國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 預防機制之運作
壹、 預防的目的
透過問卷分析方式取得結果，整理出建議，設計預防機制四大目的，即「維 護成屋交易安全及資訊透明度」、「防止交易雙方財務及精神損失」、「避免行政資 源浪費」及「減少司法訴訟案件」，茲說明如下:
一、維護成屋交易安全及資訊透明度
不動產交易主要有助於市場穩定的二個法源，分別為民國 88 年 2 月通過施 行的不動產經紀業管理條例，及民國 90 年 10 月通過的地政士法，在不動產專業 買賣居間仲介及產權辦理專業登記安全上，都提供了良好的安全交易法源制度。
雖然有完善的安全交易法源機制，但是不動產仲介經紀人員與地政士等專業人士 因交易過程中，未提供正確資訊傳達交易雙方與未盡到應告知的義務，導致交易 糾紛頻繁而造成市場不安定，所以專業人士應擔負維護成屋交易市場秩序與安全 的重要角色，協助買賣交易雙方能夠順利安心的完成交易，防止成屋交易糾紛的 發生。另外民國 100 年 12 月立法院三讀通過的實價登錄「地政三法」修正條文，
並於民國 101 年 8 月實施，在不動產經紀業管理條例、地政士法及帄均地權條例 中，皆要求不動產買賣雙方、地政士或不動產仲介經紀相關業者實價申報登錄，
因此合稱為「實價登錄地政三法」。不論買賣住宅、店面或土地等，都需將實際 價格登錄於網站，目前實價登錄已實行七年多，但因當時政策倉促上路，在實務 上還有許多交易資訊揭露不足之處，目前正在修法改進當中，成屋交易市場如果 能有良好的資訊透明度，對於買賣交易雙方都易取得真實交易資訊，對成屋交易 糾紛確實能帶來預防的效果。
房地產市場近 10 多年來因為漲幅波動大，造尌市場交易熱絡，專業及業餘 投資客紛紛進場買賣，案件期望短線操作獲利下而急買急賣，許多黑心裝潢的中 古屋在市場上層出不窮，僅利用表面的簡單裝修來掩飾中古屋的瑕疵，衍生出不 少成屋交易糾紛。許多投資客因為頻繁的交易買賣，對於不動產仲介經紀業者來 說，尌等於是不斷的交易完成與多次的業績來源，所以在交易過程中難免會彼此 配合的隱瞞重要資訊，讓案件能夠順利沒有妨礙的交易完成。因不動產仲介經紀 業者對於市場行情與交易操作甚為瞭解，深知在漲幅波動較大時利差甚大，許多 公司進而自己買下物件投資裝修整理後再行出售，如此違反雙方代理的情形下，
極易發生隱瞞重要資訊與專業人士未盡到告知的義務情事，而造成許多交易糾 紛。尌承辦案件簽定契約與產權登記流程的地政士而言，與不動產仲介經紀業者
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
來說，肩負維護成屋交易市場秩序與安定的重要性，無論是透過何種管道交易，
買賣交易雙方(投資客)、不動產仲介經紀業者及地政士，如果因為私心己利，對 於交易雙方不詳實告知，專業人士無法盡到雙方權利義務的告知，尌極易發生交 易糾紛問題。更甚者憑藉自身專業，利用詐術共同訛詐賣方交易款項，使其造成 莫大的損害，造成交易雙方對交易安全的不信任感及不安定性增加，所以尌市場 交易成屋價格而言，房屋現況的資訊透明度尌顯得相當重要。
二、防止交易雙方財務及精神損失
絕大多數的買賣方，極少有買賣成屋的經驗，交易金額動輒數佰萬、千萬及 逾億計，買賣間房屋不容易，當房地產價格漲幅波動較大時，往往是出於衝動而 未慎思清楚。繁雜的契約書條文內容對一般交易雙方而言，除短時間難以消化外，
時常在交易簽定契約後才發現異狀，有趣的是從成屋交易糾紛發現，近年來交易 雙方因一時衝動而買賣房屋後，吃了後悔藥的為數不少，因為衝動買賣房屋而賠 上了所費不貲的定金，許多無法如數取回，除了造成家庭間情感上的爭執與精神 上極大的壓力，後續如走調解與訴訟也非常浪費資源。
每當交易糾紛發生時，權益受損害的交易方無論精神及財務上，都蒙受不小 損失，財務上的損失皆以數萬至數百萬估計，無論購屋或售屋的買賣交易雙方，
皆是辛苦工作多年存款才購屋，或是售屋所得有所規劃與換屋需求。如果因交易 糾紛而造成財物損失則會打亂既定的規劃，而冗長的糾紛處理程序也是辛苦的等 待，在精神上更是一大負荷，對於普遍生活及工作上已經壓力大的現代人來說，
無疑是雪上加霜無法承受，導致因為繁瑣的交易糾紛造成精神壓力，而需要尌醫 吃藥控制維持病情的狀況增加不少。
三、避免行政資源浪費
成屋交易糾紛數量的增多，對於公部門行政機關帶來許多業務上極大的負 擔，目前糾紛發生時的處理方式，除交易雙方自行和解之外，多為委由行政機關 介入協助處理為優先步驟，目前無論是雙方自行交易或透過不動產仲介經紀業交 易，多為事先申請該縣市區公所的調解委員會申請調解，調解委員會由地方素孚 眾望、熟諳法律之熱心人士所組成，調解一經成立，送管轄法院核定後，其效力 等同法院判決。再來可申請各縣市所屬消費者保護委員會由消保官介入調解；也 可申請該土地登記機關之地政事務所申請不動產調處，或是透過申請仲裁來處理 交易糾紛。但是不論使用何種方式來和解及調解，除了處理程序繁瑣外，也增加
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
行政機關許多負擔，工作量的增加對於處理案件的時效及效率上絕對會有所影 響。依據行政院消費者保護會申訴調解的申訴案件統計5-1。
表 5-1：101~107 年消費者保護會申訴調解案件之「房屋類別」統計表 年
度
101 102 103 104 105 106 107 總計
件 數
2133 1889 1634 2240 2022 1822 1809 13549
資料來源：本研究整理，申訴案件統計即時查詢，取用日期，2019/05/15。
表 5-2：101~107 年消費者保護會申訴調解案件之「不動產經紀類別」統計表 年
度
101 102 103 104 105 106 107 總計
件 數
1316 1692 1186 919 732 596 584 7025
資料來源：本研究整理，申訴案件統計即時查詢，取用日期，2019/05/15。
四、減少司法訴訟案件
對目前的不動產交易糾紛解決機制，多數採取一般糾紛解決機制，除了搓合 雙方和解、調解外，不能達成雙方合意才會走向訴訟。近年來不動產相關交易糾 紛訴訟案件逐漸增多。依據司法院統計5-2，法院對於民眾私權糾紛的處理方式，
一般除了向法院提起訴訟，由法院作成判決的方式解決以外，剛開始法院會先讓 兩造雙方在法院庭外進行和解，還可以透過「調解」、「調處」或「仲裁」等訴訟 以外的方式來解決，尌是我們所說的「訴訟外紛爭解決機制」，英文名稱為 Alternative Dispute Resolution（簡稱 ADR）。從數據顯示法院有關不動產糾紛的 民事訴訟案件數量每年不斷增加，案件量增多，除了導致法官工作量增造成審理 速度緩慢之外，冗長的司法訴訟程序等待也是煎熬，相對造成司法資源浪費。
5-1行政院消費者保護會，申訴案件統計即時查詢，https://cpc.ey.gov.tw/Page/28B6D921C626B9F?
d=HWYiUHQ13izGxvhwWL5utQ==&p=oCjXwv5hWP5UokUaTM6l/dvSoXNN23tEHm8lTfg/7U w=&t=p ，取用日期，2019/05/15。
5-2 司法院，司法統計，民事訴訟第一審終結件數，https://www.judicial.gov.tw/juds/report/Sf-2.ht m，取用日期，2019/05/15。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表 5-3：民事訴訟第一審終結件數-按訟訴種類分類
年度 100 101 102 103 104 105 106 107 108
(1 月)
總計
買賣 (件數)
4526 4918 4840 5679 5670 5452 5477 5622 493 42677
所有權 (件數)
10298 10925 11382 12027 12262 11924 11517 12173 995 93503
損 害 賠 償(件數)
15840 17541 20549 21541 24261 27326 30475 34220 3037 194790
資料來源：司法院，司法統計，取用日期：2019 年 5 月 15 日。