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關或非營利組織經營（莊朝榮，2005a：14）。由此可知，「老人住宅」係為民 間企業可投資、興建及經營的養生產業，並以營利為目的、專供租賃，主要服務 對象為生活能自理、無需他人協助的老人，提供其身心靈皆可休憩之專屬住宅（王 馥瑋，2007：33）。而本研究欲探討之樂活住宅，本質上亦是以民間壽險業為經 營者的方向，居住對象同為健康、具有生活自理能力、無需他人協助的高齡者。
貳、 老人住宅之主管機關及相關法規
一、主管機關
老人住宅之主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣
﹝市﹞則為縣﹝市﹞政府3-9。 二、相關法規
近年新興之老人住宅多非屬老人福利機構，除依『促進民間參與公共建 設法』申請參與建設老人住宅者，因受促參法及專供租賃管制，依法得由內 政部認屬社會福利設施外，其餘因非屬社會福利設施而不適用『老人福利法』
等社福法令 3-10，如同一般建築，採登記制、不必立案，但涉及實質空間、
環境設計等硬體設備，須受內政部營建署所訂定『建築技術規則建築設計施 工編老人住宅專章』、『老人住宅基本設施及設備規劃設計規範』之規範（陳 光雄，2006：187；王榛驛，2006：14）。至於涉及申請設置、營運管理方 面，內政部社會司則訂定『老人住宅綜合管理要點』，規範老人住宅的興建 核准、經營管理、輔導與監督機制等，相關法規茲分述如下：
（一）「老人福利法」
為維護老人尊嚴與健康，安定老人生活，保障老人權益，內政部社會
3-9依老人福利法第 3 條第 1 項規定：「本法所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄 市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」第 4 條規定：「下列事項，由中央主管機關掌理：……八、
老人住宅業務之規劃事項。」第 5 條規定：「下列事項，由直轄市、縣 (市) 主管機關掌理：……
六、老人住宅之興建、監督及輔導事項。」
3-10依內政部 2004 年 3 月 17 日內授中社字第 0950713433 號函稱：「ㄧ、老人住宅之興建，本部 並未規定僅能依促進民間參與公共建設法（以下簡稱促參法）興建。二、行政院核定之『促 進民間參與之老人住宅建設推動方案』，係將民間投資老人住宅列為促進民間參與公共建設 項目，並規定由工程會協助本部於民國 92 年 8 月前完成促參法施行細則第 8 條第 1 項增列 第 3 款『其他經中央目的事業主管機關認定之社會福利設施』，故非如貴公司所主張，係無 條件地將全部『老人住宅』皆認屬社會福利設施……四、老人住宅一詞本非老人福利法所明 定，其產生有特殊之時空背景、政策作為需要及目的，將其認定為社會福利係基於促參法施 行細則之授權，要難以老人福利法為適用且唯一之法源依據；又民間未以促參法規定自行興 建老人住宅者，非屬促參法第 3 條所定供公眾使用或促進公共利益之公共建設，得依市場機 制租售……依法應不予認屬社會福利設施而給予相關優惠措施，至民間依促參法申請老人住 宅建設或政府興建者，因受促參法及專供租賃管制，依法得由本部認屬社會福利設施……」。
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司於 1980 年 1 月 26 日公佈施行老人福利法，之後並歷經多次修正，該法 共 7 章 55 條。其中第 33 條規定老人住宅之規劃原則：「直轄市、縣（市）
主管機關應推動適合老人安居之住宅。前項住宅設施應以小規模、融入社 區及多機能之原則規劃辦理，並符合住宅或其他相關法令規定。」
（二）「老人福利法施行細則」
本細則依老人福利法(以下簡稱本法)第 54 條規定訂定之。細則第 8 條規定：「本法第 33 條第 2 項所定住宅設施小規模、融入社區及多機能 之原則如下：一、小規模：興辦事業計畫書所載開發興建住宅戶數為二百 戶以下。二、融入社區：由社區現有基礎公共設施及生活機能，使老人易 獲得交通、文化、教育、醫療、文康、休閒及娛樂等服務，且便於參與社 區相關事務。三、多機能：配合老人多元需求，提供適合老人本人居住，
或與其家庭成員或主要照顧者同住或近鄰居住；設有共用服務空間及公共 服務空間，同一棟建築物之同一樓層須有共用通道。」第 10 條規定：「60 歲以上未滿 65 歲之人自願負擔費用者，老人福利機構得視內部設施情 形，提供長期照顧、安養或其他服務。」
（三）「老人住宅綜合管理要點」
本要點計有 15 點，係由內政部社會司訂定，於 2003 年 12 月 31 日發 布施行，並於 2005 年 8 月 15 日第一次修正，主要內容如下：
1、制訂目的（第 1 點）
為直轄市、縣(市)政府辦理老人住宅之申請設置與營運管理規劃，
維護老人居住安全及權益，特訂定本要點。
2、老人住宅之設置及營運管理規劃（第 2 點）
老人住宅之設置及營運管理規劃，除法令另有規定外，適用本要點 之規定
3、老人住宅之定義（第 3 點）
本要點所稱老人住宅，指依老人福利法或依其他相關法令規定興 建，且其基本設施及設備規劃設計，符合建築主管機關老人住宅相關法 令規定，供生活能自理之老人居住使用之建築物。老人住宅得由直轄 市、縣(市)政府視實際需要，專案或鼓勵民間興建，或由民間自行興建。
4、老人住宅之處分方式（第 4 點）
直轄市、縣(市)政府專案或鼓勵民間興建之老人住宅，專供租賃。
民間以自有或租用土地興建老人住宅，未享有政府提供優惠者，依市場 機制租售。
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5、老人住宅之進住對象（第 5 點）
老人住宅之進住對象以單獨居住或僅與配偶同住之老人為限。進住 對象年齡得放寬為年滿 60 歲、原住民為年滿 55 歲以上，同住配偶年齡 不限，並均應以生活能自理者為限。
6、老人住宅之興建、經營管理及輔導事項主管機關（第 6 點）
老人住宅之興建、經營管理及輔導事項，除本要點另有規定外，由 直轄市、縣(市)主管機關辦理之。
7、老人住宅之經營管理方式（第 8 點）
直轄市、縣(市)政府專案興建之老人住宅，得自行或委託老人住宅 業經營管理。民間經直轄市、縣(市)政府核准興建之老人住宅，所有權 人得自行設立或委託老人住宅業經營管理。
（四）「建築技術規則建築設計施工編第 16 章老人住宅專章」
為因應老人安養設施列入促進民間參與公共建設政策，內政部營建署 於 2003 年 12 月 29 日增訂建築技術規則建築設計施工編第 16 章老人住 宅專章，本章共計 5 條條文，主要內容如下：
1、老人住宅之適用範圍（第 293 條）
本章所稱老人住宅之適用範圍如左︰
（1）依老人福利法或其他法令規定興建，專供老人居住使用之建築物；
其基本設施及設備應依本章規定。
（2）建築物之一部分專供作老人居住使用者，其臥室及服務空間應依本 章規定。該建築物不同用途之部分以無開口之防火牆、防火樓板區 劃分隔且有獨立出入口者，不適用本章規定。
老人住宅基本設施及設備規劃設計規範，由中央主管建築機關定之。
2、老人臥室之設置面積最小基準（第 294 條）
老人住宅之臥室，居住人數不得超過 2 人，其樓地板面積應為 9 平方公尺以上。
（五）「老人住宅基本設施及設備規劃設計規範」
本規範係依建築技術規則建築設計施工編（以下簡稱本編）第 293 條 第 2 項規定訂定，適用範圍為本編第 293 條第 1 項規定，適用對象為「供 具有生活自理能力、無需他人協助老人為居住者之老人住宅」，應符合規 範之規定。該規範針對老人住宅的外部空間、居室服務、共用服務空間等 規劃及設備訂有規定。