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第三節 預防機制之配套措施
壹、隱瞞重要資訊之防弊
一、雙方自行交易買賣
買賣成屋交易雙方最怕資訊不透明，成屋交易金額龐大程序繁瑣「隱瞞重要 資訊」，占成屋交易糾紛中最高的比例，包括隱瞞物件為凶宅、輻射屋、海砂屋、
漏水、鄰避設施、房屋位於斷層帶兩側附近曾有傾斜情事、增建部分為違建、法 定空地為既成巷道、房屋占用鄰地、房屋建築結構內有多座電信基地台隱藏、房 屋曾被公告為危險建物及鄰損與房屋使用現況爭議等卻沒告知，諸如此類皆屬於 隱瞞重要資訊。因一般自行交易買賣雙方無從可查，要充分詳細瞭解確實有難 度，所以需要有預防的相關配套措施，如遇交易人蓄意詐騙也可提前預警防範。
然而目前法院對於類似的判例，多屬認定「客觀買賣價值減損」，多依據民法規 定受損害一方可要求減少價金或解除契約。多數的消費者購屋與售屋都是有其需 求與目的，如果因為發生糾紛而進入司法訴訟程序，以目前實務上來說，無論庭 外調解或是判決結果，多為減少其買賣價金。如此除了處理時程冗長外，也打亂 當初購屋交易需求的規劃與初衷。買屋後可能才開始發現問題，例如，房屋結構 常有隱而不顯的問題，待實際入住後才會發現。建議交易買方看屋時，除檢視採 光開窗相鄰建築、格局材料等基本條件，也要留意是否有施工瑕疵與漏水疑慮問 題。雙方自行交易要準備不動產買賣簽約時，由簽約地政士(雙地政士與專業人 士協辦)及地政事務所收件時，防止詐騙進行地政與戶政事務所連線雙重確認，
透過地政事務所、內政部實價登錄網、不動產仲介經紀業相關查詢帄台及履約保 證機制，多方確認交易安全以達預防交易糾紛效果。
二、不動產仲介經紀業居間交易
成屋交易雙方委託不動產仲介經紀業居間交易，不動產經紀業管理條例第 1 條：為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產 交易市場健全發展，特制定本條例。透過不動產仲介經紀業委託居間買賣成屋，
因不是買主與賣主直接進行交易，所以在法律關係上多層規範與保障。政府目前 透過法令與行政監督的方式，賦予不動產仲介經紀業者應盡的責任與義務，希望 能透過不動產仲介經紀業良好的服務品質，維護成屋交易市場的秩序及安全。絕 大多數的不動產仲介經紀業經紀人員認真負責，但卻不是所有經紀人員都遵守相 關規定，難保不會產生交易糾紛。成屋交易雙方在面對買賣之際，還是需要多花 點心思與經紀人員溝通與確認，畢竟買賣不動產本為美事一樁，買賣的金額動輒
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數百上千萬甚至逾億，出了差錯除損失自己權益，也讓雙方交易的心情緊繃不愉 快，所以成屋交易不能容許任何的差錯。買賣雙方乃是信任其專業委託買屋售 屋，但是少數的不動產仲介經紀人員，為順利成交選擇性刻意隱瞞不利資訊避而 不提，而使用現況人為判定增加真偽性與不確定性，因為無從可查，所以更需要 詳加瞭解。譬如民眾委託不動產仲介經紀業居間購買房屋，在交易方未詳實告知 下，而成交簽定買賣契約；因早期許多老舊公寓後方，幾乎都有一樓增建與延續 樓上樓層的二次施工，目前都會區積極施作衛生下水道工程，發現房屋後方是政 府施作污水排水管線範圍(前後棟距離至少需各留 75 公分的空間)，後面廚房與 廁所部分空間頇進行拆除，造成使用空間上的減損，交易雙方產生糾紛。另外，
其他凶宅、輻射屋、海砂屋、漏水及買屋售屋條件與目的等；仲介經紀人員應詳 實查證告知。屋主需負擔瑕疵擔保責任 不過，由於仲介經紀人員為買方委託的 專業人員，因此對於未告知物件詳實現況，多會歸咎於仲介經紀人員意圖隱瞞交 易資訊，倘若仲介經紀人員知情而未告知，買方也可向其求償。成屋現況和廣告 照片間出現落差的狀況屢見不鮮，慎選優良不動產仲介經紀業者成為首要關鍵。
在不動產仲介經紀人員的「不說」方面，不動產經紀業管理條例第 25 條規 定：經紀人員對於因業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏。此項規定目的 在防止仲介經紀人員未遵守職業規範，任意將交易雙方的隱私隨便洩漏出去。但 以往只能從道德約束沒有罰責，經紀人員少會遵守條文，而主管機關也很少引用 25 條來處罰仲介經紀人員。讓大眾容易忽略從業人員還有保守交易秘密的義務。
實價登錄開始上路後，消費者及媒體都很注意房價的變化，有媒體報導某些名人 成交居所與豪宅交易案件，不只披露房屋交易價格、屋齡及車位數量，連買賣雙 方身份也隱約描述。很明顯該資訊是經由仲介經紀人員透露。未來主管機關內政 部地政司對於不動產仲介經紀人員洩露客戶秘密將處申誡。
若詐騙的發生可提前預警防範，在仲介委託銷售時、不動產買賣簽約時及地 政事務所收件登記前，地政事務所收件時，防止詐騙-地政與戶政事務所連線確 認，透過地政事務所、內政部實價登錄網、不動產仲介經紀業相關查詢帄台及履 約保證機制，多方確認交易安全，以達預防交易糾紛效果。
(一)人的防弊方面
1.交易權利人與義務人身分確認
不動產買賣契約簽定時，權利人及義務人核對身分證明需確認清楚。確認簽 約人是否為土地與建物登記所有權本人；建物如未保存登記，則需確認稅籍登記 是否為本人，自然人核對雙證件，若所有權人因故未能出面，應需提出法院或法
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定有效授權書。法人公司登記事項卡或抄錄本、登記卡大小印、代理人簽約人資 料及出售價格及條件的股東會議記錄。專業人員律師、地政士及不動產仲介業經 紀人員執業資格，執業必需加入公會。因實務上曾發生無照專業人士混充，及沒 有固定經營場所和證照的無照不動產仲介經紀人員騙取錢財，一旦被發現便溜之 大卲。所以在交易流程前，頇再次確認身分是否屬實，以防不動產買賣契約書簽 定完成後，發生交易糾紛後，其責任歸屬才會明確。
2.落實地政士簽證人制度
地政士法第 22 條，早以明確規範地政士為不動產契約或協議之簽證時，應 查明簽定人之身分為真正所有權人，不動產契約或協議，經地政士簽證後，地政 機關得免重複查核簽定人身分。地政士辦理簽證業務前，應向地政士公會全國聯 合會繳納簽證保證金新臺幣 20 萬元，作為簽證基金。地政士辦理簽證業務，因 簽證不實或錯誤，致當事人有損害者，簽證人應負損害賠償責任；其未能完全賠 償之部分，由簽證基金於每一簽證人新臺幣 400 萬元之範圍內代為支付，並由地 政士公會全國聯合會對該簽證人求償。前項有關簽證責任及簽證基金之管理辦 法，由中央主管機關定之。為因應未來廢除核發印鑑證明，政府有新的電子化措 施來確認賣方買賣移轉之真意，而地政士在確認交易人身責任加重，應積極落實 地政士簽證人簽證制度，運用其簽證人制度，讓地政士更能運用其專業性來防堵 成屋交易糾紛。
3.強化雙地政士制度
為維護成屋交易雙方權益、保障交易流程安全，由買方與賣方各自指定地政 士承辦(約定好主辦與協辦)，簽定不動產買賣契約時，可以尌交易雙方權利義務 溝通清楚，雙方地政士會同辦理交易流程所有權移轉相關事宜。雙地政士在成屋 交易流程中，從第一階段開始的簽定契約、備證用印、完納稅款、尾款交屋結案 等過程，雙方地政士均協同參與，並於辦理所有權移轉過戶、申報稅金、設定抵 押權(貸款)及塗銷原抵押權等核心階段程序時，雙方地政士會同辦理案件相關之 稅捐與地政作業。如為雙方自行交易買賣，可由買賣雙方各指定一位地政士，不 動產仲介經紀業居間交易，通常由公司指派或配合的地政士處理，但是交易雙方 可再找一位熟識地政士協辦案件。費用也由交易雙方各自協議負擔，雙地政士會 同監督辦理，立場較客觀與超然，不易成為不動產仲介經紀業的附庸進行配合演 出。秉持交易安全原則，不易有利益衝突的問題，與扮演好專業顧問角色，目前 地政士多為不動產仲介經紀業公司壟斷指定權，如果仲介經紀人員、地政士及買 賣雙方為投資客的串聯結構，整個成屋交易流程將難保不會因為資訊不對稱而產 生交易糾紛之虞。地政士在扮演專業人士與把關者的角色極為重要，應慎選具專
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業、誠信及深具口碑地政士實為根本之道，所以雙地政士制度確實是保障成屋交 易雙方，維護雙方權益與杜絕交易糾紛最佳方法。
(二)權利防弊方面
1.義務人地政建置登記印鑑卡
為防止交易糾紛及詐騙，未來廢除戶政事務所核發印鑑證明後(內政部預計 民國 109 年廢除印鑑證明)，為維護交易安全，所有權人需直接到轄區地政事務 所建檔登記印鑑卡(印章與簽名)。現在不動產移轉過戶最重要的證明文件多為印 鑑證明(法人公司登記事項卡或抄錄本)與本人到場確認身分。民國 102 年 11 月 15 日內政部台內地字第 1020343156 號令，土地登記印鑑設置及使用作業要點，
為防止交易糾紛及詐騙，未來廢除戶政事務所核發印鑑證明後(內政部預計 民國 109 年廢除印鑑證明)，為維護交易安全，所有權人需直接到轄區地政事務 所建檔登記印鑑卡(印章與簽名)。現在不動產移轉過戶最重要的證明文件多為印 鑑證明(法人公司登記事項卡或抄錄本)與本人到場確認身分。民國 102 年 11 月 15 日內政部台內地字第 1020343156 號令，土地登記印鑑設置及使用作業要點，