第三章 都市更新多階段行政程序之一般規範
第五節 更新事業計畫
二、 更新事業計畫申請流程
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高度利用，未必即與公共利益直接連結。故更新事業之公共性基礎，仍須 立基於其事業內容得以實現包括更新事業範圍在內廣域社會之共同利益，
而此係有賴依循一定之正當程序，形成居民之整體意志、共識，以確立之。
換言之，都市更新事業之實施，其具有公共利益，而得以對於土地私權予 以強制之合理依據，乃基於多數相關權利人及利害關係人之合意，產生共 同利益；並歸結於客觀合理的土地使用計畫（都市更新事業計畫）之擬定，
且其因與都市計畫之連結，得以確保都市計畫目標之達成。」156
是以，都市更新事業計畫乃都市更新之核心價值所在，一方面作為土地 供用義務、公共利益與權利人合意之歸結；另一方面藉其本身與都市計畫 之連結，確立國家之擔保責任 157。
二、 更新事業計畫申請流程
158（一） 擬具或變更都市更新事業計畫
都市更新事業計畫由實施者擬定，都更條例第 19 條第 1 項前段定有明 文。實施者根據主管機關核准之事業概要範圍，依都更條例第 21 條 159有關
156 陳立夫（2006），前揭註 3，頁 159-160。
157 林錫堯（2013），前揭註 92，頁 4。「都市更新係都市發展至一定程度必然產生之需求，
乃都市計畫之一環（都市計畫法第六章參照），本質上係屬國家或地方自治團體之公共事 務，故縱使基於事實上需要，而以法律規定得委託民間團體或個人辦理或人民在一定條件 下得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須負終局責任，公權力仍應為必要之介入及監 督（或可稱此係國家之擔保責任）」
158 資料來源︰參考並修改自政部營建都市更新作業手冊（97 年修訂版），頁 7-1～7-8，載 於︰http://twur.cpami.gov.tw/reports/dl.aspx?MP=1&DLTYPE=1（最後瀏覽日︰04/29/2014）。
159 都更條例第 21 條規定︰「都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項：
一、計畫地區範圍。
二、實施者。
三、現況分析。
四、計畫目標。
五、細部計畫及其圖說。
六、處理方式及其區段劃分。
七、區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說。
八、整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計 圖說。
九、重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說。
十、都市設計或景觀計畫。
十一、實施方式及有關費用分擔。
十二、拆遷安置計畫。
十三、財務計畫。
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「都市更新計畫應表明事項」規定，及事業概要所規範之原則與構想，製 作都市更新事業計畫書。
但依都更條例第 10 條規定，「…同意比例已達第 22 條規定者，得免擬 具都市更新事業概要，並依第 15 條及第 19 條規定，逕行擬具都市更新事 業計畫辦理。」是以，若無辦理都市更新事業概要者，事業計畫內容應補 充說明該更新單元劃定基準之檢討。
（二） 自辦公聽會
按都更條例第 19 條第 2 項規定，「擬訂或變更都市更新事業計畫期間，
應舉辦公聽會，聽取民眾意見。」實施者舉辦公聽會，公聽會應說明實施 者、土地使用計畫（含建築興建計畫）、申請容積獎勵項目及額度、拆遷安 置計畫、實施方式及有關費用分擔…等內容。
（三） 調查測量
依都更條例第 23 條規定，實施者為擬定都市更新事業計畫得派員進入 更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量。其辦理程序如下：
1. 報請主管機關核准
實施者應先向當地直轄市、縣（市）主管機關申請辦理調查或測量 工作，但由主管機關辦理之都市更新事業計畫者，不在此限。
2. 通知所有權人、管理人或使用人
實施者收到主管機關核准函後即應通知土地或建築物之所有權 人、管理人或使用人，其通知形式宜以書面為之，並載明預定進入 調查或測量時間。
3. 進入調查或測量工作
在實施者寄發通知予所有權人、管理人或使用人之後，即可於預定 調查或測量時間派員進入更新地區範圍內執行調查或測量工作。
4. 移除障礙物之通知
如必須遷移或除去該土地上之障礙物，實施者應先通知所有權人、
十四、實施進度。
十五、效益評估。
十六、申請獎勵項目及額度。
十七、相關單位配合辦理事項。
十八、其他應加表明之事項。」
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管理人或使用人，該通知仍以書面通知為宜，並應載明預定進入調 查或測量時間。
5. 損失補償
如因此而遭到損失，則實施者應予以適當之補償，原則上補償之金 額由雙方協議，協議不成時，由當地直轄市、縣(市)主管機關核定 之。
依本條規定進入私人所有權領域實施調查或測量時，應特別注意憲法對 於基本權保障之規定。中華民國憲法第 15 條規定︰「人民之生存權、工 作權及財產權，應予保障。」第 22 條亦規定︰「凡人民之其他自由及權利，
不妨害社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。」但同時第 23 條亦規定︰
「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維 持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」
因此，財產權與居住隱私權 160雖負有社會義務性，但對其之侵害，必 須基於特別公益之理由，始得為之；另財產權受到此種源於特別公益之侵 害，如已達因公益而「特別犧牲」，國家自應負補償之法律義務，以填補其 財產權被剝奪或其權能受限制之損失。此觀司法院大法官會議釋字第 336、
400、409、425、440、516 及 652 號等解釋自明。
依都更條例第 23 條規定，實施者基於擬定都市更新事業計畫之需要，
報經主管機關核准後，通知土地或建築物之所有權人、管理人或使用人，
即可進入私人住居領域實施調查或測量。此外，若認為有遷移或除去該土 地上之障礙物之需要，只要先行通知後即可進行。
實施者進入私人住居領域實施調查或測量，需要時得遷移或除去私人之 財產，本質上乃對所有權之侵害。當地主管機關基於公益之需要，自得核 准之，惟仍須謹守憲法比例原則之適用，兼顧適當性、必要性，並選擇對 所有權侵害最小之方式、地點為之。經主管機關劃定應實施更新之地區，
目的係在維護公共安全、公共交通、公共衛生、救災及防災等公益，對於
160 陳新民（2013），〈陳大法官新民提出之部分不同意見書〉，《司法院釋字第 709 號解釋》， 頁 3︰「憲法第 10 條規定人民擁有居住與遷徙之自由。此為古典的人權，既保障人民擁有 選擇居住地之自由，也可衍生出人民擁有隱私權之自由（釋字第 443 號解釋）。故憲法的 人民居住自由，可以包括了「居住安寧權」－保障人民可以享有一個安寧的居住空間、可 以避免來自公權力或他人的干擾。」
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所有權之限制尚稱有合憲性之可能。但於「未經劃定應實施更新之地區」
申請實施該地區之都市更新，其目的係「為促進其土地再開發利用或改善 居住環境」，較偏向於增進及改善該地區土地及建築物所有權人財產利用價 值之私益性質。且依更新條例第 10 條後段之規定，「…其同意比例已達第 22 條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第 15 條及第 19 條規定，
逕行擬具都市更新事業計畫辦理。」因此，若同意比例達都市更新事業報 核之法定門檻，私人即可於未劃定更新地區亦未經更新單元劃定之檢討與 核准，於擬具都市更新事業計畫之時，報經核准並通知所有權人，進入不 願意參與都更之土地及合法建築物所有權人之私領域內。對於未經任何公 益衡量之侵害，主管機關本應不予核准，一旦核准，恐有違憲之虞！是以，
解釋上「未經劃定更新地區且未經核准事業概要之情況」本應屬該排除於 都更條例第 23 條適用之列，惟法條並未明文排除，從而屬規範過廣，應除 外而未除外，在個案適用上，會出現明顯不合法目的的結果，此稱之為「隱 藏漏洞」，其填補之方法，是在案型上以「目的性限縮」的方式，排除該法 律文義所指稱之規定 161。
（四） 都市計畫變更程序 1. 不涉及都市計畫變更者
更新事業計畫未涉及任何都市計畫變更時，則檢具相關文件向 主管機關申請事業計畫之審核。
2. 涉及都市計畫變更者
（1）主要計畫變更者
依都更條例第 20 條規定，都市更新事業計畫之擬定或變更，
涉及都市計畫之主要計畫變更者，應於依法變更主要計畫後，再 辦理都市更新事業計畫之擬定或變更及審核作業。
（2）細部計畫變更或不違背原意之主要計畫變更者
都市更新事業計畫之擬定或變更，僅涉及主要計畫局部性之 修正不違背其原規劃意旨者162，或僅涉及細部計畫之擬定、變更
161 李惠宗（2009），前揭註 98，頁 291。
162 依都市更新施行細則第 12 條規定，僅涉及主要計畫局部性之修正不違背其原規劃意旨
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http://twur.cpami.gov.tw/reports/dl.aspx?MP=1&DLTYPE=1（最後瀏覽日︰04/29/2014）。
實施 方式
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檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償 金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓 售予實施者。
另，釋字 709 號解釋文中，針對都市更新事業計畫之同意比例，做出以 下之說明︰「92 年 1 月 29 日及 97 年 1 月 16 日修正公布之都市更新條例第 22 條第 1 項有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定，
與憲法上比例原則尚無牴觸，亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關 機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素，
隨時檢討修正之。」上述意旨，現行同意比例並未牴觸憲法之比例原則及 正當行政程序，惟仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新
隨時檢討修正之。」上述意旨，現行同意比例並未牴觸憲法之比例原則及 正當行政程序，惟仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新