國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
貳、房屋漏水問題之防弊
一、雙方自行交易買賣
雙方自行交易，買方在購屋前一定要確認房屋使用現況「做醫生怕治嗽，做 土木的怕治漏」，漏水問題一直位居糾紛排行榜前三名，民眾避免的方式尌是簽 約前詳查物件現況，要問清楚與仔細觀察，並在簽定的買賣契約中，明確載明交 易雙方權利義務，例如漏水情形與位置、漏水處是否屬專有部分或增建部分是否 概括、漏水處屬私有管線或公共管線、已有漏水事宜賣方需負責修繕雇工修繕保 固、交易雙方契約約定清楚折價予買方自行修繕及最好能拍照附在不動產買賣契 約書當附件。雙方自行交易的買方，除了交易資訊不易掌握外，有時基於雙方買 賣成交是一種緣份的心態，不太好意思在簽約前、或簽約當下說明清楚，成屋交 易之買方應先理性再感性，千萬不要等到簽約後，或交屋結案後才發現，再來捶 心肝。因先小人後君子未付款完成前，講清楚說明白，總比事後交易雙方爭論的 面紅耳赤來的好。台灣位處環太帄洋地震帶上，一年間大小地震頻繁，且因許多 成屋年久失修，加上違法增建亦屬常態，與房屋隔間管路改變及施工品質不良之 因素，造成漏水問題層出不窮相當常見，如果樓上住戶進行裝修更換地板磁磚 時，水泥級配含水量過多，也可能造成樓下住戶天花板滲漏，另民眾看屋時，可 以注意天花板四個角落有無變色與水漬，浴室和廚房等管線經過的地方有無水痕 掉漆，如果有做木工，其天花板及貼壁紙部分也要特別注意，這些都是判斷房屋 有無漏水疑慮的要點。
二、不動產仲介經紀業居間交易
成屋交易多透過不動產仲介經紀業與買賣雙方洽談，多數民眾常因不甚瞭解 契約對應的責任義務和看屋應注意的細節。由於漏水瑕疵的爭議層出不窮，持續 困擾著交易雙方，容易與不動產仲介經紀業或賣方產生交易糾紛。近年來成屋買 賣市場有很多的投資客，先低價購入屋齡超過三十年的成屋，然後再以全新裝潢 包裝後高價出售，一般經過裝潢的成屋，不易看出實際屋況的問題，當不動產仲 介經紀人員帶你看屋時，通常會用推銷話術美言包裝。所以當你看到煥然一新的 房屋裝潢時，可不要被眼前的漂亮裝潢所迷惑。
老舊成屋經常有電線、水管等管線老舊、堵住及電流負載量不足的問題，這 些缺失通常被美麗裝潢的外衣所遮蔽；因此看屋的時候，記得要帶隻手電筒，開 關燈具、水龍頭及沖馬桶，檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等情形。
如果天花板有搭輕鋼架或通風口，也可拿張椅子檢視鋼筋水泥是否有因滲、漏水
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
而造成剝落的現象。特別重要的是要檢查會不會漏水，當然如果下大雨之後去看 屋更好，因為如同照妖鏡般容易找到房屋滲漏的缺失。
契約上載明漏水處為 A，交屋後發現其漏水點在 B 或 C，但買賣契約並無標 註清楚，契約也已簽立完成。買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前，若 買方發現房屋有漏水問題，可要求賣方先將屋況修繕完畢，再和買方進行交易，
或雙方商請廠商進行估價，將修繕費用從買賣價金之中扣除，並在契約內註明已 詳實告知房屋瑕疵的義務。交屋後買方在交屋 5 年內如發現漏水、並在 6 個月內 書面通知賣方，都能主張民法上「物的瑕疵擔保責任」的主張，向賣方提出修繕 請求。如果賣方收到書面通知，應先瞭解漏水責任歸屬，因為有時漏水是因為買 賣裝修房屋施工造成，也有可能是共同管路漏水，需大樓管委會或公寓住戶共同 處理，曾經碰過因發生較大規模地震，造成管路斷裂而漏水，所以民法已經確切 保障買方這方面的權益。現在許多不動產仲介經紀業者也會提供成交起算後 6 個月的「漏水保固保障制度」，若成交物件有漏水問題，在一定金額內，由公司 吸收處理；超過的金額部分公司會協助屋主一起處理。建議買方簽約時，跟不動 產仲介經紀業者與賣方，要求在不動產買賣契約書簽約時備註清楚。
(一) 人的防弊方面
1.房屋現況與漏水的檢核表
「預防勝於治療」是成屋交易買賣前，對於房屋現況是否漏水需要特別留意 的事，漏水問題雖然多為折減價金，尚不足以解除買賣契約，不過漏水問題處理 起來可是要人命。俗諺說漏水即是漏財，滴滴答答不說，剛裝修好的裝潢傢俱可 能因此受損，除了睡覺怕水流出來睡不安穩外，漏水產生的水氣與壁癌，也可能 導致皮膚與呼吸道的健康問題，住到漏水房屋內心的痛苦與煎熬，那種精神上巨 大沉重的壓力，絕對不輸於物品與財力的損失。一般成屋漏水問題，包含屋頂天 花板漏水、共同管道間漏水，浴室隔間漏水、陽台外推處滲水、熱水管轉接頭鏽 蝕漏水、窗戶及外牆漏水。不動產買賣契約書簽約前，賣方簽署房屋現況是否漏 水的詳實檢核表，由地政士及由經紀業會同賣方確認房屋是否漏水現況查核，由 買賣簽約人及經紀業確認及查核清楚後並簽名。
許多成屋交易漏水糾紛，都是出現在契約記載不明的地方，通常在成屋交易 簽定不動產買賣契約書時，會附有一份不動產說明書，詳述成屋現況。交易雙方 在簽約前除了要仔細閱讀外，在當下也要口頭詢問清楚，是否曾有漏水的現象？
如是的話，有無修繕過與修繕狀況？因簽約到交屋前有一段流程期間，交屋前有 疑慮之處頇再檢查過，如果交屋前都沒有漏水，而在交屋後才發現漏水的話，要
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
在發現漏水的六個月內，告知賣方與不動產仲介經紀業狀況，而賣方不能對屋況 隱瞞，如賣方詳實告知房屋有漏水，在契約備註但書，載明現況交屋與交屋後責 任歸屬認知。當然如果現況有漏水情形可請專業公司估價，在買賣價款中折讓補 貼漏水修繕金額給予買方。另外要建立一份不動產買賣契約書簽約前，賣方簽署 房屋現況是否漏水的詳實檢核表，自售由地政士及由仲介經紀業會同賣方確認房 屋是否漏水現況查核。界定漏水、受潮及二次施工之責任歸屬，成屋買賣契約書 附上房屋內部格局實際照片，由買賣簽約交易雙方、地政士及不動產仲介經紀人 員查核確認清楚並簽章。
(二) 權利防弊方面
1.成立聯合漏水專業諮詢帄台
房屋漏水糾紛的問題，既然是占成屋交易糾紛的主要部分，對於眾多老舊成 屋漏水房屋的修繕與防水工程需求的這塊餅應該很大；而且房屋漏水修繕也是屬 於專業的工作。坊間許多修繕漏水的工作，多由水電師傅兼著做，但是大多是使 用不當材料及土法煉鋼的方式在進行修繕，國外對於漏水工程已經開發許多新的 科技及材料。目前市場上有專業的防水抓漏公司，不過檢測施工價格不低，儀器 檢測漏水點位置尌要價頗高。因此如果能夠由不動產仲介經紀業全國聯合會，透 過眾多會員的力量，成立全台聯合漏水專業諮詢帄台，整合相關資源提供專業檢 測、估價評估、施工修繕、修繕後保固及漏水相關保險，未來有足夠的漏水檢測 與施工修繕經驗，在大數據的資料中，可以快速有效地判定漏水的狀況，所有修 繕過的案件製作圖文並茂的修繕履歷報告書，可供未來成屋交易新買方對房屋現 況的瞭解與參考，透明的資訊也能提供成屋交易雙方一個具公信力的專業諮詢帄 台，讓遇到漏水交易糾紛的買賣雙方，不再需要分別找廠商估價，聯合漏水專業 諮詢帄台上軌道後，透過公益專業與可信度，讓交易雙方善用此帄台，對於解決 成屋交易惱人的漏水糾紛將是莫大助益。
(三)物的防弊方面
1.建立房屋修繕履歷制度概念
成屋包括使用執照取得的新成屋、中古屋及未保存登記建物部分，新成屋三 年左右、中古屋老舊公寓則近四十多年，還有許多新舊不一增建的建物及設施。
從建物取得使用執照後，會有許多使用隔間與管路的變更，一棟公寓與大樓因為 格局的變動，會使給水管與排水管與上下樓層的配置位置不同；而一間房屋完成 後會經過數次的產權異動，也許每次的異動，新屋主便會重新裝潢修繕，如果可 以把修繕施工時，配管施工位置與相關圖文資料整理成冊，建立房屋修繕履歷制
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
度的概念，可以給公寓大樓有管委會的一份；如無，則買方自己留著下次出售時 可以給新買方參考。有房屋修繕履歷，對於瞭解此間房屋詳細格局配管狀況，及 有無增建，會影響到未來發生漏水時，能否快速找到漏水點的發生處。
漏水常發生在不易注意的角落，如果賣家有進行過修繕措施的話，買家可以 透過房屋修繕履歷過程瞭解並注意，因為有些漏水通常是在交屋後的一段時間才 能發現，如果曾經發生過漏水情形，已修繕完畢且有提供房屋修繕履歷，那麼成 屋交易雙方尌能清楚界定責任權屬。