國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2-16
第二節 相關理論基礎
本研究在理論基礎上將以信任理論、代理理論及交易成本理論闡述說明當成 屋交易時，買賣交易消費者之買方、賣方、地政士及不動產仲介經紀人員，彼此 信任行為相對因果關係。所產生之資訊不對稱及利益衝突等代理問題進行討論。
多為初次謀面的買賣雙方，因各自交易需求建立初步的信任關係，地政士因負責 產權移轉及交易安全，相對建立初步的信任關係，而透過不動產仲介經紀人員因 居間媒合交易雙方，同時產生初步的信任關係。而就購屋消費者交易雙方來說，
交易過程安全順利結案交屋，自然是對買賣雙方最有利交易成本，反之如果在交 易過程中產生糾紛時，爾後買賣交易糾紛處理，交易雙方自然付出更多的時間與 財務成本。
在成屋買賣過程當中，由交易買方委託不動產仲介經紀業居間媒合適合物 件，交易賣方委託不動產仲介經紀業，出售房屋與居間媒合適合交易買方，交易 雙方委任地政士辦理不動產買賣簽約與產權移轉登記相關事項，即為一種代理關 係建立。對不動產仲介經紀人員來說，透過房屋物件與交易對象訊息的搜集，運 用談判與簽約居間媒合買賣雙方合意價格，迅速順利促成交易，完成所託付出時 間與勞務成本。地政士因簽定雙方不動產買賣契約，透過雙方信任所執行業務而 獲取交易雙方專業與勞務報酬，監督交易對象是否順利依照雙方約定，按照簽定 契約內容順利完成交易，其所付出的時間與勞務成本。可見成屋買賣交易必頇建 立在多方信任基礎之下，彼此願意透過誠信及信任關係架構下，按照買賣雙方所 約定內容完成交易。而人為與外在環境狀態的不同，在交易過程即產生成本支 出，不同的交易氛圍及變動因素，會產生截然不同結果的交易成本。一件規範下 充滿信任與負責的買賣交易，負擔的交易成本即是可預期且合理的。
如果因資訊不對稱且充滿投機的買賣交易，因可能衍生糾紛，充滿許多複雜 與不確定性，對於交易雙方來說彼此交易成本將難以估計。本研究由第一節文獻 探討得知，信任理論、代理理論及交易成本理論三者間，與本研究主題內容契合 性高度相關。
壹、信任理論
信任（Trust）在社會群體脈絡中通常扮演著重要的角色，人與人之間透過信 任可以維繫良好的個體與個體間關係，也透過彼此間的信任可以讓社會中各個環 節順暢的運行。社會心理學家 Deutsch 提出對信任的看法，當我們信任一個人時，
我們對他的行為會有所預期，而且我們會根據這預期來決定自己的行為。如果我
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
們的預期獲得實現，則我們的行為會產生若干正面的效應；但是如果我們的預期 沒有實現，則我們的行為則會產生負面效應( Deutsch,1958: 265-279)。因為個體 間與個體連結後所結合之微型、小型、中型及大型群體，因人際間的信任關係所 產生正面影響，在網際網路快速發展的時代，人際間溝通方式因顯少碰面而受到 影響，面對缺乏信任造成人際關係的薄弱，會阻礙到社會群體間的良性發展。就 本研究而言可以定義為成屋買賣交易的微群體之信任關係，對交易夥伴的誠實及 可靠性有信心。信任不但對交易方有信心，相信交易夥伴不會採取對自己不利之 作為，而且個體間願意採取可能具有風險的作為來表示信任對方。當交易方對交 易夥伴的誠實及可靠性有信心時，信任關係就自然形成。而成屋買賣交易是否受 人際間的信任所影響，將是本研究所探討的議題。
長期以來人際信任這個議題即普遍受到重視，信任關係也可以說是一種無形 且非常奧妙的東西，它可以說是透過個體間內心層面的建立信任，才能擴大發展 到群體間的信任關係。群體間的溝通與互動就會扮演不可或缺的角色。從社會學 的角度來看，信任被視為一種財產是社會性的，因為如果個人離群索居即無信任 的必要性。信任是一種聚集屬性，通常適用於關係上，而不是以個人心理狀態來 定(Lewis and Weigert ,1985:968)。信任之所以受到重視，因其人際間信任影響群 體社會運作重要元素。
在成屋交易買賣的過程當中，買方、賣方、地政士及不動產仲介經紀人員等 彼此間，良性的溝通互動與信任基礎關係是非常重要的，因為如果雙方沒有一定 信任關係，定會影響到整個交易案件的順利進行。一方相信與另一方繼續維持關 係是重要的，因此，會盡最大的努力，去維持此關係；亦即承諾的一方相信關係 是值得維持的，並保證會無限地持續下去(Morgan & Hunt,1994:23)。而雖然在整 個交易脈絡關係間的交易雙方、地政士及不動產仲介經紀人員，多數交易僅不過 是透過一次性短暫買賣而形成，是因交易個案而結合的微型團體。信任分為信任 (Trust)及被信任(Trustworthy)，且相信這些關係及能力可信任，帶來正面所需的 結果。被信任者的人格特質、人際關係、生活背景及專業知識等條件，都將關係 於信任對被信任的信賴程度(Deutsch,1958: 265-279)。買賣交易雙方對於相關的權 益問題，皆各自有其立場及主張。而這個微型團體間能否因交易產生信任關係，
也是關係到整個交易的成敗交易進行成功與否？從社會學的概念，信任有二種主 要類型：認知型信任(Cognitive Trust)及情感型信任(Emotional Trust)，信任行為主 要是透過對情感信任强烈積極的影響所激發的，而理性的認知信任是值得信任的 理由(Lewis and Weigert ,1985:972)。對於二種信任類型的觀點，是符合人性的理 性信任及感性信任，在社會的人際關係網的脈絡亦是如此，完全不認識、不熟識
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
2-18
的人際互動，與透過親朋好友認識的人際互動，在人際信任關係的連結來說，情 感型信任確實比認知型信任的人際信任基礎來的容易。
ㄧ、認知型信任(Cognitive Trust)
認知型信任屬於較理性的信任關係，通常都是在不甚熟識狀況下，因個案建 立初步基礎的信任關係(Lewis and Weigert ,1985:972)。就本研究成屋買賣交易之 微群體而言，交易雙方互相為信任及被信任、地政士值得信任、經紀業也為被信 任。交易雙方來自不同的背景，對於雙方而言，買方信任賣方而提供登記資料並 支付買賣價款，希望能順利安全的取得所購得產權及房屋。而賣方同樣也信任買 方如期支付買賣價款，而提供產權過戶資料與房屋其他附帶條件及物品。交易雙 方因信任關係，透過專業不動產仲介經紀人員居間媒合，順利促成買賣交易及完 成結案交屋。交易雙方及不動產仲介經紀人員因信任專業地政士，依照個案之交 易流程，聽其建議交付相關價金及資料，進而順利安全的完成整個買賣交易程 序。
如果對於負責居間媒合的不動產仲介經紀人員，只為快速獲得業績獎金而避 重就輕的在交易買賣過程中，刻意隱藏重要資訊及未盡到對於交易雙方應告知卻 未告知權利義務事項時，交易雙方對不動產仲介經紀人員產生極大懷疑造成信任 薄弱，摧毀彼此間剛建立的信任基礎關係。而買賣交易雙方因信任彼此而互為信 任及值得被信任，如買方因為個人投資目的及貸款問題隱瞞其交易內容，賣方因 為求快速交易而避重就輕，隱瞞重要交易資訊及房屋漏水問題，對於交易雙方之 相互信任關係基礎勢必瓦解。以上因素易造成交易雙方及不動產仲介經紀人員，
因為信任關係基礎不在，進而解除委售及買賣契約。而成屋買賣交易簽定契約 後，整個交易流程主要由地政士把關安全，所以對於交易雙方必頇做到公平原則 不能有所偏頗，如果地政士因為是交易之一方或不動產仲介經紀人員指定，而為 了他方己私，而對交易過程有所偏頗，則交易方對地政士由原本相信其專業信任 基礎下委託辦理，變成損害到交易方權益而造成不公平對待與損失。
二、情感型信任(Emotional Trust)
情感型信任屬於感性的信任關係，通常都是在直接或間接熟識狀況下建立了 高於一般基礎的信任關係(Lewis and Weigert ,1985:972)。情感信任群體間因家族 親友網絡間熟識基礎下，人與人之間因簡單的熟悉而產生的更深一層的信任。對 於現代化工商社會及網際網路時代而言，情感型信任所建立的信任關係是快速而 有效的，面對未來社會結構逐漸複雜，人與人關係逐漸冷漠，使得存在於家族及 傳統社區之間的感性信任關係，將會比認知型人際信任更易切入。早期成屋交易
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
消費者因資訊不透明及不對稱，所以皆透過家族及傳統社區親朋好友間的人際網 路進行買賣交易，頂多透過存在於傳統社區間的中人來居間媒介，而地政士早期 也絕大多數沒有證照。彼此間信任關係基礎也僅於一諾千金，情感型信任關係為 當時的主要信任核心，經過多年的演變已進入了網際網路電子商務的時代，部分 人利用人性之弱點來欺騙親朋好友，因此時常有被詐騙之情事發生。所以理性信 任及感性信任之間還是要拿捏得當。但是畢竟人的因素影響很大，所以現行成屋 交易糾紛案件仍是頻繁，交易資訊不對稱及隱瞞重要資訊之情事不斷發生。