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院一般，一旦入住後即等同於被家人遺棄之不良觀感，而對於個人自主性強、多 數擁有自我社交群的未來銀髮族們，制式的生活起居與群體老年人的封閉環境恐 更令人難以接受，老人住宅產業之發展勢必將朝向小規模、兼具著重人性化的定 位發展。
如前所述，在國人樂活風氣盛行，休閒觀念普及之下，經調查中高齡者退休 生活不再只是單純只想依賴子女，對其而言，調養身體與旅遊休閒重於含飴弄 孫。由此可見，健康的生活型態已是現今及未來的銀髮族群所主要追求的目標。
而高齡者係為一異質性的消費市場，個人生長背景的差異將導致價值觀念不同，
對於退休生活也有不同態度及規劃。因而，融入國人追求健康養生、喜愛休閒旅 遊之嗜好，提供涵蓋機構式定居或可自由旅居之樂活住宅架構，其中自由旅居之 樂活住宅兼具養老、娛樂休閒功能，多樣化的居住方式較能迎合高齡者依自身需 求選擇合意的安養住宅，ㄧ方面於不同休閒主題性質之渡假村、飯店或休閒農場 內設置樂活住宅，可使入居長者與外界接觸、家屬亦可探親旅遊，增加互動機會，
避免老人安養機構封閉式、與社會隔離的負面影響，另一方面亦切合老人愈益獨 立自主之特質，有機會成為未來老人住宅產業發展趨勢之ㄧ。
另一方面，目前國內市場上已有商業年金保險、長期照護險，與保險結合生 前契約模式運作銷售，惟獨缺以保險規劃退休居住生活之商品。而王聖政（2000：
60）的研究調查發現消費者在購買保險商品時，由於希望保險商品組合或服務提 供更趨多元化且增加購買保險的便利性，而樂見保險公司與銀行業、醫療機構及 旅行社作聯盟，未來老年安養中心也是指日可待的聯盟對象3-33。故保險業者若 能以既有的行銷人員及龐大保戶群為基礎，異業合作推出結合年金保險、老年住 宿安養、健康維護、休閒旅遊之全方位服務模式，並將其定位為健康、永續的「樂 活住宅」，提供消費者多元的選擇，或許能契合未來高齡者之生涯規劃、期待及 需求，開創新的服務市場。
肆、小結
人們對於居住問題的考量本就複雜且多樣性，牽涉不僅是金錢，還包含健 康、情感等因素。如同王愉嘉（2001：211、215）所言：「過去消費者名詞是界 定在高度成長下大量生產、大量消費的時代；即只要生產就必定能賣出，顧客僅 是單純之消費對象。但社會環境、消費結構轉換導致過去經濟高度成長轉換為消 費疲乏的市場反應。換句話說，人們生活需求已超越單純的日常性價值，進而擴 大到非日常性及內在性價值，企業者需深入消費族群的生活，實際觀察、傾聽，
3-33在 20 種行業類別中，經調查統計發現消費者最希望保險公司異業聯盟的行業前 3 項為有銀行
（12.7％）、醫療機構（12％）及旅行社（8.58％）。老年安養中心排名第 7（5.81％）（王聖政，
2000：60）。
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才能掌握真正需求。」如「潤福生活新象」為例，以市場金字塔頂端的顧客為服 務對象，打破中國人傳統孝道，老人家離開子女即是被棄養的觀念，塑造高齡者 入住此安全、舒適養老之處，不僅是對自身犒賞、也是尊榮的象徵。鮮明的策略 定位，即使採取高收費仍成功開闢該市場。是故，企業者於未來從事老人安居休 養之供給產業時，應掌握相關關鍵因素，包含了解銀髮族群所需之老年生活安 排、規劃適合消費者需求之配套方案、所推出產品之定位明確並加以多元化行銷 策略，才能有利於產業成功之發展。
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第四節 小結
隨著國人教育程度與所得提高、社會上高齡少子、小家庭化與養兒防老觀念 日益淡化的狀況下，老人的生活自主性提昇，其中居住需求隨著人口結構、社會 觀念變遷而逐漸改變，致使年老的生活照顧將非以家庭為唯一支撐力量，而是視 個人經濟狀況、生活規劃所定。在此情況之下，老人住宅之需求理當增加，然而 以現今老人住宅而言，除潤福生活新象之外，其餘入住率皆不高，顯見市面上多 數之老人住宅產品仍難獲得潛在需求者的青睞。是否其服務仍有不足之處，亦或 高齡者對於老年安養生活有著另類的想法，致使供給及需求面間無法銜接，此為 值得探究之處。
由老人居住生活需求方面觀之，除基本的生理需求之外，因平均餘命延長，
老人財務需求擴大，現實的經濟層面與財務規劃將為重要的顧慮。此外，高齡者 退休後，自由時間增多，相對可應用在休閒的時間擴增，且休閒活動關係著老年 人身、心理健康而不容忽視。有鑑於目前多數老人住宅於住民預約入住前須支付 大筆權利金，住宅內也多缺乏個人式的休閒產品規劃，較難引起多數高齡者之共 鳴。在考量「養生權契約」及「年金屋」之銀髮住宅各具特色、互有優缺 2-34之 下，本研究之高齡者樂活住宅即結合「養生權契約」及「年金屋」的優點開發，
由「年金屋」型態之壽險公司為起始窗口，利用既有的行銷人員及龐大保戶群為 基礎，推出結合年金保險、老年住宿安養、健康維護的居住場所，以年金保險方 式規劃中年人未來退休後的居住生活型態，減輕入居於老年住宅的經濟障礙。再 者，融入「養生權契約」中休閒旅遊、旅居式據點之概念經營，提出健康、休閒、
可持續性生活型態之「樂活住宅」，依高齡者不同身心需求提供多樣化的居住、
休閒方式，以便個人於年輕時可以多樣化地提早規劃及選擇投資養老的方式、減 輕經濟負擔，並滿足退休嚮往之生活所需。惟目前國內並無以年金保險結合老人 住宅之商品、旅居式養生住宅亦僅聖恩休閒養生會館一家標榜，諸如此類研究資 料相當匱乏；此外，高齡者為異質性之群體，退休生活、居住規劃的不同將導致 居住安養、服務需要的不同，故將進而瞭解受訪者對於年老後居住生活之需求與 規劃、對本研究所設計之樂活住宅接受性及看法，以瞭解市場潛在需求。
於供給面論之，基於業務成長考量，壽險業者若能在利潤及風險評估許可之 下，適時推出結合儲蓄型年金商品的老人住宅，似有成長性的市場及獲利空間。
但不可諱言的，創新商品之規劃係有利於新市場之開發，任何創新卻都可能涉及 風險問題。目前老人住宅繳費方式多為「押租型」、「利用權型」，由壽險公司
2-34國寶集團的聖恩西湖休閒養生會館訴求「預約養生權利」，以多層次傳銷方式經營休閒養生 事業，包括價格、觀念、設施、服務仍是根本須面對的課題（賴明德，2009：27；今日新聞 網站：http://www.nownews.com/2003/08/18/304-1499824.htm，取用日期：2010 年 10 月 27 日）。
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將保戶投保保險的滿期金，轉換為提供老年安養照護居所的「年金屋」型態則尚 未出現，以日本協榮年金屋為例，壽險公司與年金屋間之營運關係安排與年金屋 之相關成本、費用精算等經驗，均可成為未來我國實行年金屋養老時之殷鑑所 在。再者，因年金屋在國內仍屬創新產品，故後續研究將探討壽險業對此商品看 法，以得知該保險商品結合老人住宅產業於市場規劃及供給態樣之適合方向。
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偉成，1996：49）。成功的老人住宅產品係彙集多項服務概念而成就，涵蓋範圍甚廣，包含硬體空