四. 由三來一補到外商投資企業，外商轉型之因
4.3 三來一補轉外資企業的注意事項
4.3.3 土地購買
在三來一補廠轉型爲合資或合作的情況下，除了租用和購買土地外，可以 讓中方以土地出資或以土地作爲合作條件的方式來取得營業用地。48在來料轉 獨資的情況下，外商通常使用企業租用或購買的方式，本文主要對後者加以介 紹。
本章第二節已經在外商投資企業建立中談到土地問題，在外商獨資企業的
46倪維，「談來料加工轉獨資的會計評估」，http://www.chinabiz.org.tw/maz/chang/070-200402/070-10.htm。
47同上。
48合營企業對土地的使用權被稱爲場地使用權。根據《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》附則，合營企 業的場地使用權是指合營企業根據其業務需要取得的所需用場地的使用權利。這種使用權可以由合營企業與當地 政府的土地主管部門簽訂租用合同取得；也可以由中國合營者將其已擁有的場地使用權作價出資取得。合營企業 不論通過哪種方式取得的場地使用權，只有使用權，沒有所有權，其使用權不得轉讓。
《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》：
第四十八條 合營企業所需場地的使用權，如已爲中國合營者擁有，則中國合營者可將其作爲對合營企業的出資，
其作價金額應與取得同類場地使用權所應繳納的使用費相同。
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章程、董事會名單審批之前，就應該取得與當地土地管理部門簽訂的土地使用 合同。可見，土地問題乃外商獨資企業建立中的一個重要問題。下面就外商獨 資企業建立中的土地購買問題詳細談之：
外商獨資企業取得土地使用權的法律依據主要是《外資企業法實施細則》
第 33 條—第 41 條的規定。
外商要生産就需有廠房，要廠房就離不開取得土地。在中國的土地制度框 架下，土地所有權屬中國國家和集體所有，不能自由買賣，這一點和印度尼西 亞的土地制度較爲相似。城市土地所有權屬中國國家所有，土地的使用權只能 來源於劃撥或者出讓的方式。農地和林地的土地使用權儘管可以以法定條件轉 讓，但是對土地用途不能隨意改變，即只能用於農業或林業用途，三來一補企 業採用向農村集體租地的方式進行建設生産，嚴格來說是不受法律保障的。對 於從事加工貿易的外商投資企業來說只需考慮城市建設用地。
根據《城市房地産管理法》的規定，通過劃撥的方式取得建設用地的土地 使用權是有嚴格條件的。對於從事加工貿易的外商投資企業來講，應當通過政 府出讓的方式取得土地使用權。需要提及的一點是，劃撥和出讓是從土地使用 權獲得的源頭來看的，除此之外，外商可以租賃土地，也可以通過轉讓受讓的 方式取得已經劃撥或出讓的土地。但現實中，外商投資企業取得土地的主要方 式仍是出讓，故這裏僅對出讓取得土地的方式進行考察。49
外商獨資企業以出讓取得土地，一般要經歷土地預約、簽訂土地使用合同 和用地審批申請幾個階段。在外商獨資企業設立程式中申請報告得到審批以
49至於出讓的方式，可分爲招標、拍賣和協定轉讓，但目前的土地政策嚴格限制協定方式的使用，一般採用招標和拍 賣的方式。自 2001 年 4 月 10 日國務院發佈《關於加強國有土地資源管理的通知》以來執行的更爲嚴格，要求商業 性房地産開發用的必須使用招標和拍賣的方式，嚴格限制協定用地範圍。參見姜愛林《改革開放以來土地管理政策 的歷史性轉變》，載《中國地質礦產經濟》2003 年，第 3 期，第 14 頁。
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後，應當向土地管理部門辦理土地預約，經土地、規劃等有關部門確認選址定 點後，簽訂土地使用預約協定，直報預約用地申請表，經第（市、縣）人民政 府批准後，作爲預約用地的憑證。專案正式審批後，應當持相關檔材料向市建 委規劃部門辦理用地規劃許可證，用地規劃許可證時辦理土地使用權證書的必 要材料，應當妥善保管。
預約用地經批准後，應當與當地地、市、縣土地管理部門簽訂土地使用合 同，土地使用合同應包括如下內容：50
1． 土地的坐落、四至範圍和麵積；
2． 土地用途及使用期限；
3． 建設期限；
4． 提供土地使用權的方式；
5． 土地使用者應支付的款項及付款方式（包括一次性繳付的費用和逐 年繳納的土地使用費）；
6． 土地使用期滿或企業提前終止經營時，地上建築物，其他附著物的 處理辦法；
7． 土地使用者應遵守的義務性條款；
8． 違約責任；
9． 其他條款。
土地使用合同書簽訂的程式中，應當同時也在辦理企業的登記手續。企業 登記完畢並取得營業執照以後，市、縣土地管理部門就應負責企業建設用地的
50 企業領取營業執照以後，就可以與土地管理部門訂立土地使用合同。
參見《中華人民共和國外資企業法實施細則》：
第三十五條 外資企業應當在營業執照簽發之日起三十天內，持批准證書和營業執照到外資企業所在地縣級或縣 級以上地方人民政府的土地管理部門辦理土地使用手續，領取土地證書。
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報批。報批時需要提交下列材料：
1． 外商投資企業建設專案用地申請表及書面報告；
2． 初步設計批復檔及總面積佈置圖；
3． 外商投資企業批准證書；
4． 企業法人營業執照；
5． 建設用地規劃許可證配套福建（在城市規劃區內）； 6． 土地使用合同書；
7． 市、縣土地局被徵地單位的徵地協定及徵地紅線圖；
8． 其他需要特殊提供的檔材料。
如果順利，企業可以儘快取得土地使用權證書，然後企業再憑土地使用權 證書到市建委規劃處辦理建設用地許可證，正式開工建設。
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