第二章 合建與都市更新發展之連結
第四節 日本都市再開發法與我國都更條例之關係
一、 日本都市再開發法簡介
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
更條例規範內容相關之處︰
一、 日本都市再開發法簡介
日本都市再開發法53於昭和 44 年（民國 58 年）6 月 3 日法律第 38 號制 定通過發布施行，目前適用版本乃平成 23（民國 100 年）年 12 月 14 日法 律第 122 號，最新修正版為平成 25（民國 102 年）年 6 月 14 日法律第 44 號，但是此部分之修正尚未實行。日本經濟高度發展期之後，都市人口過 度密集、地價高漲情況更形嚴重，導致都市機能降低，都市環境日趨惡化，
為解決上述問題，分散工場、建構副都心、興修都市設施、開發新市鎮等 雖是必要措施，但確立有效且順利推動都市再開發制度更是重要。關於都 市更新之相關法規，已訂頒「市街地改造法」、「防災建築街區造成法」，雖 各能發揮其效果，但以整體都市更新措施而言，仍嫌不足，遂就相關法律 進行整合，於民國 58 年制定「都市再開發法」，俾建構完善之都市更新體 制，謀求土地合理利用，增進都市健全發展。該法特色之一為實施權利變 換制度，即更新事業實施地區內之相關權利人，就更新後之土地或建築物 共同持有權利，如拒絕入住更新後之建築，可領取與其更新前權利價值相 符之補償金。隨著都市發展遲緩，且綠地或開放空間缺乏等諸多問題逐漸 浮現，重振都市更新機能成為不容忽視之課題，因而就有礙民間都市更新 事業實施之規定進行檢討，民國 91 年修法，明定民間都市更新實施機構取 得土地期限延長 3 年，符合一定條件之公司可免息貸款，籌措必要資金，
希冀為低迷之不動產市場挹注活力，並提升國際競爭力。54
（一） 都市更新之目的
依日本都市再開發法第 1 條 55規定，都市更新之目的為「於都市發展區 域內，對都市機能低落地區，實施建築物、建築基地之改善及公共設施之 重視，以增進土地合理有效利用，更新都市機能並健全都市發展」。綜觀本
53 資料來源參見網站，http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S44/S44HO038.html（最後瀏覽日︰
04/14/2014）。
54 立法院國會圖書館網站，http://npl.ly.gov.tw/do/www/billIntroductionContent?id=55（最後 瀏覽日︰04/14/2014）。
55 都市再開発法第一条「この法律は、市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定め ることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図 り、もつて公共の福祉に寄与することを目的とする。」
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
法內容，其政策目標可歸納為土地利用的增進、都市機能的更新、居住環 境之整備、良好住宅的供應、防災體系之建立及公共設施之整備等。56
（二） 都市再開發法修法歷程
「都市再開發法」民國 58 年立法完成後，配合經濟、社會條件變遷，
經過多次的修法作業，以下簡述各主要年代之修法重點︰57 １. 民國 60 年代初期︰
「都市再開發法」民國 58 年訂頒後，更新事業推動以都會中心周 邊之「地方中核都市」的大眾捷運車站附近為主要對象。因這些位於 大都會中心外圍的地方核心都市，人口快速集中，面臨了住宅供需及 公共設施不足的問題。因此，民國 60 年代初期乃以車站周邊地區積 極推展更新事業。
２. 民國 60 年代後期︰
民國 60 年代後期，日本在高度經濟成長的牽引下，擴及全國的高 速鐵路、公路、空港等基盤設施陸續興建完成後，更促進了「東京-極集中」的現象，許多大型更新事業陸續於東京圈域推出，締造相當 可觀實績。而在法令方面，都市再開發法制定以來，市街地更新事業 進行相當順利，但為了更進一步推動地主自發性更新事業，於昭和 50 年（民國 64 年）進行都市再開發法制定後之首次大修正，創設「市 街地更新促進區域的劃定得由個人擔任實施者」的制度，同時為了促 使具急迫性且大規模地區的事業能迅速推動，乃創設第二種市街地更 新事業的制度，類似台灣的區段徵收制度，使事業推動地區擴大，執 行主體及方式更多元化。
３. 民國 70 年代︰
民國 70 年代開始，更新不動產事業逐漸與金融運作機制結合，土 地信託與不動產證券機制逐步導入，顯示不動產為「固定資產」的概 念及操作方式已逐步轉為「流動資產」的發展趨勢。
56 何展旭（2012），〈淺介日本都市更新法制〉，《國政評論》，憲政（評） 101-027 號。載 於：http://www.npf.org.tw/post/1/10692。
57 何芳子（2012），《日本都市再生密碼 2.0—解析日本公有地及民間更新案例》，頁 15-16，
台北：財團法人都市更新研究發展基金會。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
都市再開發法於昭和 55 年（民國 69 年）進行第二次修正，規定 更新事業的執行應先策訂都市更新主要計畫及都市更新方針、擴大市 街地更新事業之實施者、放寬適用要件並創設特定建築者制度等。
昭和 63 年（民國 77 年）進行第三次大修正時，創設更新地區計 畫制度，規定進行大規模的土地利用時，應訂定基盤設施與建築物一 體性的更新建設計畫，並放寬實施區域適用要件，俾擴大實施範圍。
此外，規定地方政府實施時可採全體同意型的權利變換制度。
平成元年（民國 78 年），配合道路法修正，導入立體道路制度，
規定更新事業得將道路立體化措施納入併同執行，以創造人車分離的 安全交通環境。
４. 民國 80 年代︰
民國 80 年代日本泡沫經濟崩潰後，土地及建築物價格大幅跌落，
一般商業用地價格降至高峰期四成以下，住宅用地亦下降至六成以 下。受到激烈衝擊的不動產，面臨價值與使用變遷的雙重打擊，使多 數金融機構肩負龐大不良債權的沉重負擔。為了解決金融機構困境，
政府必須挹注經費紓困。
民國 84 年發生阪神淡路大震災，土地及建築物權利關係人對於都 市更新的認知也有所改變，日本政府為了激勵經濟環境，同時在保護 地球環境要求下，都市再開發法於平成 7 年（民國 84 年）配合修訂，
再行放寬實施區域適用要件及耐火建築物所佔比率，同時規定在空地 多的地區也可實施市街地更新事業，使市街地更新事業推動層面擴大 且更具機動性。
自民國 85 年至民國 88 年，都市再開發法配合社經發展需要，修 正了部分條文，包括放寬實施區域認定要件，創設「特定事業參加 者」、認可「更新事業」與「土地重劃事業」併行制度，並允許提前 市街地更新會成立時間點，使其能早日啟動相關溝通協商機制。
５. 民國 90 年代︰
民國 90 年再行放寬實施區域要件，縮短不同使用類別建築物之耐 用年限規定，復於民國 92 年導入「再開發會社」制度，允許土地權 利關係人得設立更新公司自行執行更新事業。同時，將都市再生特別
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
地區、特定地區計畫區域納入適用範圍，另將更新地區計畫制度納入 都市計畫法規內，以明確其都市計畫定位。
民國 90 年 4 月小泉首相上任後積極推動都市再生政策及五大主 軸，策定 16 項都市再生計畫，配合於民國 91 年 4 月訂頒「都市再生 特別措置法」，並大幅修訂都市再開發法，創設「高度利用推進區制 度」，將「都市再生計畫地區」、「都市再生緊急整備地域」，得放寬建 築用途、斜線管制、日照限制之「都市再生特別地區」，納入都市再 開發法適用範疇。
（三） 開發施行主體
都市開發之施行者計有民間與公部門︰前者包括個人（土地所有權人及 租地權人合計未達五人者）、市街地再開發組合（更新團體—更新會）、再 開發會社（都市更新機構）；後者包括地方公共團體（地方政府）、獨立行 政法人都市再生機構（UR都市生機構）、地方住宅供給公社（參照日本都 市再開發法第 7 條之 9、第 8 條、第 50 條、第 51 條、第 58 條）。58其中獨 立行政法人都市再生機構（UR都市生機構）係國土交通省依據「獨立行政 法人通則法」及「獨立行政法人都市再生機構法」，於民國 93 年 7 月成立，
執行政策性都市更新與開發專案、推動國家住宅與都市建設政策，並與民 間企業合作執行都市再生計畫等目的，辦理都市計畫之產權協調、土地整 理等前置作業、公共設施興建等不易由民間企業執行之相關事宜。59
（四） 開發事業種類及其實施程序 1. 第一種市街地再開發事業
第一種事業是以權利變換方式實施地區內建築物之拆除後採 用重建，從更新前權利關係人之權利價值依權利變換方式轉換更新 建設後之權利價值。實施者以權利變換方式辦理，其更新事業費是 透過更新所增加的樓地板面積出售價款抵充。60此種開發主體包括民 間（公司、私人）及地方政府、組合等，實施方式為權利變換之方 式，基於再開發前後建物土地價值「等價交換」的原則辦理之，並
58 何展旭（2012），前揭註 56。何芳子（2012），前揭註 57，頁 98。
59 何展旭（2012），前揭註 56。
60 何芳子（2012），前揭註 57，頁 20。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
依日本都市再開發法規定，權利變換有不同之處理方法，大致可分 為原則型權利變換方式、非設定地上權型的權利變換方式與全體同 意型的權利變換方式。
原則型權利變換方式係將實施更新之建築基地合併，以更新建物 的興建及持有為目的，就該建物設定地上權，建物以區分所有權為 之，因其係採多數決之方式，對於不願參與權利變換之權利人得由 實施者給予現金補償；非設定地上權型權利變換方式，取得更新建 築單元之區分所有權人，以持有土地持分為準，不需設定地上權，
可免去收取地租作業與改建不需再支付權利金，此種方式有助住宅 區都市更新事業有效推動與促進舊市區更新，如西新宿六丁目南地 区；前述原則型與非設定地上權行之權利變換方式，不需經全體同 意即可施行，因此其權利變換計畫須依都市再開發法之規定，然全
可免去收取地租作業與改建不需再支付權利金，此種方式有助住宅 區都市更新事業有效推動與促進舊市區更新，如西新宿六丁目南地 区；前述原則型與非設定地上權行之權利變換方式，不需經全體同 意即可施行，因此其權利變換計畫須依都市再開發法之規定，然全