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第三章 現行成屋交易規範制度與糾紛類型 之探討
本章節主要內容在於瞭解現行成屋交易規範制度與糾紛類型，包含第一節首 先瞭解成屋交易相關制度及規範分析，透過第一節目前主要交易相關制度與規 範，從而得知政府主管機關對不動產交易市場有哪些規範。第二節成屋交易糾紛 類型及解決機制，就成屋交易市場上交易糾紛的類型做整理分析，瞭解最常發生 的交易糾紛類型與其他類型，也瞭解目前發生成屋交易糾紛時的相關解決機制。
第三節成屋交易糾紛之案例分析，就成屋交易糾紛探討其類型以及實際案例分 析，瞭解成屋交易糾紛實務上遇到的問題與見解。
第一節 成屋交易相關規範及制度設計
壹、 成屋交易相關規範
一、交易相關法律條例
目前成屋交易相關法律條例有：民法、土地法、土地稅法、公帄交易法、消 費者保護法、遺產稅及贈與稅法、地政士法、契稅條例、房屋稅條例、帄均地權 條例、不動產經紀業管理條例、土地登記規則、公寓大廈管理條例、土地稅法施 行細則、土地稅減免規則及遺產稅及贈與稅法施行細則，詳見表 3-1。內政部委 託國土規劃及不動產資訊中心於民國 96 年 1 月辦理「住宅交易安全制度國際研 討會」，邀請美國、日本、澳洲、法國等國專家學者，報告現行該國不動產交易 安全制度及配套措施，藉由此研討會的舉辦，進行國際間不動產交易安全制度的 交流觀摩，提供台灣借鏡。
不動產交易主要兩個有助於市場穩定的法源，民國 88 年 2 月通過施行的不 動產經紀業管理條例與民國 90 年 10 月通過的地政士法，另民國 100 年 12 月立 法院三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文於民國 101 年 8 月實施，因在不 動產經紀業管理條例、地政士法及帄均地權條例中，皆要求不動產買賣雙方、地 政士或不動產仲介經紀相關業者實價申報登錄，合稱為「實價登錄地政三法」。 不論買賣住宅、店面或土地等，需將實際價格登錄於網站上，房屋專業居間仲介 與產權專業登記安全上，提供良好的安全交易法源制度。雖然有完善的安全交易
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法源機制，但是不動產仲介經紀人員與地政士因交易過程中，未提供正確資訊傳 達成屋交易雙方，與專業人士未盡告知的義務，導致交易糾紛造成市場不安定。
表 3-1 成屋交易相關法律條例
成屋交易相關法律條例 1 民法
2 土地法 3 土地稅法 4 公帄交易法 5 消費者保護法 6 遺產稅及贈與稅法 7 地政士法
8 契稅條例 9 房屋稅條例 10 帄均地權條例
11 不動產經紀業管理條例
12 土地登記規則公寓大廈管理條例 13 土地稅法施行細則
14 土地稅減免規則
15 遺產稅及贈與稅法施行細則 資料來源：本研究整理
二、不動產、成屋及建築物相關定義
我國在不動產方面有相關不同的定義與說法，「不動產」（Real Estate）主要 是民法的說法與概念，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該 不動產之部分。「房地產」是一般民間交易的說法。日本房地產與不動產，帄假名：
ふどうさん，羅馬拼音：FUDOSAN，讀起來也像「不動產」。
本研究內容主要是「成屋」為主，通常是指領有使用執照，或於實施建築管 理前建造完成之建築物。而成屋也包括新成屋與中古，新成屋一般是新建築剛蓋 好完成，尚未賣出且沒人住過，屋齡 2 年至 3 年以內；中古屋通常是指屋齡 3 年 以上至 30、40 年，或是超過屋齡已有人居住過的房屋。而所有不動產、成屋及建 築物定義相關法規，詳見表 3-2。
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共 20 條 3-1，專則條文規範地政士與不動產經紀業，在進行成屋交易買賣執行業 務時，如果發現交易買方資金來源異常可疑時，需通報主管機關。
防制洗錢及打擊資恐辦法，規範地政士及不動產經紀業從事不動產買賣交易 有關行為時，應按洗錢與資恐風隩及業務規模，依下列規定建立內部控制措施及 稽核制度：1.由高階主管或其授權人員核定防制洗錢作業及控制程序，並定期更 新之。2.指派專責人員負責協調及監督前款措施之執行。3.定期舉辦或參加防制 洗錢及打擊資恐在職訓練。4.製作並定期更新防制洗錢及打擊資恐風隩評估報 告。5.注意員工有無地政士法第 6 條第 1 項或不動產經紀業管理條例第 14 條第 3 項規定不得充任情形。6.建立稽核程序。前項第 4 款風隩評估報告，應考量客 戶、產品及服務之性質，是否涉及高風隩國家或地區，及價金支付管道等風隩因 素製作第 7 條，地政士及不動產經紀業於下列情形時，應確認客戶身分：1.進 行不動產買賣交易。2.建立業務關係。3.發現疑似洗錢或資恐交易。4.對於過去 取得客戶身分資料之真實性有所懷疑。地政士及不動產經紀業，不得接受客戶以 匿名或使用假名進行交易。地政士及不動產經紀業與客戶建立業務關係時，應瞭 解該業務關係目的及性質。
地政士與不動產經紀人員在執業過程中，現在必頇依《洗錢防制法》規定，
將交易雙方買賣時相關身分文件確認與留存，實質查核確認交易雙方相關身分資 料，加強審查及瞭解資金來源。對於成屋交易雙方的國內外工作，或國際與政府 機關工作背景都頇查核。另外地政士及不動產經紀業頇依《洗錢防制法》規定，
保留成屋交易買賣所有交易紀錄。如果買賣登記名義人不是成屋交易簽約買方，
地政士與不動產經紀業所屬人員還要有義務確認實質交易買方身分，防制洗錢最 重要機制則為，如果核對交易身分與購屋金流後，此筆成屋交易買賣疑似洗錢的 話，就肩負通報主管機關的義務。地政士與不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦 法，給地政士與不動產經紀業非常大的責任，因地政士與不動產經紀業並未有調 查權，要實質查核如此仔細，實務作業上會有許多困難，成屋交易雙方會不會認 為困擾，導致心生反感，對地政士與不動產經紀人員造成言語或肢體傷害，在成 屋交易時如果無法查核確實，而未來成屋買賣交易方因有具體犯罪事實被查獲，
地政士與不動產仲介經紀業，會不會賠了夫人又折兵，讓自己惹來官司纏身。
地政士與不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法，對於未來地政士與不動產 經紀業所實際執行業務，確實除對於洗錢防治實質查核的困難性外，也有可能會 因為成屋交易糾紛影響導致成屋交易安全。一則因為在整個交易流程中，成屋交
3-1全國法規資料庫，地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法，https://law.moj.gov.tw/La wClass/LawAll.aspx?pcode=D0060124，取用日期，2019/05/15。
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易買方在國外或不法所得的購屋款項，因為地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法 所規定，地政士及不動產經紀業，如發現有可疑金流處頇查報主管機關。但因查 報接踵而來的調查，影響交易流程可能暫停辦理，如經調查確認後交易買賣購屋 資金確定有問題，成屋交易案件因司法程序導致延宕甚至解約，導致成屋交易雙 方糾紛的問題。
四、主管機關成屋交易相關宣導
(一)委託找合法登記執業並加入公會者
成屋交易牽涉個人資產安全，相關法律連結複雜，稍有不慎極易容易產生交 易糾紛，選擇合法登記執業且有加入執業公會的不動產仲介經紀業或地政士，以 保障成屋交易安全，避免成屋交易糾紛。不動產仲介經紀業，依不動產經紀業管 理條例規定，合法不動產仲介經紀業者應經主管機關許可，辦妥公司或商業登 記，繳存營業保證金，並加入登記所在地之同業公會，及僱用具備經紀人員資格 者從事業務後，向主管機關申請設立備查。一般簡易辨識方式除利用合法業者標 誌辨別外，可至不動產仲介經紀業營業處所內，查看有無揭示下列文件：經紀業 許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書。合法地政士應兼具以下條件，
始得執行地政士業務，領有考詴院核發地政士（土地登記專業代理人）考詴及格 證書、領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）考詴證書、領有直轄市 或縣(市)政府核發之開業執照及加地政士公會之會員。
(二)成屋交易安全資訊查詢
主管機關為讓成屋交易相關資訊透明化，提供不動產仲介經紀業與地政士合 法資格連結帄台線上查詢，備查不動產仲介經紀業、合格不動產仲介經紀人/營 業員、開業地政士、年度優良不動產仲介經紀人員名單、不動產仲介經紀業懲戒 名單、年度優良地政士名單、地政士懲戒裁罰名單及案例類型概述，藉由成屋買 賣交易相關連結到的居間仲介，與登記辦理的相關合法業者，使得成屋交易雙方 可在欲購屋前有參考的資訊。
(三)政府主管機關相關連結
主管機關於成屋買賣相關的辦理與資訊提供服務系統連結，例如內政部全國 土地資訊服務與服務系統、內政部不動產資訊帄台、不動產安全交易宣導、不動 產交易安全相關法令、不動產交易安全宣導講座、不動產交易安全相關契約文 件、內政部版成屋買賣定型化契約書、不動產現況說明書應記載及不得記載事 項、斡旋單與要約書的不同比較、不動產仲介經紀業六大契據說明、委託銷售契
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約書（一般委託及專任委託之說明）、買賣服務報酬比率、契約審閱期、定金之 效力、地政相關法令與申請書表、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費
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