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方便迅速與實質幫助的資訊帄台可供查詢；對於維護成屋交易安全，及資訊透明 度將有莫大的幫助。
二、專業人士輔導執行及糾紛防弊
專業人士(包括律師、地政士及不動產經紀人)，皆經國家考詴及格，接受法 條及專業知識的培養，加上行政主管機關在房地產制定政策及措施時，會與時俱 進的不斷更新法規與瞭解新措施。持續地在成屋交易前期資訊蒐集及調查瞭解及 後期契約登記過程中，對於預防交易糾紛所扮演的監督角色極其重要。
無論是買賣雙方自行交易需要諮詢律師、不動產經紀人協助流程及擔任登記 與協助流程的工作，或是買賣雙方透過不動產仲介經紀業者居間仲介、不動產仲 介經紀業所屬配合地政士、買賣雙方各自諮詢律師、地政士及不動產經紀人協助 辦理交易案件。這是上級行政主管機關制定政策及預防配套措施後，下級專業人 士擔任政策輔導執行及交易糾紛防弊進行把關。惟有透過既有的專業人士來全面 協助成屋交易糾紛的預防，交易過程謹慎把關；防杜糾紛發生，避免交易雙方財 務與精神損失，成屋交易流程專業人士參與程度普及，才能夠提高交易內容資訊 透明度，達到維護成屋交易安全的目標及理想。對於發生成屋交易糾紛所產生後 續雙方和解、調解、法院庭外進行和解、調處及仲裁，造成行政機關資源的浪費 頗大。糾紛交易雙方如無法協議解決，演進到冗長的司法訴訟程序時，那將是艱 辛坎坷的漫漫長路，所以專業人士在成屋交易糾紛預防維護交易安全及專業分工 的角色，彰顯出不可或缺的重要性。
陸、預防的定位
一、主管機關監督執行及輔導原則
房地產市場熱絡交易糾紛頻傳，政府為保護資訊不對稱的購屋消費者，積極 保障消費者權益，推動及修改許多房地產相關政策及法令，上級主管機關除了內 政部地政司為了民眾的消費權益，成立二個行政院所轄與消費者有關的單位如 下：民國 81 年成立行政院公帄交易委員會，及民國 83 年成立行政院消費者保護 會。為管理不動產經紀業建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交 易巿場健全發展，民國 88 年制定不動產經紀業管理條例。為維護不動產交易安 全，保障人民財產權益，建立地政士制度，於民國 90 年制定地政士法。不動產 仲介經紀業者在銷售房屋時，會向買方提供不動產說明書介紹屋況，行政院消費 者保護會在民國 90 年會議通過，並由內政部制定及公布定型化契約範本，及規 範說明書應記載及不得記載事項。定型化契約範本雖然可以做到資訊揭露的功 能，但是現行內容過於簡略，且因不動產個別特殊及差異性；為了能夠對房地產
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消費者顧慮到更周全的細節，配合許多個案細節不同及提供磋商條款參酌。因應 各界對於不動產個別物件資訊的實際屋況需求，地政司邀集產官學界，歷經 10 餘次會議討論獲致共識，於民國 104 年 4 月修正不動產經紀業使用的「不動產說 明書應記載及不得記載事項」，針對土地、成屋及預售屋，分別強化其應記載事 項內容，促進不動產資訊透明度，有助於購屋者瞭解完整的屋況及周邊環境，以 便作成正確的交易決定，避免日後滋生糾紛或造成損害，並於民國 104 年 10 月 起施行。
提供政府據以監督地方行政主管機關，規劃預防成屋交易糾紛政策施行及宣 導，透過由上而下多面向防弊的措施杜絕交易糾紛，上級機關由中央主管機關內 政部地政司研擬制定及相關政策法令及修法，再由立法院立法確認公布施行。行 政院公帄交易委員會，及行政院消費者保護會依據政策法令來宣導監督執行，公 帄交易委員會多針對不實廣告、契約審閱等問題進行調查，主要是依照「公帄交 易法」針對業者祭出罰鍰。成屋交易糾紛多由消費者保護會，或縣市政府之地政 局與消保官來協調處理，上級主管機關各個預防機制定位清楚。為維護成屋交易 安全及資訊透明度，在民國 101 年 8 月 1 日起正式上路「不動產成交案件實際資 訊申報登錄」5-5，顧名思義尌是將不動產實際的交易價格，登錄於內政部所屬的 地政機關網上，此刻正進行討論修正「實價登錄 2.0 版本」持續落實修正現有實 價登錄建構不完整及資訊不足之處，搭配串連不動產經紀業的即時房屋現況及交 易資訊系統，透過官方及民間的交易資訊網路連結提供交易資訊，減少成屋交易 糾紛，提高成屋交易安全資訊透明度。
二、專業人士把關安全及預防管理
做為下級執行及把關交易安全的專業人士，對於成屋交易糾紛的防弊，在整 個交易過程中是未來更需要積極參與的(包括律師、地政士及不動產經紀人)， 律 師崇高使命，律師法第 1 條：律師以保障人權、實現社會正義及促進民主法治為 使命。律師應基於前項使命，本於自律自治之精神，誠實執行職務，維護社會秩 序及改善法律制度。律師對於法律法條規定嫻熟的優勢，在成屋交易過程中對於 交易雙方的權利義務可提供更詳實的解說。相對於地政士應專精熟讀法令及瞭解 實務，地政士法第 1 條：為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政 士制度，特制定本法。與第 2 條地政士：應精通專業法令及實務，並應依法誠信 執行業務。政府為保障人民財產權益、維護不動產交易安全、提升專業代理人之 水準，定期都會與地政士互動討論，如新政策政令宣導、解釋函令說明、登記及
5-5全國法規資料庫，不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法，https://law.moj.gov.tw/
LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060118，取用日期，2019/05/15。
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不動產交易細節實務案例探討。及地政士在不動產交易或登記過程中，從接洽案 件簽定不動產買賣契約書前的產權調查、簽約時解說契約內容、稅務核算與節稅 規劃、進行流程之中，集中收受保管文件及金錢票據等重要資料、各式申請報稅 登記書表製作、與公部門法令及作業之溝通、當事人間溝通協調、案件進度及付 款安全之掌控、結案時負責款項交付，地政士以維護交易秩序、掌控交易安全為 重要職責。不動產經紀人的職務，主要為執行仲介居間相關業務，不動產之買賣、
互易、租賃或代理銷售，不動產出租與出售委託契約書、不動產承租與承購要約 書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書及不動產租賃與買賣契約書，以上 等不動產交易六大契據，都需經過不動產經紀人簽章。在整個成屋交易流程中，
不動產經紀人對於交易實務非常瞭解，尤其是交易雙方透過不動產仲介經紀業者 交易的案件。上述負責下級把關交易安全及糾紛預防管理之專業人士，未來無論 是透過律師、地政士及不動產經紀人加強參與，或者是未來可能會積極推廣的雙 地政士及簽證人來參與整個成屋買賣流程，對於健全交易市場安全及預防交易糾 紛非常有助益。