不動產執行客體及其登記差異

一、執行客體之差異性

大陸地區之土地為其國家所或集體所有，現行法律只允許對土地使用權可以抵 押，此外，大陸將土地分為農業用、建設用和未利用地，而可以作為抵押之土地使用 權為建設用地使用權。根據房地合一原則，依《城市房地產管理法》第 32 條規定：

房地產轉讓、抵押時，房屋之所有權和該房屋占用範圍內之土地使用權同時轉讓或抵 押；《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 23 條規定：土地使用權轉讓時，

其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。同法第 24 條規定：土地使用者轉讓地 上建築物、其他附著物所有權時，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築 物、其他附著物作為動產轉讓者除外。

所以土地使用權抵押之適用範圍包括：1.抵押貸款，即以土地使用權作為抵押擔 保，提供予銀行等金融機構貸款或民間之租賃企業作為借貸擔保。2.抵押承租和承 包，即承租方或承包經營者以土地使用權作為設定抵押標的，承租企業或擔保承包企 業的經營者，如果沒有完成租賃合同或承包經營合同所規定之經營目標。出租方或發 包方有權以該土地使用權作為優先受償。3.擔保其他債務之履。因此承租人對於土地 使用權被強制拍賣時，有優先購買權之適用。

大陸強制執行不動產之被執行權利客體大多為，1 以劃撥方式取得國有土地使用 權 2.以出讓方式取得國有土地使用權。3.抵押人依法承包並經發包方同意抵押之荒 山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權。這和臺灣土地抵押時之抵押人為土地所有 權人不同，所以在不動產執行客體之建築物外，大陸是沒土地這項執行標的。

二、不動產登記整合之必要性

大陸之不動產登記制度，因過去物權觀念之歷史發展，形成各事業部門管理機關 分立，導致不動產登記機關紊亂。諸如大陸《擔保法》所規定之不動產登記部門，包 括土地管理部門、房產管理部門、林業主管部門、運輸工具登記部門…等，此種事權 紛雜之登記制度產生許多嚴重系統性弊端，登記程序疊床架屋而且分散之登記機關之 間，平行聯繫之資訊管道窒礙不通，對於分開抵押登記之土地使用權和房產重複抵押 之現象，衝突和爭議案例層出不窮，也因未登記機關分散，公開之信息無法提供給需 要之個人或單位查閱，不但造成不動產市場交易之風險和弊端，更影響不動產強制執 行程序之正確和效率。

在建物及土地方面，因部門分別登記形成不同登記信息系統，不同機關出具之產 權證明文件，加上有些地方政府也制定自己的房地產登記規章，致使職責難以分明。

在不動產查封程序之開始，人民法院就查封不動產標的之登記機關權屬查詢費時，且 兩部門也容易互相推諉，這類信息互不交流之缺點，增加了調查成本及風險成本。

關於不動產登記之另一難題，即不動產登記之效力。在不同之不動產客體中，究 屬登記生效主義或登記對抗主義，法律並未明確，部分不動產例如土地、房屋等之登 記採取登記生效主義；部分不動產如森林、礦產則屬於登記對抗主義。此外，針對同 一類型之不動產標的，也會因法律規定或在不同地區或部門而產生效力不同之情形。

這種效力不統一之狀況，除造成登記實務之混亂外，亦進而減損其不動產物權登記之 公示作用。大陸《物權法》規定之不動產物權類型，除所有權本身屬國家和集體所有 外，其他有土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居住權以及 抵押權；其中採行登記要件主義者包括：建設用地使用權居住權、不動產抵押權；採 取登記對抗主義者即對抗善意第三人之權利主張，包括土地承包經營權、地役權。此 種不動產登記效力模式，致使物權法制度複雜化，造成體系協調之困難，不動產物權 登記公信力無法貫徹一致；因在實行登記對抗之狀況下，將使登記公信力制度無法適 用。大陸《物權法》第 9 條規定，雖採取登記要件主義原則，同時又透過但書之規定，

為適用登記要件原則留下例外情形。

除以登記之不動產公示方法，作為認定執行標的之權屬外，大陸《查封扣押財產 規定》第 2 條之自承規定，對於所有權歸屬認定之特殊規定，針對登記在第三人名下 之不動產，明定在第三人書面確認該財產屬於被執行人時，人民法院即可為查封。在 不動產登記要件主義下，此規定明顯與物權變動之原則不符，且非經變更登記為執行 債務人即得逕依第三人之書面而執行，對屬於該第三人之無擔保債權人權利之保護亦 有欠公允。故登記於第三人名下之不動產，如確屬執行債務人所有，則所有權之變動，

除經第三人同意自行辦理變更登記外，仍須經當事人透過訴請判決回復登記或返還登 記至債務人名下後，再予以繼續執行，較符法治。

三、統一不動產管理登記制度之功能

臺灣地區過去之不動產發展歷程，完善統一之不動產管理登記制度，在維持不動 產經濟交易秩序和促進經濟成長方面，提供了相當透明完整之不動產開發和市場交易 資訊：不論是在不動產稅收之稽徵查核，或是金融機構之貸款擔保評估，不動產交易 安全之權利維護，甚至在防止貪瀆的監察方面，都對於臺灣整體經濟發展之貢獻巨 大。所以大陸在經濟發展之重要政策中，建立和實施不動產統一登記制度，重點即是 建構完整之法制設計、將多頭之管理登記職責整合和管理機構之設置和人員編制以及 登記之信息互通共享。

實際上，大陸由於沒有統一之登記機構，相關不動產管理部門都辦理不動產登記 業務，各個部門之人員、機構、場所以及設施設備等，重疊支付人力物力成本，由於 各部門之職能交叉，導致各部門爭權推諉，降低行政辦事效率。經過先期之規劃後，

從 2013 年，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產登記職責、建立不動產統一 登記制度，決定將分散在多個部門之不動產登記職責整合由一個部門承擔，由國土資 源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，就登

記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台等逐一建制所謂「四統一」。同年，國家不 動產登記局正式掛牌。國土資源部門地籍管理司加掛「不動產登記局」牌子後，開始 承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登 記工作的職責。

大陸現在不動產交易市場活絡，對於不動產強制執行法制之改革，在配合國家新 政策之發展需要，對於加快完成各級不動產登記機關之職責整合;就進行不動產統一 登記工作之銜接需求，達到建立穩定統一登記系統的運作;進一步積極推展不動產信 息平台之設置。大陸在建立公開透明之不動產登記制度後，可以提供不動產權利查詢 之準確資訊，有助於人民法院在受理民事執行事件時，對於不動產強制執行程序之產 權調查、查封程序和拍賣程序之操作，有助於執行品質和效率之提升。