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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 老人住宅產業分析
第一節 國內老人住宅之現況分析
高齡化社會中，如何滿足老年人口迫切的居住需求已刻不容緩，為打造ㄧ個 適合其安居、休養之優質環境，本研究欲建構結合「年金屋保單」及「機構定居 或旅居式生活」設計概念的高齡者樂活住宅模式，使長者能自在享受之居住生活 型態。而樂活住宅開發案之推動過程中，為確保產品規劃能符合市場需求、掌握 瞬息萬變的市場脈動，應做市場研究，其目的在於降低開發風險、瞭解目前市場 需求型態，提供消費者所需物件。型態上，可分為一般性、特定基地、最佳使用 及目標市場之研究 3-1（賴宗裕，2010：2-2~2-9）。一般性總體環境而言，國內 人口、家庭、社會型態與消費習慣變遷，越來越多的高齡者傾向獨居或與配偶同 居，經濟及生活上愈具獨立自主性，相對引發老人住宅之需求，而我國老人住宅 也在政策開放後如雨後春筍般崛起，面對種類繁複、服務多樣的產品競爭，目標 市場之區隔研究便有其必要性。因此，本章節將檢視我國老人住宅市場型態及發 展狀況，以區隔本產品之差異化定位外，亦瞭解先進國家，日本過去由壽險業者 經營年金屋商品之經驗以供借鏡，並作為本研究建構高齡者樂活住宅之參考及國 內壽險業商品發展的可行方向。
壹、 老人住宅的定義及研究範疇
一、老人住宅之定義
我國現今市場針對民間企業經營，訴求對象以健康高齡者、生活能自理 之安養住宅名詞眾多、莫衷一是，相關如退休住宅、銀髮養生住宅、銀髮社 區、養生村、養生會館…等等，隨著業者推陳出新之商品而遞換名稱，常使 消費者眼花瞭亂、混淆不清（陳映樺，2005：5；楊明崇，2006：23）。
「老人住宅」最早是以「自費安養機構3-2」的用語見諸在官方文字中（王 馥瑋，2007：32）。之後，於『老人福利法』第 33 條條文敘明「直轄市、
縣（市）主管機關應推動適合老人安居之住宅。前項住宅設施應以小規模、
3-1市場研究之型態中，「ㄧ般性研究」多適用於大範圍地區，又可區分為總體及區域市場分析。
「特定基地研究」通常進行於開發者已擁有或考慮購買之基地。「最佳使用之研究」目的是 在基地條件及相關法令限制下，做出最大獲利之使用決定。「目標市場研究」則在確認相同 社經背景人口中，尚未購屋或想再購屋者之人數及生活型態，並瞭解各個不同類型之消費階 層之特性與需求，藉由市場區隔之工作，了解特定族群之需要，以供推出最能獲利及最具市 場競爭力之產品（賴宗裕，2010：2-8~2-9）。
3-2依原老人福利法第 9 條第 1 項規定：「地方政府應視需要設立並獎助私人設立下列各類老人 福利機構：……3、安養機構：以安養自費老人或留養無扶養義務之親屬或扶養義務之親屬無 扶養能力之老人為目的。」此條文已於 2007 年 1 月 12 日全文修正。
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融入社區及多機能之原則規劃辦理，並符合住宅或其他相關法令規定。」其 中「老人住宅」之語彙便正式出現於「老人安居之住宅」一詞中。
過去針對「老人住宅」用語，內政部於 2004 年 5 月 13 日頒布實施之『促 進民間推動老人住宅建設推動方案3-3』中，第 5 點定義及適用原則也有相關 規定：
（一）本方案所稱老人住宅，係指供住宅使用之建築物依老人福利法第 15 條第 1 項第 2 款及第 3 款3-4或依其他相關法令規定興建，且其設施及設備符合 建築技術規則建築設計施工編第 16 章老人住宅規定者。
（二）參照老人福利法施行細則第 5 條 3-5及原住民敬老福利生活津貼暫行條例 第 1 條3-6，老人住宅居住對象為年滿 60 歲、原住民為年滿 55 歲以上，
且生活可自理者，同住配偶之年齡不得低於 50 歲。
（三）老人住宅居住單元以租賃為主，不得出售。
現行法規中，依『老人住宅綜合管理要點』第 3、4、5 條文規定所稱老 人住宅，指依老人福利法或依其他相關法令規定興建，且基本設施及設備規 劃設計，符合建築主管機關老人住宅相關法令規定，供生活能自理之老人居 住使用之建築物。進住對象以單獨居住或僅與配偶同住之老人為限、年齡得 放寬為年滿 60 歲、原住民為年滿 55 歲以上，同住配偶年齡不限。直轄市、
縣(市)政府專案或鼓勵民間興建之老人住宅，專供租賃。民間以自有或租用 土地興建老人住宅，未享有政府提供優惠者，依市場機制租售。
此外，依內政部『老人住宅基本設施及設備規劃設計規範』第 1 章明定 老人住宅適用對象，為具有生活自理能力無需他人協助之老人為居住者。
以法規解釋面而言，「老人住宅」之市場機制採專供租賃或租售，其設 施及設備規劃需符合建築主管機關老人住宅相關法令規定。居住對象亦有年 齡上之限制，除原住民設定為年滿 55 歲以上，一般則設定為 60 歲以上之老 人，且生活可自理者。
3-3此方案已依行政院 2008 年 1 月 4 日院臺內字第 0970080174 號函同意停止試辦。
3-4依原老人福利法第 15 條第 1 項第 2、3 款規定：「直轄市、縣（市）主管機關應視實際需要，
辦理下列事項：……2、專案興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租 賃。3、鼓勵民間興建適合老人安居之住宅，並採綜合服務管理方式，專供老人租賃。」此條 文已於 2007 年 1 月 12 日全文修正。
3-5依原老人福利法施行細則第 5 條規定：「60 歲以上未滿 65 歲之人自願負擔費用者，老人福利 機構得視內部設施情形，提供長期照護、養護或安養之服務」此條文已於 2007 年 7 月 25 日 全文修正。
3-6依原住民敬老福利生活津貼暫行條例第 1 條規定：「為照顧年滿 55 歲至未滿 65 歲之原住民 老人生活，增進原住民老人福祉，特制定本條例。年滿 65 歲之原住民老人，依據敬老福利生 活津貼暫行條例辦理。」此條例已於 2009 年 4 月 29 日廢止。
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二、老人住宅之研究範疇
關於台灣地區老人自費安養住宅現況，依興辦型態可分為 5 類 ，茲說 明如下3-7：
（一）仁愛之家附設老人自費安養設施
民國 60 年代，政府為解決退休公教人員及榮民安養居住問題，委託 仁愛之家辦理老人自費安養業務，其後各縣市陸續成立仁愛之家，以公費 收容為基礎，對象為 60 歲以上健康能自理者。此類設施因政府多方補助，
稱為「半自費」老人安養設施。
（二）純自費老人安養中心
未附屬於任何仁愛之家而獨立設置之純自費老人安養中心，例如中國 災胞救助總會成立「翠柏新村」，收取低廉保證金、管理費。收容門檻為 年滿 60 歲以上，能自理生活，無罹患法定傳染病、精神病者3-8。當時服 務對象多為來台義士、義胞、退休公教人員、歸國華僑等（曾思瑜，1995，
引自吳春靖，2005：11）。
（三）老人公寓
為解決中產階級高齡者之居住需求，政府參考歐美住宅政策，於 1990 年頒布「八十年度獎助建立老人公寓改善老人居住實施計畫」，陸續獎助 各級政府及民間團體籌辦公設民營之老人公寓，採近似一般公寓而非機構 式的自費安養公寓（吳春靖，2005：11）。高雄市政府率先於 1993 年興 建松柏樓後，台南市長青公寓、高雄縣松鶴樓以及新北市五股老人公寓、
台北市陽明老人公寓亦陸續成立。
（四）私人自設老人住宅
高齡者自費入住安養機構、老人公寓的風氣漸開，在此風潮之下，吸 引民間市場部門相繼投入，參考日本付費老人院之模式，成立銀髮養生住 宅﹝李梅英，2008：57﹞。潤泰建設首先於 1993 年在淡水推出「潤福生 活新象」，後於新店推出「潤福大台北華城」，另尚有「長庚養生文化村」、
「悠然山莊」等興建營運，入住對象多針對收入較高族群。
私人自設老人住宅與前揭老人安養機構、老人公寓在運作模式上大致雷同，
同樣以綜合服務管理，專供生活可自理的老人租賃。惟於經營主體上有所區隔，
私人自設老人住宅容許民間企業經營，老人安養機構及老人公寓則僅允許政府機
3-7轉引自中華民國老人福利推動聯盟網站 http://www.oldpeople.org.tw/ugC_WelfareTopic_Detail.
asp?hidWelfareTopicid=25&hidPage1=1&hidWelfareTopicCatID=8，取用日期：2011 年 7 月 18 日。
3-8轉引自翠柏新村網站 http://www.egv.org.tw/service1.asp，取用日期：2011 年 7 月 18 日。
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關或非營利組織經營（莊朝榮，2005a：14）。由此可知，「老人住宅」係為民 間企業可投資、興建及經營的養生產業，並以營利為目的、專供租賃，主要服務 對象為生活能自理、無需他人協助的老人，提供其身心靈皆可休憩之專屬住宅（王 馥瑋，2007：33）。而本研究欲探討之樂活住宅，本質上亦是以民間壽險業為經 營者的方向，居住對象同為健康、具有生活自理能力、無需他人協助的高齡者。