亦規劃由建設本業的專業技術，結合遠雄海洋公 園、花蓮遠雄悅來大飯店及目前正開發的陽明山遠雄悅來大飯店、阿里山遠雄悅來大飯店、
墾丁遠雄悅來大飯店等休憩事業，開發「年金屋」保險新商品（轉引自遠雄人壽網站：
http://www.fglife.com.tw/c000/c000_all.htm，取用日期：2011 年 8 月 20 日）。 3-26參考「日本人太長壽，住垮『年金屋』」，聯合報，2009/09/18。
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物價變動費用，在成本費用不斷追加之下，協榮生命保險公司財務運用之投資收 益率與泡沫經濟前推出的高預定利率保單又有極大的利差損，雪上加霜的情況使 得年金屋的經營日益艱困，終至結束年金屋的營運方式。故有研究者﹝卓文乾、
陳寶貴，2006：25﹞說明年金屋需承諾 1、20 年間的生活品質，包含居住、生活 及醫療，若期間遇上通貨膨脹，房屋租金上漲、醫療成本增加等因素，業者如何 落實當初承諾、或是得要求漲價由住戶吸收，經營上具有相當風險，致使現今壽 險業者仍持觀望態度。如以日本經營年金屋經驗為例，壽險業之中僅協榮生命保 險公司曾實施運作，不難得知其中可能有客觀因素如土地取得、龐大資金週轉、
入住人數難以掌控、入住費用精算不易、稅制方面精算與否等等條件限制（楊榮 彤，1998：60）。不過，有相關研究認為 3-27，日本保險公司無法經營年金屋之 原因或許有二：日本的老人住宅本就發達，政府亦有法令獎勵老人貸款入住等，
因此無須經由保險公司的特約繳交高額的入住費用，可以自己投保養老保險或是 定期存款籌措入住金 3-28；另外保險公司在承辦年金屋時難以估算的風險太多，
可能本身同時須經營子公司管理老人之家，因非本業而難以滿足保戶的真正需 求。雖然年金屋型態之商品在日本銷售並不成功，但此可能是執行上的問題，並 不意味商品不適合高齡社會之需求，該寶貴經驗應值得我國於推行類似商品時之 借鏡。
日本年金屋之失敗案例可作為我國壽險公司日後承作年金屋規劃的前車之 鑑。故本研究設計之樂活住宅模式架構，經營上將以歸屬於金控公司之壽險業採 用「共同行銷」整合其他子公司既有資源合作，或結合不同領域的企業以「策略 聯盟」方式合作，而非如協榮生命保險公司需得投入大量財力資源於年金屋之運 作。此係因壽險公司並無從事老人住宅服務產業的經驗，因而創新商品推出的風 險勢必較大，一旦失敗極可能毀壞公司的商譽。故此，借重市場上經營有成的老 人住宅服務經驗，將使後續所提供的樂活住宅運作事半功倍。況且，「策略聯盟」
在管理的自主性方面有較低的成本，可整合資源、組織彈性更大，且當組織成員 之間有不滿意或甚至發生衝突時，合作結束後即可以解散聯盟，而不會有解散公 司所帶來的問題；相對的，如果成員間合作成功，將可為企業帶來極大的效益（黃 純文，2010：37；黃健豪，2006：2）。
依照日本協榮生命保險公司所規劃之年金特約，收費計算係由公司依據平均 餘命，預測物價變動趨勢計算保費金額，再進一步按照被保險人的「性別、年齡、
房間大小」核計年金屋之保費。因協榮年金屋承諾保戶終身的居住、醫療看護等
3-27參考行政院金融監督管理委員會 2006 年度委託研究計畫，2006：221-222。
3-28另有研究者（楊偉成，1996：180）認為，日本中高齡專用住宅得以順利推展係因日本老人年 金制度相當健全，加上保險制度落實、退休基金的給付，使日本老人有足夠經費支付專用住 宅之生活費。
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服務，與吸收物價、人事變動費用，在住民壽命持續延長的狀況下，若原先所簽 訂的保單利率精算不準確，經營成本勢必大於利潤而產生虧損。同理可證，樂活 住宅須承諾保戶未來幾十年的居住、安養的生活品質，壽險業之商品設計部門必 須審慎評估樂活住宅中有關居住、生活、醫療等相關服務所需成本，並考量大環 境中未來經濟變化、利率的高低走向、通貨膨脹等因素，精算保戶入住之權利金 費用，以維護消費者之權益與保障樂活住宅的居住生活品質。
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第三節 老人住宅產業現況與未來發展趨勢
我國高齡者的居住安養過去主要由政府提供，因社經背景變遷，人們所得提 高、家庭小型化，單身趨勢及高齡少子化世代來臨，老人住宅顯而易見地有日益 激增之需求，國家如廣籌財源支應，勢須增加龐大的經濟負擔。為因應社會情勢 發展，使高齡者能獲得周全照護，政府透過實施『促進民間推動老人住宅建設推 動方案』，獎勵民間參與老人住宅開發，希冀藉由企業模式經營，提供多元化服 務。在政策的推動下使老人住宅多方興建，惟目前多數營運標的之入住率仍偏低 的情況，其他企業主多持觀望態度，老人住宅終究處於叫好不叫座、雷聲大雨點 小的狀態。
然在高齡者為數漸多、自主性提昇、對銀髮住宅的接受度提高之情況下，為 何市面上所供應之產品無法獲得消費者青睞，是否老人住宅之服務仍有不足之 處，或購買者對於老年安養生活有著另類的想法，致使供給及需求面間有所不 ㄧ，此皆值得深思之處。為滿足消費者需求及提高商品的銷售量，Wendell R Smith 早於1956年提出「市場區隔」方式以為行銷策略。目的在市場需求面的基礎發展 上，針對產品內容做出合理且確實的調整，希望能於修正後更能貼近使用者或消 費者的需求（Smith Wendell R，1956：5）故以下將逐一探討老人居住生活之需 求、現今老人住宅產業供給現況，並由供需落差推究未來老人住宅產業發展趨 勢，以為本研究建構高齡者樂活住宅市場區隔之依據。