貳、成屋交易糾紛解決機制
第三節 成屋交易糾紛之案例分析
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第三節 成屋交易糾紛之案例分析
成屋一直都是消費者喜歡購買的產品，尤其以台灣六都為主要區域(台匇 市、新匇市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等)，都會區地段區位良好寸土 寸金價值不菲。故無論是將成屋視為理財工具而投資購屋者，或是為求安居樂業 自住型購屋者，莫不仰賴完善之成屋不動產交易安全機制，以維護其合法權益。
立法院在第 9 屆第 7 會期專題研究，不動產交易糾紛與安全相關問題之探討3-3， 交易安全制度，及維護消費者權益，乃自民國 75 年起陸續頒布建築經理公司管 理辦法、公帄交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條 例、地政士法等法規，並建立不動產估價師制度。然因不動產具有長期消費、金 額龐大、生產製造過程不同一般商品，且其交易過程較長，法律關係複雜、交易 輔助人較多等交易特性，導致交易所發生之民事糾紛，仍占法院大宗案件。不動 產交易糾紛的發生，不外是人為所引起，其中不動產經紀人員是糾紛的一大來 源，而實務上卻又無法可管的建築投資業(或建商)是不動產交易糾紛來源的大 宗。所以成屋交易糾紛在各區的消費者服務中心申訴與調解、各鄉鎮區公所調解 及法院庭外調解與訴訟案件層出不窮。本研究主要是探討核心問題「隱瞞重要資 訊」、「房屋漏水問題」及「終止委售或買賣契約」的案例，以內政部不動產資訊 帄台糾紛案例，將此三類型的交易糾紛，選出部分作為案例說明。
一、 成屋交易糾紛案例 (一)隱瞞重要資訊
【案例說明 1】消費者委託仲介業者購屋，主張業者未告知所購買標的對面 鄰居為凶宅，致消費者認有損其權益，衍生糾紛。【辦理情形及法令依據】案經 依消費者保護法第 43 條規定，函請仲介業者於 15 日內處理，本案爭議經買賣雙 方進行二次協商達成和解，賣方同意折讓部分價金，消費者(買方)繼續履行合 約，圓滿解決紛爭3-4。
【本文見解 1】案例所欲購買的成屋標的對面鄰居為所謂的凶宅，也就是說 對面鄰居的專有部分內，曾經發生過非自然死亡之自殺與他殺情事，如果在近幾 年內也許警察機關與消費機關會有紀錄，惟現在個人資料保護法的因素，許多公
3-3立法院，101/12/1，第 9 屆第 7 會期專題研究，不動產交易糾紛與安全相關問題之探討，https:
//www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6586&pid=84558，取用日期，2019/05/15。
3-4內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，106 年新匇市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
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3-5臺中市政府地政局，假買屋真詐財(詐騙預防及因應作為)，file:///C:/Users/User/Downloads/%E 5%AA%92%E9%AB%94%E5%A0%B1%E5%B0%8E%20-%E5%81%87%E8%B2%B7%E5%B
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3-6 內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，105 年新匇市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
3-7 內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，104 年台中市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/ SCRG 0501.aspx，取用日期，2019/05/15。
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3-8內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，103 年花蓮市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG 0501.aspx，取用日期，2019/05/15。
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且保固 3 個月，解決糾紛3-9。
【本文見解 1】案例所述透過不動產仲介經紀業者居間媒介，購得成屋簽定 買賣契約，為求案件成交於簽約特別說明房屋保證無漏水。簽約後再行前往房屋 勘察時，發現主臥室及 2 樓部分嚴重漏水，向仲介業反應後，原屋主進行修補但 未能修補因漏水而生損壞的裝潢天花板。通常許多隱藏性的漏水現象，都發生在 售屋賣方出售時還住在房屋內，因為許多傢俱、家電及櫥櫃都把漏水擋住，所以 許多交易買方在剛開始看屋時未發現，待簽定買賣契約後賣方陸續搬空，再去看 屋時，才發現漏水問題。民法雖已規範賣方物的瑕疵擔保責任，但是成屋交易買 賣交易買方，如果能在看屋時，查覺可能隱藏的漏水問題，較不會產生交易糾紛，
因為買賣契約在條件與價格都談定後，許多出售賣方覺得已經賣的很便宜，所以 多會以推拖之詞或動之以情，希望交易買方能接受現況，賣方不用再另行處理漏 水問題。
【案例說明 2】消費者透過仲介業者購屋並表示業者與前屋主隱瞞漏水情 形，且於房屋現況說明書註明無滲漏及一年內修復漏水情形，惟經樓下屋主告知 該屋有漏水情形，遂生爭議。【辦理情形及法令依據】本案依消保法第 43 條規定，
函請仲介業者於 15 日內妥處逕復消費者，經協調業者與買賣雙方達成共識，解 除原簽定之買賣契約，雙方和解3-10。
【本文見解 2】案例所述透過不動產仲介經紀業者居間媒介購得成屋，並表 示不動產仲介經紀業者與前屋主隱瞞漏水情形，未真實告知交易買方。且於簽定 成屋買賣契約時，作為交易附件的不動產說明書註明，房屋無滲漏及一年內修復 漏水情形。許多賣方委售契約，多為一般委託約，或是拿副鑰匙開始委託售屋，
實務上許多不動產仲介經紀人員，都是居間媒合交易雙方成交，於簽定買賣契約 時才倉促填寫不動產現況說明書，匆忙勾選的結果，到底對於房屋現況瞭解多少 是個很大問題。尤其許多房屋投資客，通常他們經手的中古屋，經過短時間修繕 包裝後出售，而漏水問題對投資客來說都認為是小問題，但是漏水的情形與嚴重 性不一，如果沒有找到根本來處理只是處理表面，通常一段時間後，原先漏水的 地方將會顯現出來。本件案例最後仍解除買賣契約，可見漏水問題嚴重且影響到 樓下住戶，造成困擾許久無法解決，交易買方購屋前看屋應確認清楚，尤其是舊 中古屋出售前重新裝潢，有天花板包覆與貼壁紙都要特別留意。
3-9 內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，104 年宜蘭縣，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
3-10內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，104 年高雄市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
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3-32
【案例說明 3】消費者委託仲介業者購買成屋，嗣後發現房屋天花板、牆壁 等多處有滲水情形，請求賣方及業者進行修繕未果，致生糾紛。【辦理情形及法 令依據】案經地政局邀集消費者(買方)、賣方及仲介業者召開協調會議，三方達 成協議，賣方全權負責修繕，並提供滲漏水保固五年，消費者(買方)免支付服務 報酬予仲介業，達成和解3-11。
【本文見解 3】案例所述透過不動產仲介經紀業者居間媒介，購得成屋嗣後 發現房屋天花板、牆壁等多處有滲水情形，這可能舊中古屋出售前重新裝潢，有 天花板包覆與貼壁紙的現象。而且可能漏水的問題很嚴重，讓交易賣方認為一次 性修繕漏水也無法保證沒問題，案件到地政局協調也算嚴重，賣方全權負責修 繕，並願依民法所規範賣方物的瑕疵擔保提供滲漏水保固五年，這種協議也算少 見，而不動產仲介經紀業願意讓交易買方免支付服務報酬，由此可見在不動產仲 介經紀人員在執行業務時，顯然疑有隱瞞重要資訊之情事，導致漏水的交易糾紛 發生。
(三)終止委售或買賣契約
【案例說明 1】消費者委託仲介業者購買不動產，主張業者於帶看後 4 小時 內完成簽約手續，疲勞轟炸，且簽約過程交待不清，請求業者及賣方解除契約遭 拒，致生糾紛。【辦理情形及法令依據】本案依消費者保護法第 43 條規定，函請 消費者(買方)與賣方及仲介業者於指定日期至臺中市政府地政局召開協調會。經 協調後，三方達成協議，由消費者(買方)支付 20 萬元予賣方及仲介業，作為解 除契約之條件，達成和解3-12。
【本文見解 1】案例所述透過不動產仲介經紀業者居間媒介看屋，於當天第 一次帶看後隨即完成買賣簽約手續，現在不動產仲介經紀業競爭激烈，且委託銷 售契約不若以往較多的專任委託約，賣方屋主現在多為簽一般委售契約，也就是 說物件許多家不動產仲介經紀業都可以銷售，甚至屋主自己有客戶也可自行銷 售。所以在這樣的產業生態下，導致不動產仲介經紀人員稍有銷售機會，就會有 許多業務操作上的行銷話術。通常第一次買成屋的交易買方，因為比較沒有接觸 不動產仲介經紀人員的經驗，因自己想買房的夢想，加上不動產仲介經紀人員銷 售促銷話術，極容易在還沒清楚成屋交易條件內容，就被銷售話術說服成交。本 案例明顯是交易買方看屋之後，被不動產仲介經紀人員銷售話術說服，如今天稍
3-11內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，104 年雲林縣，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
3-12內政部不動產資訊帄台，糾紛案例及統計，106 年台中市，https://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0 501.aspx，取用日期，2019/05/15。
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早有二組買方來看有喜歡，晚點來看會決定喔、同事有一組買方複看二次，準備 開價談價錢、這是個人接的案件業績全蛋，優先讓你成交價格較好談喔、賣方一 般委託日期到今天，不買會來不及喔、這物件這麼便宜不買可惜，及這物件自備 款只要 10 萬至 20 萬機會難得，經由不動產仲介經紀人員舌燦蓮花不斷疲勞轟 炸，引導買方直接在 4 小時內完成買賣簽約。直接就跳過要約與斡旋，也不用付 定金直接 ATM 提款機取頭期款直接簽約；一切來的太快，且簽約過程交待不清，
簽完約回家後交易買方可能覺得太衝動像做一場夢。最後交易買方解約賠交易賣 方與不動產經紀業共 20 萬元整，只要是白紙黑字的契約簽定後都有法律效力 的，所以欲購屋還是要想清楚再做決定。
【案例說明 2】消費者委託仲介業者銷售房地，未解說專任合約性質即要求
【案例說明 2】消費者委託仲介業者銷售房地，未解說專任合約性質即要求