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約書（一般委託及專任委託之說明）、買賣服務報酬比率、契約審閱期、定金之 效力、地政相關法令與申請書表、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費 辦法、地政士簽證責任及簽證基金管理辦法，
(四)成屋交易糾紛調解宣導
主管機關告知如發生成屋交易糾紛時，交易雙方可以依循的救濟管道方式，
申訴與檢舉，當成屋買賣雙方糾紛時，第一時間可先向不動產仲介經紀業業者與 總公司請求調解處理、不動產仲介經紀業公會與地政士公會調解處理，如與不動 產仲介經紀業公司發生糾紛，可以尋求地區消費者服務中心消費者保護官申訴與 調解，尋求成屋交易雙方與不動產仲介經紀業者彼此可以合理解決的方式。告知 成屋交易雙方在和解上訴訟外和解與法庭上和解的差異，鄉鎮區公所調解與法庭 外調解的差異，交付仲裁與法院訴訟上的差異。還有 ADR (Alternative Dispute Resolution)訴訟外紛爭解決機制，與法院訴訟上功能與效力差異性。
貳、成屋交易相關制度設計
一、成屋買賣契約書審閱權
消費者保護法第 11 條之 1 規定，企業經營者頇提供合理的契約審閱期，讓 消費者有足夠時間考慮是否訂定契約。而目前公告的「成屋買賣契約書範本」、「預 售屋買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」，契約審閱期間至少 5 日以上；「房屋租賃契約書範本」審閱期至少 3 日以上、但是業者常以「馬上簽 約就可享優惠」、「不立刻簽約就有別組買方」、「有意願付要約及斡旋書才能看契 約」、「製造多組買方競價的氛圍」等市場行銷手段來縮短消費者的冷靜思考期。
另外消費者於委託仲介業者出租、出售或承購房屋時，需與不動產經紀業者簽定
「房屋委託租賃契約書」、「不動產委託銷售契約書」、議價委託書或「要約書」
等，詳見表 3-3。依據行政院消費者保護委員會會議通過規定，業者應給予至少 3 天之審閱期，假如屋主在簽契約書時，已經充分明瞭該契約書內容，可不用經 過審閱期。然不動產經紀業者提供之定型化契約書，多在契約中記載「已確實攜 回本契約書審閱 3 日以上無誤或是已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容，無頇 3 日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤」等字樣，而實務上不動 產經紀業者都會在收取要約書與斡旋書時，內容會跟消費者解說，明確告知其有 審閱權無誤而簽字。但有部分消費者在行銷氛圍熱絡下簽定契約後反悔，消費者 事後主張不動產仲介經紀業者本應提供契約審閱權，因此產生爭議及糾紛。
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表 3-3：定型化契約範本適用範圍
定型化契約範本名稱 適用範圍
1 成屋買賣契約書範本 成屋買賣
2 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 成屋買賣 3 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項 不動產買賣 4 不動產委託銷售契約書範本 不動產委託銷售 6 不動產委託銷售標的現況說明書 不動產委託銷售 7 不動產委託承購標的現況說明書 不動產委託承買 8 要約書標的現況說明書或建物現況確認書 不動產委託承買 資料來源：本研究整理
二、成屋買賣契約書
成屋交易糾紛居高不下，主因是成屋交易雙方未能詳實瞭解相關契約，以成 屋買賣契約與屋銷售廣告內容，因不動產仲介經紀業與成屋交易雙方，認知上差 異的不同而衍生的交易糾紛，可採用內政部版定型化契約成屋買賣契約書範本 (如附錄四)，以保障消費者購屋權益。
多數不動產仲介經紀業或地政士公會，依照內政部版的成屋買賣定型化契約 為版本來印製。但雙方自行交易買賣通常使用坊間的買賣契約書，很多內容都是 早期地政士自行印製簡化型的不動產買賣契約，買賣契約條約內容過於簡單，有 些甚至只是複寫的買賣契約書，及電腦列出簡單型的買賣契約。有許多條文及內 容未確實記載，導致許多內容的遺漏缺失，包括重要的不動產現況說明書也未列 入附件、契約記載交易買方保證貸款額度，簽約地政士未詳加說明，如未達預定 貸款額度的因應方式，且未規範全部貸款金額屬於房屋貸款，還是房屋貸款加信 用貸款的組合方式、買賣標的範圍，買賣房屋土地使用分區、權利範圍、共有部 分及建號、停車位樓層位置與型式等爭議。
成屋銷售廣告內容認知差異，主要是銷售總價是否包含車位計入單價，還是 房屋跟車位分開計單價，或是銷售坪數到底是地政機關登記坪數，還是加計增建 部分總合計單價，這些在不動產仲介經紀業執行業務上，都需與成屋交易雙方解 說清楚避免發生交易糾紛。簽約地政士需與成屋交易雙方解說清楚，避免發生交 易糾紛，簽定成屋買賣契約書時未能詳細確認購買房屋標的，簽約成屋交易雙方 當事人，授權代理人及簽約地政士是否皆具執照，乃至於交易買方簽約人與登記 名義人尾款擔保本票是否連帶簽具成屋交易買賣房屋或車位有租賃情形，是否依 民法 425 條買賣不破租賃繼續承接租約至租約期滿，或是買賣結案前需完成換約 手續，雙方認知差異造成交易結案日期延宕與成屋交易賣方現況尚自住中，交易
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雙方約定一定期間內辦理交易流程。但交易賣方遲遲無法找到合適房屋搬遷，以 致造成交易流程結案日期延宕，買賣交易履約保證方式與不動產買賣價金履約保 證，不動產買賣銀行價金信託與不動產仲介經紀業公司履約保證之爭議，成屋買 賣交易買方因個人收入負債比與年齡問題，找尋登記名義人貸款條件皆無法合乎 標準不斷更換。已經完成買賣所需貸款辦理相關手續，且進行完稅與移轉設定階 段，使交易流程結案日延宕。成屋買賣交易標的物房屋增建部分，在交易期間發 生增建物被查報拆除，導致和原先購買使用價值減損與使用效能減少，造成交易 雙方爭論與糾紛。
成屋交易買賣一樓地下室防空避難室使用狀況認知差距，如到底是依使用執 照所載為防空避難室，還是習慣上由一樓住戶由自行施工內梯上下使用，造成與 同棟樓上住戶在使用權上的爭執乃至發生訴訟、成屋交易買賣於頂樓增建與一樓 前後增建部分，交易賣方提供當初第一次建物登記所有權人開立使用同意書，惟 同棟公寓大樓經過多年，許多住戶已交易移轉給他人，其第一手開立使用同意書 效力爭議、成屋交易買賣交易之賣方負責交屋責任，交易賣方延遲交屋之違約金 額計算、買賣標的物相關物件缺損未如期，交易賣方戶籍未如期遷移與公司營利 事業登記遲遲無法遷出等爭議、成屋交易買賣交易之賣方，因房屋數十年未移 轉，其土地增值稅稅金金額龐大多至數百萬元；於成屋買賣交易契約未寫清楚自 用優惠稅率之應備條件，造成自用土地增值稅優惠稅率未核准交易雙方紛爭，成 屋買賣交易之賣方，銀行貸款抵押權與其他房屋連帶抵押設定，或是銀行抵押權 與公司信用貸款綁在一起，造成買賣交易標的房屋因銀行核算還款不足，頇部分 清償開立部分清償同意書銀行不同意而造成紛爭，成屋交易買賣交易標的其所座 落基地土地持分面積，與同棟其他樓層建物座落土地持分面積不符比例。買賣標 的所持有之土地面積太小爭議，成屋交易買賣交易標的房屋所座落基地，土地劃 到公共設施用地之道路用地爭議，成屋買賣交易買方因自己需求，近農曆七月不 可動工搬家與農曆過年正月不可動工搬家，自己或小孩要結婚裝潢趕時間及現為 承租房屋為省租金等因素，協調交易賣方先行借屋裝修房屋，待施工拆掉裝潢隔 間後，發生漏水嚴重與疑似海砂屋情形與家有惡鄰居等，和交易賣方產生糾紛。
綜合以上種種狀況，成屋交易白紙黑字所簽的成屋買賣契約書顯得非常重 要，因為內容規範的較為詳盡，交易雙方的權利義務都非常清楚，希望成屋交易 雙方可以用內政部所提供的成屋買賣契約書範本為主要範本。
三、不動產說明書
目前成屋交易成交所簽的成屋買賣契約，都會把不動產說明書列為成屋買賣 契約書的一部分。在買賣雙方自行交易部分沒有強制規範地政士在簽約時，要附
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上交易雙方確認並簽名的不動產說明書；但是地政士在各地區公會版本的成屋買 賣契約皆會有不動產說明書。
透過不動產仲介經紀業居間成交的案件，所簽定的成屋買賣契約書一定附有 不動產說明書，因為不動產仲介經紀業在接受賣方委售時，在製作產權報告書時 就必頇一併做不動產說明書。基本上以內政部所提供的，「不動產說明書應記載 及不得記載事項」範本為製作參考。內政部地政司為維護不動產交易安全於民國 89 年 5 月 19 日訂頒｢不動產說明書應記載及不得記載事項｣1.0 版本(如附錄 五)，1.0 版本不動產說明書當時有 90 多項，實施經過 15 年後的民國 104 年 4 月 13 日修正 2.0 版本「不動產說明書應記載及不得記載事項」(如附錄六)，增 列「應記載與不得記載事項」，將自民國 104 年 10 月 1 日起實施。新版 2.0 版本
透過不動產仲介經紀業居間成交的案件，所簽定的成屋買賣契約書一定附有 不動產說明書，因為不動產仲介經紀業在接受賣方委售時，在製作產權報告書時 就必頇一併做不動產說明書。基本上以內政部所提供的，「不動產說明書應記載 及不得記載事項」範本為製作參考。內政部地政司為維護不動產交易安全於民國 89 年 5 月 19 日訂頒｢不動產說明書應記載及不得記載事項｣1.0 版本(如附錄 五)，1.0 版本不動產說明書當時有 90 多項，實施經過 15 年後的民國 104 年 4 月 13 日修正 2.0 版本「不動產說明書應記載及不得記載事項」(如附錄六)，增 列「應記載與不得記載事項」，將自民國 104 年 10 月 1 日起實施。新版 2.0 版本