國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
令與交易市場訊息是專業和瞭解的，在交易過程可以協助交易安全與預防糾紛發 生，所以不動產仲介經紀人員是交易雙方可信任託付的專業人士之一。
房屋貸款市場長期處於低利率高貸款成數的競爭，部分不動產仲介經紀人員 還是無法抵抗金錢的誘惑魔力，一則長期配合投資客幫其找尋適合投資案件，可 以獲取多次交易所得到的佣金業績及紅包，二則瞭解投資作業流程後，透過人頭 登記自己進場購買物件，多為低成本舊屋修改，整理後短時間再行出售。有時會 轉讓給投資客賺取直接差額獲利；但大多是整理後，再拿回來自己從業的不動產 仲介經紀業出售，這樣既可以透過交易賺取佣金業績，與物件投資差額獲利。這 對不動產仲介經紀人員來是一舉數得，造成越來越多從業人員甚至地政士也群起 仿效。而對成屋交易過程本來尌不瞭解的交易雙方，尌容易陷入因交易資訊不對 稱，而隱瞞重要交易資訊的危險中，這除了對於交易雙方的權益有失公帄外，對 於不動產仲介經紀人員及地政士等專業人士來說，也失去了居間委託及委任代理 的應盡責任及義務。不動產仲介經紀業居間成屋買賣成交，都是由該公司不動產 仲介經紀人員、地政士及外面配合的地政士採一條龍式辦理整個交易流程，假設 發生上述事項不動產仲介經紀人員及地政士配合投資客或進場投資，對於衷心託 付相信其客觀專業的交易雙方，將無法獲得該有的權益及保障外，也極易衍生許 多交易糾紛。這對政府有心於維護交易市場秩序及交易糾紛之防弊，無疑是一個 很大的缺失及漏洞。有鑑於此，透過其他專業人士介入協助成屋交易流程，採取 必要的糾紛預防措施尌顯得有其必要性。
肆、預防的時機
買房是人生大事，交易雙方可能一邊看屋，腦海中也一邊勾勒出未來居住夢 想藍圖，想像著全家人開心入住新房後的溫馨場景。其實無論買賣雙方自行購屋 及售屋，由點線面多層次面向來看成屋交易的每個流程及環節，在交易過程的每 個程序上，都會有預防的關鍵點及時機點。民國 88 年不動產經紀業管理條例公 布施行後，台灣的不動產仲介經紀業開始有較健全執業制度後，趨於成熟的交易 模式，讓一般消費大眾買屋賣屋，也逐漸透過合法的不動產仲介經紀業居間買賣 成屋，所以目前成屋交易市場有近七成比例的交易，是透過不動產仲介經紀業居 間買賣交易而成交。因為買賣雙方已全權委託不動產仲介經紀業處理交易相關事 宜，本來整個交易流程應該是可以完全信任放心給與辦理，但是由於目前不動產 仲介經紀業經紀人員及地政士尚存從業人員素質良莠不齊，因交易資訊不對稱，
而發生成屋交易糾紛繁多，因此由專業人士介入協助交易流程的安全控管也變得 相對重要。市場上成屋交易糾紛案件頻傳，中華民國地政士公會也逐漸推廣雙地 政士介入交易程序協助辦理案件，減少交易糾紛維護成屋交易安全。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
一、洽談交易買賣前時
絕大多數的買方，相較於已經有買賣房屋經驗的賣方來說，也許都是人生第 一次購買房屋。如果沒有專業人士的協助容易發生交易糾紛，讓有心的賣方易利 用資訊不對稱的狀況而隱瞞重要資訊，更有進行詐騙之可能。通常賣方自行出售 是透過現場掛上售字、刊登於售屋網站、社群媒體、登報雜誌及透過鄰居朋友媒 介介紹而自行出售簽約，在這個階段要特別注意有心的投機客及仲介，利用賣方 在許多交易流程及交易資訊不清楚的情形下而便宜買進。更甚者，會利用資訊不 對稱的優勢進行詐騙。賣方如要自行售屋，除對於成屋交易流程有相當程度的瞭 解外，最好還是委請專業人員諮詢協助交易流程之進行，以避免交易糾紛的發 生。買方自行尋找購屋，也是最容易產生糾紛的部分；通常多透過房屋現場掛上 售字、自行瀏覽售屋網搜尋物件、社群媒體、報紙雜誌及透過鄰居朋友媒介介紹 而購買。
買賣雙方如已全權委託不動產仲介經紀業處理交易相關事宜，其中賣方委託 售屋前市場行情估價諮詢、售屋契約、議價單、帶客看屋規則及定金收據與買方 委託買屋前市場行情及實價登錄諮詢、要約書、斡旋單及定金收據，前面這部分 階段非常重要，是專業人士介入最佳時機點。待成交簽約進入成屋交易流程開始 後，舉凡簽約前不動產買賣契約書內容審核、房屋現況不動產現況說明書內容的 確認、買方購屋付款資格條件及貸款條件的確認、簽約地政士執業資格確認。成 屋交易流程(簽約、備證用印、稅單完稅、尾款交屋) 監督、相關優惠稅率的節 稅檢視、ESCROW 交易信託履約保證或銀行價金信託之合約內容確認、買方簽 約人與登記名義人相異之尾款保證，及是否涉及房地合一稅等交易稅的問題、交 屋房地及車位現況確認、房屋有無漏水之狀況檢視及輻射屋海砂屋凶宅危險建築 物之檢視。洽談交易前及交易流程中所需要瞭解的專業知識繁多，所以基於「預 防勝於治療」事先防範的目標，在洽談交易買賣前時，尌委請專業人士介入把關 交易安全顯得重要，做到專業人士成屋交易前中後全程把關，杜絕交易糾紛。
二、交易買賣契約簽約時
房地產最近一波漲勢從民國 92 年開始，房價以倍數驚人成長，促使許多不 動產仲介經紀業經紀人員及地政士，抵擋不住高額利潤的誘惑，紛紛自己進場投 資買賣或是跟投資客合作；把買進來的物件整理後，再刊登在自己開的不動產仲 介經紀業出售，既賺取投資差額利潤，又賺得多次的仲介服務費用。從市場實務 操作面來看，不動產仲介經紀人員及地政士，皆為同家公司員工或是配合的特約 地政士辦理，擔任委任代理的角色，易欠缺較為公帄客觀的立場，因資訊不對稱 而易於隱瞞重要資訊，所以買賣雙方委託不動產仲介經紀業進行成屋交易，應有
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
預防糾紛的安全意識。委請專業人士在交易買賣契約簽約時，介入協助處理成屋 交易案件流程。
近年來成屋買賣交易雙方，許多已建立良好觀念，在交易買賣契約簽約時，
委任自己的律師及地政士來協同辦理案件。因為成屋交易過程中不動產買賣契約 書內容審核、房屋現況不動產現況說明書內容的確認、買方購屋付款資格條件及 貸款條件的確認、簽約地政士執業資格確認。其流程(簽約、備證用印、稅單完 稅、尾款交屋) 監督、相關優惠稅率的節稅檢視、ESCROW 交易信託履約保證 之合約內容確認、買方簽約人及登記名義人不同之尾款保證，及是否涉及房地合 一稅等交易稅的問題、交屋房地及車位現況確認、房屋有無漏水之狀況檢視、輻 射屋海砂屋凶宅危險建築物之檢視。雖然交易買賣契約簽約時，大部分買賣的價 格及條件已定，但專業人士還是能在過程中協助預防交易糾紛，讓交易雙方放心 安全的完成交易程序。
三、交易流程尚未結案前時
成屋交易買賣流程已經進行簽約、備證用印、稅單完稅，程序過半之際，在 交易流程尚未結案前時的時間點，也常發生買賣雙方因為一些問題而暫停過戶流 程，希望藉由自己委任的專業人士協助辦理。例如，買方部分有房屋漏水問題、
排水給水問題、房屋結構損壞問題、地下停車位使用問題、中庭開放空間使用問 題、車道出入口問題、海砂屋、輻射屋、專有部分非自然死亡之凶宅、透天厝共 同隔壁牆及前後界址問題、未保存登記建物及增建問題、公共空間被占用問題、
房屋與停車位不定期租賃問題、房屋與停車位被占用問題、稅單已經核下，但是 買賣登記名義人貸款資格不符合、收入負債比不足以貸款、個人銀行信用有問 題、貸款金額較高銀行尚未批准、不斷更換登記名義人、簽約人與登記名義人不 同本票無法連帶簽具、自備款準備不足於程序款、不斷更改最後交屋尾款日、需 先行借屋裝修賣方不同意發生爭執、無法確認所購房屋是否可設立該公司類別及 公寓頂樓及地下室鎖上與使用權相關問題等。
而賣方部分有共有土地優先購買權問題、售屋無權代理、簽約過戶證件無法 齊全、代理售屋程序文件不全、法人售屋董事會尚需開會同意、法人出售該房屋 與其房屋連帶抵押需要重估補足差額、抵押權多順位次序私人抵押、土地增值稅 優惠稅率資格不符、承做 ESCROW 交易信託履約保證賣方欲取款項而買方不願 意、該買賣涉及房地合一稅等交易稅賣方事前不甚瞭解、房屋與停車位不定期租 賃問題無法解決、房屋與停車位被占用問題無法解決、透天厝共同隔壁牆及前後 界址問題、未保存登記建物與增建問題、賣方售屋後欲租屋暫找不到不知何時可 結案交屋、連帶抵押債務未談妥、多次申報稅單逾期重送及因欠稅欠款與人發生
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
糾紛房屋被限制登記等。通常到交易流程後面階段，所發生的問題繁多且相對複
糾紛房屋被限制登記等。通常到交易流程後面階段，所發生的問題繁多且相對複