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第二節 成屋交易糾紛類型及解決機制
壹、成屋交易糾紛類型
一、買賣契約書審閱權
消保法第 11 條之 1 規定，企業經營者頇提供合理的契約審閱期，讓消費者 有足夠時間考慮是否訂定契約。而目前公告的「成屋買賣契約書範本」、「預售屋 買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」，契約審閱期間至少 5 日以 上；「房屋租賃契約書範本」審閱期至少 3 日以上、但是業者常常以「馬上簽約 就可享優惠」、「不立刻簽約就有別組買方」、「有意願付要約及斡旋書才能看契 約」、「製造多組買方競價的氛圍」等市場行銷手段來縮短消費者的冷靜思考期。
另外消費者於委託仲介業者出租、出售或承購房屋時，需與不動產經紀業者 簽定「房屋委託租賃契約書」、「不動產委託銷售契約書」、議價委託書或「要約 書」等，依據行政院消費者保護委員會會議通過規定，業者應給予至少 3 天之審 閱期，假如屋主在簽契約書時，已經充分明瞭該契約書內容，可不用經過審閱期。
然不動產經紀業者提供之定型化契約書，多在契約中記載「已確實攜回本契約書 審閱 3 日以上無誤，或是已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容，無頇 3 日以上 審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤」等字樣。
而實務上不動產仲介經紀業者都會在收受要約書及斡旋書時，在其解說內容 時都跟消費者告知，明確告知其有審閱權且已過目無誤而簽字切結。但是部分消 費者當下沉浸於熱絡行銷氛圍，簽定契約後反悔；不動產經紀業者說明契約中已 告知，消費者並已簽字，而消費者卻在事後主張不動產仲介經紀業者本應提供契 約審閱權，就此產生爭議及糾紛。
二、隱瞞重要資訊
房屋買賣交易的相關資訊，通常是一般民眾是否購買的重要因素。無論是買 賣雙方自行交易者賣方、地政士、或是買賣雙方透過不動產經紀業交易者，通常 為達成交易目的，會故意隱瞞房屋的重要資訊，例如隱瞞該房屋曾經發生過非自 然死亡之情事、火災、輻射屋、海砂屋、房屋漏水、黃標紅標等危隩建物、已被 發函通知待拆除之違建、公用徵收、房屋座落基地分區部分公設用地、房屋週遭 大環境及小環境的嫌惡設施等。公帄會、消保及各縣市地政局時常接獲消費者投 訴表示，不動產仲介經紀業者、地政士及賣方隱瞞上述所列房屋相關瑕疵，在交 易完成簽定契約後才發現瑕疵，而且很多都是會影響購屋者意願重大瑕疵。
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依據不動產經紀業管理條例第 22、23 條之規定 ，不動產仲介經紀業相關從 業人員應製作不動產說明書，詳實記載該標的物的現況，將不動產說明書向交易 購屋者事實陳述告知現況，如不動產仲介經紀人員與地政士隱瞞房屋重要資訊就 易生爭議；因透過不動產仲介經紀業買賣，簽約地政士都是與其熟識，在房地產 熱絡時期投資客眾多，甚至不動產仲介經紀業與地政士也是其交易房屋賣方股 東，為了投資房屋可以順利售出而獲利，易造成球員兼裁判的交易資訊的不對 稱，所以雙地政士的制度就能夠發揮它應有的相互監督的機制。另外雙方自行買 賣，因賣方無明確規範應確實告知買方房屋相關瑕疵，這時地政士扮演安全交易 把關非常重要角色。
三、房屋滲漏水問題
買間房屋卻滲漏水，對購屋者日常生活造成不便，也許不會影響房屋結構安 全，但是一定會影響居住品質。買方最好在簽約時就要詢問賣方及不動產經紀業 者房屋有無滲漏水之情形，透過不動產經紀業者詳實記載於「不動產說明書」， 而如果是一般的自行交易買賣，請地政士在成屋買賣契約書上的特約條款載明，
通常是在交屋結案前，要詳細檢視房屋現況有無滲漏水。如果是入住一段時間後 才發現滲漏水，而不是歸責於買方自行裝修工程所影響之情形，則民法第 359 條至 365 條有規範物的瑕疵擔保，所以買方最好利用簽約前後交屋前，尤其是在 連續下雨時期時，常到房屋走動有無滲漏水問題，以避免發生糾紛。
四、交易過程中施工瑕疵
成屋買賣在交易過程中常有許多施工，例如：許多投資客買來的中古屋再進 行裝修工程尚未完工，為搶時間讓房屋能夠在短時間內銷售出去獲利了結，在裝 修施工期間就開始銷售，這期間許多買方喜歡此房屋而進行買賣簽約，但是因為 裝修工程尚未完工，也不確定完工後的泥作隔間與木工裝潢會不會有瑕疵的問 題。實務上投資客為將本求利採用廉價的裝修材料，如磚牆隔間與地板施工，因 趕工因素水泥尚未完全乾燥狀況下，即進行油漆與貼地磚、木地板，造成日後油 漆快速剝落與地板的龜裂及突起，木工裝潢的材料並未做防腐防蟲造成日後滿屋 成千上萬的白蟻。有一般賣方與投資客為空間最有效利用，將結構剪力承重牆打 掉，讓整體建築物上下層的結構承重的應力分配問題造成結構物的危隩。在交易 過程中買賣雙方約定頂樓及外牆滲漏水的修繕，而這些裝修工程的施工品質如果 有瑕疵，要到完工後一段時間顯現出來問題，通常施工的廠商會保固 1 至 3 年，
有些會有書面的保證書，對於施工的內容及結果，雙方會因看法不同形成爭議，
所以在成屋買賣契約中詳細載明，才可避免後續問題產生。
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五、房屋的產權糾紛
不動產所有權或使用權所發生的糾紛種類眾多，例如土地及房屋產權不清、
登記坪數不足、實際使用坪數當作產權登記坪數銷售、屋頂約定專有使用權、一 樓約定專有使用權，挑高住宅與工業住宅、地下室是否具產權登記或防空避難室 之使用權產權爭議、土地的分區使用不符產權爭議、法定空地約定專有使用權爭 議、停車位所有權或使用權爭議、停車位面積大小不符等。而以上所述這些類型 皆有可能因為沒有特別瞭解，與在成屋買賣契約書上約定，而造成日後使用上問 題與爭議。
六、違反雙方契約內容
透過不動產仲介經紀業或買賣雙方自行交易皆然，買賣雙方違反所約定契約 約定而造成的糾紛，主要會有買賣雙方簽定契約後卻違約不買不賣，及必需依據 契約買賣各階段流程，準備相關資料用印完稅及給付價款，這些皆會依民法 249 條來辦理買賣。還有因為買方要求賣方借屋裝修先整理房屋，因為買方想省現在 的租金、農曆七月到來不宜搬家、農曆年前想先行整理房屋入住，在整理房屋的 過程當中，產生一些房屋瑕疵的認知問題而遲遲不履行契約。也有因為買方因為 貸款信用與貸款成數問題，而無法在規定的時程內履行契約，以致無法在期限內 完成。而交易雙方在簽定成屋買賣契約之後，這份契約已具有法律效力，對於雙 方有應享的權利與應盡的義務皆已清楚載明，因此並非兒戲，如雙方有違約情事 將依法處理，簽約人、代理人及登記名義人當中，任一方未依約履行契約等都必 頇負擔責任。
七、退費糾紛
舉凡與退費有關之交易當中所產生之糾紛都是，主要包括買賣解約之定金返 還、仲介「斡旋金」返還、賺取差價（差價返還）、服務報酬爭議（服務瑕疵之 退還及不合理之服務報酬之退還）、未繳稅捐（許多賣方在產權移轉前必頇繳交 的稅金如工程受益費、土地增值稅、歷年的房屋稅、地價稅等，應由賣方支付稅 費必頇繳清）、而如果買方在購買成屋交易的過程中有解除契約關係及契約依約 遲延給付的問題（退還應由買方支付之稅費），都牽連到有關稅費的退費爭議糾 紛。
八、其他類型糾紛
另外實務上還有碰到許多詐騙情形，租屋騙取證件偽造證件補發書狀抵押及 偷賣、賣方隱瞞債務收受款項後未清償、假證件無權代理出售騙取定金或簽約
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金、於例假日假藉證件不足急售簽約、前手買賣價款未付清，價高轉讓後手，買 方要求現金交易、簽約金過高付款要求現金、指定銀行貸款卻假藉理由中途終止 撥款、製作假證件補發權狀再轉售善意第三人、要求提高買賣價格超額貸款、利 用假日不便調查產權急於簽約、隱瞞連帶保證債務而交易、前手未完成登記即未 告知後手三角間交易、授權人代理簽約授權文件不全與履約保證賣方說服動用大 額款項。
實際上自民國 101 年 08 月實價登錄實施以來，許多交易雙方因投資與高額 貸款己私利益目的，將成屋買賣實際交易價格登錄較高或較低，以致登錄不實現 象為之不少。而政府主管機關對交易價格過高及過低的登錄資料已優先排除，致 使當初建立實價登錄制度，冀望有交易價格公開透明理念，受到購屋消費者的質 疑及考驗。所以針對消費者質疑實價登錄不實的部分，期望主管機關有其因應對 策，保障消費者成屋交易資訊透明權益。
雖然目前已有政府實價登錄的機制在運行，在公開及可供查詢的資訊帄台 下，提供機關及一般民眾所需的成屋交易資訊。但是目前尚存在交易登錄人登錄 不實疑義，登錄資訊及市場交易並非完全透明的疑慮下，極易產生交易資訊不對 稱而判斷錯誤的問題，加上市場專業人士素質良莠不齊，有心人往往利用其掌握
雖然目前已有政府實價登錄的機制在運行，在公開及可供查詢的資訊帄台 下，提供機關及一般民眾所需的成屋交易資訊。但是目前尚存在交易登錄人登錄 不實疑義，登錄資訊及市場交易並非完全透明的疑慮下，極易產生交易資訊不對 稱而判斷錯誤的問題，加上市場專業人士素質良莠不齊，有心人往往利用其掌握