第三章 都市更新多階段行政程序之一般規範
第四節 更新事業概要
二、 更新事業概要擬定
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
但書規定︰「但為達整體開發目的，經臺北市政府（以下簡稱本府）審核 要求擴大納入之更新單元範圍，得不受本條之限制。」學者亦提出相關論 點加以批判︰「該標準第 2 項但書規定，則因連該等指標都可不用參考，
而成為無裁量基準之裁量處分，該項但書規定既逾越母法授權之範圍，應 被認作無效，不予適用。」139
此外，針對私人自行劃定更新單元之規範，亦有下列幾項規定，必須注 意︰1.六個月內報核︰依臺北市都市更新自治條例第 15 條第 2 項規定︰「前 項自行劃定更新單元，申請人應於主管機關審核通過後，六個月內擬具事 業概要或更新事業計畫報核，逾期未報核者，應依前項規定重新辦理申 請。」；2.保護區、農業區、山坡地內之基地不適用之︰依臺北市都市更新 自治條例第 15 條第 3 項規定︰「第 1 項之基地位於保護區、農業區、依山 坡地保育利用條例第 3 條規定劃定之山坡地、適用臺北市山坡地開發建築 要點地區或空地過大者，不受理其申請。」3.原則不得涉及都市計畫主要計 畫之擬定與變更︰依臺北市都市更新自治條例第 15 條第 4 項規定︰「第 1 項之申請不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但其僅涉及主要計畫 局部性之修正，且不違背其原規劃意旨，並符合都市更新條例施行細則第 12 條所定情形者，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。」4.應 以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則︰依臺北市都市更新自 治條例第 14 條第 1 項規定︰「主管機關劃定為應實施更新之地區，其土地 及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者，除應符合第 12 條之規定外，
並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。」5.空地過大者不 受理其申請︰依臺北市都市更新自治條例第 15 條第 3 項規定，及同條第 5 項授權主管機關訂定之「臺北市自行劃定更新單元重建區段空地過大基地 認定基準」辦理。
二、 更新事業概要擬定
（一） 更新事業概要為私人發動都更之開端
139 王珍玲（2012），前揭註 74，頁 39。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
更新事業概要為更新事業計畫原則性及摘要性說明。私人發動都市更新 事業時，以此事項作為申請行政程序之開端。依都更條例之規定而言，私 人發動都更之開端，以都更條例第 10 條140及第 11 條 141規定為渭徑分明之 兩大類別。兩者主要之區別在於前者規範「經劃定應實施更新地區」，相關 申請程序、要件之一般規定；後者則開例外之門 142，允許私人於「未經劃 定應實施更新之地區」，自行劃定更新單元，而後依第 10 條之程序、要件 規定申請實施都市更新事業。換言之，學者認為︰「於『未經劃定應實施 更新之地區』申請實施該地區之都市更新，其目的係『為促進其土地再開 發利用或改善居住環境』，與『優先劃定更新地區』係在維護公共安全、公 共交通、公共衛生等公益目的，及『迅行劃定更新地區』係為救災及防災 目的迥然不同，較偏向於增進及改善該地區土地及建築物所有權人財產利 用價值之私益性質。」143
擬定更新事業概要時，應確定實施更新事業單元之範圍、未來發展方向 及其是否符合都市更新之目的性，並於擬具事業概要之前招開公聽會廣徵 民意，取得法定同意書比例，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣（市）
主管機關核准。惟同意書比例已達更新條例第 22 條規定者，得免擬具都市 更新事業概要並逕行擬具都市更新事業計畫辦理，以加速更新事業推動及 簡化辦理程序。
140 都更條例第 10 條規定︰「經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得 就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽 會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組 織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。
前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之 一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例 已達第二十二條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第 15 條及第 19 條規定，逕行 擬具都市更新事業計畫辦理。」
141 都更條例第 11 條規定︰「未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為 促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定 更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業。」
142 按其立法理由謂︰「更新地區之範圍原則上係由直轄市、縣（市）主管機關考量當地 社會、經濟、實質環境及居民意願後，予以劃定。惟為避免地方政府因經費與人力之限制，
致更新地區劃定之標準過高，損及未被主管機關劃定為更新地區之居民辦理都市更新，改 善其環境品質之權益，爰明定土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善 居住環境，且符合更新單元劃定基準者，亦得自行劃定更新單元，申請實施都市更新事業。」
立法院公報處（1998），前揭註 48，頁 312-314。
143 廖義男（2012），前揭註 116，頁 134。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
（二） 更新事業概要申請人 144 1.都市更新事業機構
土地及合法建物所有權人得直接同意實施者申請事業概要，該實 施者應符合都更條例第 14 條規定，以依公司法設立之股份有限公司為 限。（但都市更新事業以整建或維護方式辦理者，不在此限）
2.土地及合法建築物所有權人
土地及合法建築物所有權人，得依都更條例第 10 條規定，於經劃 定應實施都市更新之地區，就主管機關劃定之更新單元，或依其所定更 新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同 公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准；並得依都更條 例第 11 條規定，於未經劃定應實施都市更新之地區，依其所定更新單 元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽 會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准。
土地及合法建築物所有權人得推舉代表申請事業概要，僅需一人 代表即得申請，該代表應為更新單元範圍內之土地或合法建築物所有權 人，俟事業概要核准後，若非採自組更新團體實施更新事業者，申請人 應於事業計畫報核前，備具都市更新事業機構資料向直轄市、縣（市）
主管機關申請報備。
（三） 更新事業概要申請流程 145 1. 擬具更新事業概要
於擬定更新事業概要前，由土地及合法建築物所有權人或都市更 新事業機構，針對欲擬定事業計畫之更新單元提出初步更新構想。更新 事業概要之主要內容可包括︰實施更新之計畫範圍及其現況、預定實施 者、更新規劃流程、規劃工作內容與實施進度、規劃構想及實施方式與 費用分擔等。
144 資料來源︰參考並修改自政部營建署都市更新作業手冊（97 年修訂版），頁 6-1，載於︰
http://twur.cpami.gov.tw/reports/dl.aspx?MP=1&DLTYPE=1（最後瀏覽日︰04/27/2014）。
145 資料來源︰參考並修改自政部營建都市更新作業手冊（97 年修訂版），頁 6-3～6-5，載 於︰http://twur.cpami.gov.tw/reports/dl.aspx?MP=1&DLTYPE=1（最後瀏覽日︰04/27/2014）。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2. 檢討更新單元劃定基準
針對更新計畫中有關「劃定更新單元或其劃定基準」內容，或各 級地方政府依地方自治條例所訂定之劃定基準進行檢討。以臺北市為 例，即為「臺北市都市更新自治條例第 12 條」及「更新單元內重建區 段之建築物及地區環境狀況評估標準表」所列規定內容。
3. 取得事業概要法定同意書門檻
依現行都更條例第 10 條規定，事業概要之法定同意書比例如下︰
（1） 私有土地所有權人超過 1/10。
（2） 私有合法建築物所有權人超過 1/10。
（3） 私有土地總面積超過 1/10。
（4） 私有合法建築物總樓地板面積超過 1/10。
惟本文撰寫之時，此部分已經大法官釋字 709 號解釋︰「有關申 請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定，不符憲法要求之 正當行政程序。」因一年內未修法通過，自 103 年 4 月 26 日後已因違 憲而失效，此部分容於下一主題中加以說明。
4. 舉辦公聽會
公聽會應說明實施者或申請人、計畫地區範圍、現況分析、土地 使用計畫構想…等內容。
5. 製作事業概要計畫書圖申請核准
事業概要計畫書之內容應參照更新條例第 21 條都市更新事業計 畫之內容，以摘要方式表明之。檢具所需之申請文件，包括申請書、公 聽會紀錄、事業概要計畫書、同意書及相關證明文件，向更新單元所在 之主管機關申請辦理都市更新事業概要核准。
6. 直轄市、縣（市）主管機關收件審核
直轄市、縣（市）主管機關收件，依都更條例施行細則第 9 條146
146 都更條例施行細則第 09 條規定︰「直轄市、縣（市）主管機關受理土地及合法建築物 所有權人依本條例第 10 條或第 11 條規定申請核准實施都市更新事業之案件，應自受理收 件日起六十日內完成審核。但情形特殊者，得延長審核期限一次，最長不得逾六十日。
前項申請案件經審查不合規定者，直轄市、縣（市）主管機關應敘明理由駁回其申請；其 得補正者，應詳為列舉事由，通知申請人限期補正，屆期未補正或經通知補正仍不符規定 者，駁回其申請。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
之規定進行審查，惟此部分亦經釋字 709 號解釋宣告違憲︰「有關主管 機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更
之規定進行審查，惟此部分亦經釋字 709 號解釋宣告違憲︰「有關主管 機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更