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消費者因資訊不透明及不對稱，所以皆透過家族及傳統社區親朋好友間的人際網 路進行買賣交易，頂多透過存在於傳統社區間的中人來居間媒介，而地政士早期 也絕大多數沒有證照。彼此間信任關係基礎也僅於一諾千金，情感型信任關係為 當時的主要信任核心，經過多年的演變已進入了網際網路電子商務的時代，部分 人利用人性之弱點來欺騙親朋好友，因此時常有被詐騙之情事發生。所以理性信 任及感性信任之間還是要拿捏得當。但是畢竟人的因素影響很大，所以現行成屋 交易糾紛案件仍是頻繁，交易資訊不對稱及隱瞞重要資訊之情事不斷發生。
貳、代理理論（Agency Theory）
「代理理論」（Agency Theory）主要是探討雇主、代理人及契約之間關係的 理論，強調委託人及代理人兩者關係建立在契約上，雙方各自負擔權利及義務責 任，前者提供應有報酬，後者提供應有的服務與產品。代理理論的觀點起源於 1960 年代及 1970 年代初期，當時經濟學家開始探討個人與組織間的風險分攤
（Risk-Sharing）問題。1976 年 Jensen & Meckling 所著「公司理論:管理行為、代 理成本與股權結構」，該書以 1937 年 Coase 之「廠商的本質」為基礎，從組織經 濟學的角度考量組織內，代理關係之監督問題，發展出代理理論（Agency Theory）。
代理理論除了探討風險分攤外，也探討委託人和代理人雙方某種形式提供的資訊 不對稱、利益衝突問題與互動關係及其管理機制。
一、代理關係
「代理理論」（Agency Theory）直接無所不在的存在於代理關係之中，依 Jensen & Meckling 的定義：「代理關係是指一個或一個以上的委託人（Principal），
雇用並授權給另一個或一個以上之代理人（Agency），代其行使某些特定的行為，
彼此間所存在的契約關係。（Jensen & Meckling,1976:309）在成屋買賣過程當中，
由交易買方委託不動產仲介經紀業居間媒合適合物件，交易賣方委託不動產仲介 經紀業，出售房屋與居間媒合適合交易買方，交易雙方委任地政士代為辦理不動 產買賣簽約與產權移轉登記相關事項處理，此即為一種代理關係建立。
代理關係是在契約規範下建立，委託人決定交辦的事項、相關的規定與罰 則，確定代理人執行成果的費用標準，並授與代理人制訂與委託人利益攸關的決 策權責及使用委託人的部分資源，而代理人負責執行委託人所交辦的事項，為其 利益進行特定行動，並獲取約定的報酬（Jensen & Meckling,1976:309）。例如成 屋買賣時，由不動產仲介經紀業協助瞭解房地產市場相關產權狀況與實價登錄交 易資訊，不動產仲介經紀人員代理居間媒合交易買方與交易賣方及交易價格斡旋 協商，並由地政士提供不動產相關法令稅務諮詢及代理產權移轉登記，地政士代
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理內容包含代理交易買賣雙方申辦相關契稅、土地增值稅、房地合一稅、重購退 稅及貸款事項處理等，不動產仲介經紀業與地政士代理報酬通常是由交易雙方與 其約定費用。代理人受契約制約代表著委託人的利益並為獲取對應的報酬，其必 頇由數個可能的方案中選擇執行，不論其所選為何，皆將同時影響代理人本身和 委託人的權益。在資訊不完全的經濟環境中，由於委託人和代理人的利益經常不 一致，雙方雖然從事合作行為，但是有不同的目標及對風險有不同的處理態度，
除非委託人能有效地約束代理人，否則代理人作出的決策對委託人而言經常不是 最佳選擇。
台灣不動產仲介經紀業存在著「雙方委託」與「雙方代理」的模式，同家不 動產仲介經紀業與買賣雙方均有代理關係時，在任何雙方代理關係中成屋交易買 方與交易賣方的經紀人員，都可能是同一位經紀人員或交易雙方的委買與委售經 紀人員，都在同家不動產仲介經紀業任職。通常在這種情況下往往會有「柿子挑 軟的吃」的情形。如果成屋交易雙方都是由同一位經紀人員代理的話，因為成交 的全部開發銷售業績都是掛在同一人身上，往往看是交易賣方好說服而殺價，還 是交易買方好說服而加價；以利儘速成交物件好讓業績入袋，通常在這種情況下 經紀人員顯然很難公平處理成屋交易。
而交易雙方的委買與委售經紀人員都在同家不動產仲介經紀業任職，在這種 情況下經紀人員主管為了讓公司有業績，同樣會有「柿子挑軟的吃」的情形發生，
只是前者是經紀人員個人利益而為之，後者是經紀人員主管為了不動產仲介經紀 業公司整體的業績而督促為之。然而是否真的能公平為成屋交易雙方處理代理事 務有待商榷。如少部分的不動產仲介經紀業配合投資客或經紀人員自己投資，跟 代理委售的一般賣方買進物件投資，經過整理裝潢後，再到不動產仲介經紀業銷 售，經由代理委買的一般買方銷售成交，如此不動產仲介經紀業及經紀人員，就 能獲取多次的居間仲介佣金利潤與投資利潤。
二、 隱藏資訊問題或逆向選擇
在資訊不對稱情形下，通常大多數的成屋交易人為劣勢資訊的交易者，因對 於市場資訊的不甚瞭解而作出對自己不利的決策，進而損害自已應有的利益。而 不動產交易市場中，不動產仲介經紀業通常是具有資訊優勢者，成屋買賣交易人 是資訊較不對稱者，不動產仲介經紀業為取得買賣雙方委託，利用其對交易市場 瞭解優勢，剛開始對交易賣方吹噓言過其實的銷售能力藉以取得委託，後面再用 階段性議價方式促使賣方修正售價，如賣方不願修正價格讓其銷售，則可能於委 售期間案件將被冰凍起來置之不理。或對成屋交易買方隱瞞市場實際交易行情與
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交易嫌惡設施及瑕疵訊息，致使成屋交易買方因在資訊不對稱的狀況下，無足夠 的資訊而做出錯誤的判斷選擇，造成交易買方權益受損，即是逆向選擇。
三、道德風險
在成屋買賣交易過程中，道德風險問題的產生，主要是交易雙方應如何評估 代理人的表現，代理人依照委託人的意思處理其委託範圍內相關事務，完成交辦 事項與創造成屋交易雙方及代理人方的最大利益。在資訊不對稱情形下，代理人 本來就有較優勢的市場交易資訊，與成屋交易方委託人簽定委託合約後，故意行 為或者不作為，因而損害到委託人的既有權益。如成屋交易賣方委託物件予不動 產仲介經紀業銷售，但因對不動產市場價格資訊與流程不熟悉，在進行房屋評估 價格時，極可能為儘速成交取得業績而低估其價格。因不動產仲介經紀業本身老 闆與經紀人員中可能有投資客配合，或不動產仲介經紀人員自己本身就是投資 客。而受委託之不動產仲介經紀業與經紀人員，不僅未用其專業提供應有市場行 情資訊，反而為了儘速成交取得業績，或是找投資客低價買進，更甚者自己以低 價買進獲利，導致委託的賣方所得售屋價格，低於市場行情而承受損失。另成屋 交易買方將購買成屋之條件告知，並委託不動產仲介經紀業代為尋找適合成屋物 件，然而不動產仲介經紀人員不願媒介符合買方條件之成屋物件，反而引導媒合 條件較差、較不適合、不動產仲介經紀人員配合之投資客整理裝修過物件及不動 產仲介經紀人員自己投資之物件，因有較高的居間仲介報酬與投資利潤報酬。不 動產仲介經紀業者因利益誘因問題而引發行為的改變，即是道德風險。
四、風險態度（不確定性和風險分攤）
當代理契約成立，作為契約基礎的狀況可能發生超越預測的變化，此種委託 人或代理人無法掌控的狀況變化，涉及到不確定性，並造成風險分擔問題。當委 託人與代理人雙方對於風險的態度不同時，對風險問題之處理方式將有不同的偏 好行為，也增加委任過程中代理人可能藉此投機的風險（Eisenhardt,1989:58）。
不動產仲介經紀業者接受成屋交易雙方委託，進行交易時有關風險態度，成屋交 易雙方在處理成屋交易時，不動產仲介經紀業及經紀人員在自己利益與委託交易 雙方的應有權益與財產保障，如何依據成屋交易雙方與不動產仲介經紀業的居間 媒合的代理契約，在其交易市場資訊對稱下與應有的專業道德良知下完成其代理 行為事項。
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