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務：
1、環境清潔之維護。
2、房舍及其設備之維護、維修。
3、門禁安全與緊急呼叫之受信及聯繫。
4、居家照顧或社區照顧服務。
5、餐食服務。
6、交通服務。
7、文康休閒服務。
8、醫療保健服務。
9、必要之適當轉介服務。
10、其他必要之住宅管理及生活家事服務。
伍、 老人住宅類型與個案分析
一、老人住宅之類型
目前國內老人住宅之入住方式多為只租不賣，採取「租賃使用權」、而 非「購買所有權」。以收費方式而言，分為「押租型」、「利用權型」、「養 生權契約」、「年金屋」4 種型態，茲分述如下﹝王馥瑋，2007：42-54﹞：
（一）押租型
為簽約時繳交一筆高額押租金，退住時無息退還押租金，居住期間另 繳管理費及伙食費，由專業退休住宅服務公司管理，如潤泰集團的潤福生 活新象會館。
（二）利用權型
為簽約時繳交一筆高額入居金，入居金分 10 至 15 年折抵租金，中途 退住按比例扣減入居金，居住期間另繳管理費及伙食費，由專業退休住宅 服務公司管理，如長庚林口文化養生村、奇美集團的悠然山莊。
（三）養生權契約
概念類似生前契約，繳交入會費，取得居住權，有各地度假村、飯店 供會員定期旅居，每月須繳管理費，如國寶集團的聖恩西湖休閒養生會館。
（四）年金屋型
為人壽保險公司經營管理，消費者購買年金屋人壽保險，壽險公司以 退休住宅的居住及生活服務為保險期滿給付。
國內目前已發展並營運之形式僅「押租型」、「利用權型」、「養生 權契約」，「年金屋」型態並未完全成形。
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二、老人住宅之個案分析
本節列舉國內民間企業經營、較具規模的老人住宅，包括「潤福生活新 象」、「長庚養生文化村」、「聖恩休閒養生會館」、「悠然山莊」等，探 討其經營概況。
（一）潤福生活新象3-12 1、基本資料
位於新北市淡水學府路上，1996 年由潤泰集團與日本銀髮住宅權 威「中銀建物株式會社」技術合作開發，潤福生活事業管理，標榜五星 級飯店經營。
2、入居對象
年滿 50 歲以上(同住配偶不受限)，且日常生活能自理、無精神疾病 之長者。
3、收費標準
經營採押租型，住戶須先繳納一定金額的進住保證金，最低為 15 坪數 650 萬元起，住滿 2 年後退租則無息全額退還。租期合約 1 年起，
最長 20 年、未滿 1 年須繳納違約金(總保證金款的 10%)。此外，住戶 之管理費每人每月 1.2 萬元、兩人 2 萬元。另有部分服務如膳食費、水 電費依實際消費另計。
4、空間規劃及設計
「潤福生活新象」為樓高 17 層、純鋼骨結構之住宅，由潤泰建設 購地規劃自建。原先規劃為中高齡住宅銷售，因成果不佳，轉將新成屋 改裝為老人專屬住宅。內部總計 300 個獨立套房，面積分為 15 坪、24 坪及 30 坪。空間規劃以中高齡者需求為出發點，以無障礙空間為主軸，
如傢俱不能有尖銳稜角。安全設計方面，於房間內設有生活照顧感知 器、新鮮空氣自動換氣裝置、緊急呼叫系統、感應式電爐電源自動切斷 裝置、主動式火災預防措施、安全監視系統、門禁管制設備等。為使住 戶生活更便利，公共空間設有吧台、小賣店，販售各種冷、熱飲及日用 品、雜貨等。館內另備有付費客房提供住戶親友來館探視住宿。
5、其他服務
入住高齡者之伙食及生活瑣事，均有專人全天候服務。生活起居方 面，每週提供住家室內免費清掃。住戶並享有包裹掛號、信件等代收代 寄、代訂報紙、照片沖洗代辦、衣物送洗代辦、代叫計程車、小客車租
3-12參考資料：潤福生活新象網站：http://ruenfu.com.tw/shin/shin.htm，取用日期： 2011 年 7 月 18 日；王榛驛，2006：24；楊靜薰，2006：30–32。
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賃、影印、傳真、住家室內設備修繕等多項生活服務。
（1）醫療服務
與馬偕醫院合作提供健康管理諮詢，除有醫生定期駐診做健康 紀錄，健康管理室亦設有護士 24 小時值班並作服藥提醒等貼心服 務。
（2）飲食服務
餐食依住戶健康及需求而調製，由營養師製作三餐菜單，標榜 可配合住戶飲食習慣及生理需求而規劃特別的飲食服務，每週亦有 水果專車定期來館販售。
（3）安全服務
入口及公共空間處均設有中央監視系統、並實施訪客管理。一 樓設有管理服務中心可供住戶諮詢。
（4）休閒服務
休閒規劃方面，設有交誼廳、戶外庭園、陶藝室、牌藝室、視 聽室、圖書館、健身房、撞球區等可供住戶利用，館內亦定期提供 學習課程及各式休閒活動，如健康體操、國際標準舞、陶藝課、書 法班、歌友會、元極舞、西畫課，或宗教、京劇等社團活動，特殊 節日另有節慶活動安排。
（5）交通服務
交通方面，往返淡水捷運站的社區巴士定時定點行駛，也有醫 療專車行駛馬偕、榮總、振興等醫院。
（6）金融服務
提供住戶銀行開戶及存款服務。
（二）長庚養生文化村3-13 1、基本資料
由台塑集團、長庚醫療體系投資興建的「長庚養生文化村」，位於 桃園縣龜山鄉，緊鄰林口長庚醫院，是台灣目前最大規模及首創「連續 性終身照顧」的社區式老人住宅，其規劃量體全部完工後將達 4,000 戶，
預估可入住老人 6,000 名。
2、入居對象
入居對象為年滿六十歲，配偶年齡不限。通過長庚醫院身體檢查合 格，日常生活能自理，無法定傳染病、精神疾病、失智症、癲癇控制不
3-13參考資料：長庚養生文化村網站：http://www1.cgmh.org.tw/cgv/com_overview.htm，取用日期：
2011 年 7 月 18 日；王榛驛，2006：26-28；楊靜薰，2006：30–32；卓文乾、陳寶貴，2006：
23；吳春靖，2005：20–51）。
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良或器官移植病況不穩者。
3、收費標準
採平價經營方式，入住費用為保證金、每月住宿費、伙食費及水電 費用等。住戶須先繳納一定金額的保證金，視入住坪數、單人或雙人之 不同，保證金由 21.6 萬到 37.2 萬元不等。每月住宿費亦如此，金額由 1.8 萬到 3.1 萬不等、膳食與水電費另計。
4、空間規劃及設計
園區外緊鄰長庚高爾夫球場，坐擁優美山坡地。區內面積達 34 公 頃，其中一半規劃為綠地、社區醫院、多功能活動中心及野趣農園，活 動空間寬廣。住屋採簇群設計，標榜充滿人情味的「鄰里街坊」概念，
格局為 14 至 22 坪的單人或雙人房。園區內亦規劃設有超商、書局、銀 行服務等商店區；小吃店、中西餐廳、宴會廳等餐飲區。可舉辦大型活 動及銀髮族相關議題研習會的會議廳及招待所。
5、其他服務
養生文化村的創辦理念標榜「養生」、「文化」，認為在多元的人生 過程裡，個體都累積豐富經驗、各自擁有不同的專長，由此構成寶貴的 文化。「養生」的目的為達健康生活，「文化」則豐實生活內容。因此，
養生文化村規劃讓年長者享受健康樂趣的生活環境，希望住民能獨立自 主、積極經營尊嚴生活，而非被動的接受養護。高齡者可以在社區內「以 工代金」，亦即配合村內需求、貢獻所長以獲得報酬、老有所用。
（1）醫療服務
鄰近長庚醫院林口總院及復健分院，於此醫療資源支援下，養 生文化村設置社區醫院、特約門診、復健中心，可發展出急、慢性、
護理照護等全方位健康照護環境。平時有專職護士、社工師提供健 康、生活諮詢等衛教指導、預防保健，必要時結合長庚護理之家、
桃園分院、緩和醫療病房，提供長期照護療養。
（2）飲食服務
飲食方面有營養師規劃菜單內容，因應個人需求規劃不同的飲 食服務。
（3）安全服務
園區內設有 24 小時警衛、個人進出亦有刷卡記錄，區內更設 置中央監控保全系統，確保居住安全。
（4）休閒服務
除成立銀髮學園、規劃各種休閒活動，如太極拳、唱歌、陶藝、
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書法等，並安排住戶中學有專長者，擔任教學工作，貢獻人生經驗。
設置宗教聚會場所，滿足其心靈寄託。
（5）交通服務
有專屬社區巴士定時定線行駛，連結台北、桃園地區交通網，
另有免費接駁車往返養生文化村、長庚桃園分院與林口總院。
（6）金融服務
為減輕高齡者應繳納之管理費用負擔，養生文化村設立「養生 照護金」措施，提供住戶存款利息最高 4.5%的保障，利息可支付 生活管理費，若有 600 萬元存款，即可以其利息支應入住套房費 用，惟上述住戶存款利息最高 4.5%的保障方式，引起各方關切，
故長庚附加但書，如主管機關對養生照護金的運用有所限制時，其 孳息之計算及抵繳管理費的額度將重新檢討。
（三）聖恩休閒養生會館3-14 1、基本資料
國寶集團於 2003 年成立「聖恩全生涯事業公司」，提出「國寶養 生權 3-15」概念，以異業聯盟合作方式，結合保單、安養休閒、身後服 務。並於 2004 年 7 月間於苗栗縣西湖渡假村興建「聖恩休閒養生會館」， 引進國外行之多年『分時渡假』特色，首創國內異地休閒概念之「旅居 式養生」住宅，讓退休後生活可以擁有渡假般的享受與照護。
2、入居對象
首次入住申請時須年滿 50 歲，且經醫療機構檢查符合身心健康、
無生活不能自理之標準（如為夫妻同住者，配偶須符合相同標準）
3、收費標準
國寶養生權繳費期滿加上入居金約 96.8 萬元，即可預約選擇入住 養生會館。入住後每月需繳納管理費 5,000 元、膳食費 5,000 元及水電、
電話視訊費約 2,000 元。
4、空間規劃及設計
西湖渡假村養生會館採用飯店式管理，內部設施除生活家具外，尚 裝設緊急救護拉鈴、紅外線生命監測器，提供的 e 化管理等高科技設備，
3-14參考資料：聖恩休閒養生會館網站：http://www.sheng-en.com.tw/special/special_b.html，取用 日期： 2011 年 7 月 18 日；王榛驛，2006：26；楊靜薰，2006：30–32；卓文乾、陳寶貴，
2006：23；吳文豪，2008：48。
3-15「國寶養生權」為一份建立在安養信託觀念與保障的契約，類似安養險的終身保單，可提供 健康人退休生活的保障，契約具有自由轉讓功能、提前退住償還功能、終生多點旅居功能解 約 保 本 領 回 功 能 、 保 值 增 值 理 財 功 能 。 （ 轉 引 自 聖 恩 休 閒 養 生 會 館 網 站 ： http://www.sheng-en.com.tw/special/special_b.html，取用日期： 2011 年 7 月 18 日）。