不動產查封登記及拍賣登記

一、不動產查封登記

（一）查封登記之效力

假扣押係債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，因有日後不能強制執行或 甚難強制執行之虞者，為保全其本身之權益，聲請法院對債務人之財產暫行扣押之執 行程序。假扣押之執行亦以查封之方法為之，對於不動產執行假扣押時，亦由法院囑 託登記機關為假扣押之限制登記。

大陸地區第 64 條規定：「國土資源行政主管部門在協助人民法院執行土地使用權 時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為 人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出 審查建議，但不得停止辦理協助執行事項。」即該管機關僅依囑託而為查封登記，不 對程序或實體上之法律關係作出任何判斷，乃行政權尊重司法權為優先。

臺灣地區強制執行法第 75 條：「不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之 方法行之。」，同法第 11 條第 1 項並規定：「供強制執行之財產權，其取得、設定、

喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其 事由。」，故查封登記即是執行法院應債權人之請求，依強制執行法就提供強制執行 之不動產，囑託登記機關為禁止該不動產處分之限制登記。

（二）查封登記之優先辦理

臺灣地區執行法院在囑託不動產所屬管轄之地政事務所辦理查封、假扣押、假處 分及破產登記，或其他機關依法律規定囑託該地政事務所辦理禁止處分登記時，地政 事務所在收件後，應優先辦理查封登記，不受收件先後順序之限制。除了已經辦理建 物第一次所有權登記之房屋外，未辦理保存登記之建物亦為強制執行之標的，惟臺灣 地區對建物之登記採任意登記，但此並不影響強制執行之效力。是以，已登記土地上 之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應依土地登記規則第 139 條¹⁰⁸ 規定辦理。

108執行法院或行政執行分署囑託登記機關，就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假 處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記時，應於囑託書內另記明登記之確定標示以執 行法院或行政執行分署人員指定勘測結果為準字樣。前項建物，由執行法院或行政執行分署派員定期 會同登記機關人員勘測。勘測費，由執行法院或行政執行分署命債權人於勘測前向登記機關繳納。登 記機關勘測建物完畢後，應即編列建號，編造建物登記簿，於所有權部辦理查封、假扣押、假處分、

暫時處分、破產或清算登記。並將該建物登記簿與平面圖及位置圖之影本函送執行法院或行政執行分 署。前三項之規定，於管理人持法院裁定申請為清算之登記時，準用之。

對於受理強制執行程序後，執行法院發現不動產所有權人即債務人業已死亡，其 繼承人尚未對該不動產為繼承登記，依強制執行法第 11 條第 3 項規定：「債務人因 繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因 債權人之聲請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。」，對 於未辦繼承登記之不動產亦得為查封登記，實務上依「未繼承登記不動產辦理強制執 行聯繫辦法」規定辦理。

按《土地登記辦法》第 63 條規定：「國土資源行政主管部門應當根據人民法院提 供的查封裁定書和協助執行通知書，報經人民政府批准後將查封或者預查封的情況在 土地登記簿上加以記載。」亦即該登記主管機關接獲人民法院執行局裁定通知文書 時，應即停止該查封標的之任何登記，應變更改辦理查封登記。

對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理變更登記之土地使用權 查封，國土資源行政主管部門依照執行查封之人民法院提交被執行人取得財産所依據 之繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書等，先辦理變更登記手續 後，再行辦理查封登記。對於被執行人所有之遺產執行標的，應先釐正其產權之正確 性，再予以繼續執行之配合。土地使用權在預查封期間登記在被執行人名下，預查封 登記自動轉正為查封登記。

大陸地區與臺灣地區就被執行人死亡之規定類似，但大陸之登記機關依人民法院 提交被執行人取得財産所依據之繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通 知書，逕為繼承人之變更登記；臺灣依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」

第 1 條規定：「未辦理繼承登記之不動產，執行法院因債權人之聲請，依強制執行法 第 11 條第 3 項或第 4 項規定，以債務人費用，通知地政機關登記為債務人所有時，

得依同法第 28 條第 2 項規定准債權人代債務人申繳遺產稅及登記規費。」由債權人 以債務人之費用為代辦繼承登記 ¹⁰⁹。

二，大陸地區特有之輪候查封登記

如果對於同一不動產標的，同時或先後受數個不同人民法院之查封通知，依《查 扣凍規定》第 28 條規定，對已被人民法院查封之財產，其他人民法院可以進行輪候 查封。已解除查封者，登記在先之輪候查封即自動生效。其他人民法院對已登記的財 產進行輪候查封者，應當通知有關登記機關協助進行輪候登記，實施查封之人民法院 應當允許其他人民法院查閱有關文書和記錄。其他人民法院對沒有登記的財產進行輪 候查封者，應當製作筆錄，並經實施查封之人民法院執行人員及被執行人簽字，或者 書面通知實施查封之人民法院。」即國土資源行政主管部門之登記機關應當為先送達 協助執行通知書之人民法院辦理查封登記手續，對後送達協助執行通知書之人民法院

109 債權人取得遺產稅繳清證明書或取得免稅證明書後，除應以影本報請執行法院存案外，並應檢同下 列文件，送請地政機關辦理繼承登記：一、法院通知副本。二、遺產稅繳清證明書或免稅證明書。

辦理輪候查封登記，並書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封之事實及有關 情況。

此為就執行競合時，以先到先辦理之原則處理，對於後到之查封通知，改辦理輪 候查封登記。輪候查封登記之順序，按照人民法院送達協助執行通知書之時間，先後 進行排列。查封法院依法解除查封，排列在先之輪候查封自動轉為查封；查封法院對 查封之土地使用權全部處理者，排列在後之輪候查封自動失效；查封法院對查封之土 地使用權部分處理的，對剩餘部分，排列在後之輪候查封自動轉為查封。

再按《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資 源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》之規定，查封之期限一般為兩年。但是 輪候查封之期限從何時開始起算，沒有明確之規範。對輪候查封之期限起算時間存在 兩種不同之觀點：一種是從辦理輪候查封登記之時起開始計算；另外一種是從輪候查 封自動轉為正式查封之時起開始計算。但是對於這兩種觀點，登記機關在實務上仍難 以判斷。此輪候查封登記為大陸強制執行和不動產登記程序之特色，臺灣並無相同之 規定，僅依最先送達之囑託查封而為限制登記，並無先後次序輪候之別。

三、臺灣地區不動產拍賣登記

拍賣之不動產，依強制執行法第 97 條、公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法 第 28 條所規定，買受人自領得執行法院或法務部行政執行署分屬所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。土地或建物拍 定人持憑執行機關核發之權利移轉證明書或公正第三人發給之拍定證明書及其他有 關文件，向該管登記機關申辦之登記 ¹¹⁰。拍定之不動產原有之地上權、永佃權、地役 權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執 行法院除去後拍賣者，不在此限。

目前大陸在逐步統一登記制度之改革中，除了登記機關的整合外，在不動產登記 程式方面應先制定登記資訊內容格式，再就辦理登記程序的系統化建構，訂定施行細 則的部分。尤其配合不動產強制執行程序，有關執行機關開始之查封時之囑託限制登 記，關係著強制執行效率之權益，另拍定後產生之權利變動，依法須辦理變更登記以 及有關他項權利登記順位及限制登記之塗銷，關係著不動產產權之合法權益保障。

110 經執行法院、行政執行處執行拍賣或交債權人承受之土地、房屋，執行法院或行政執行處應於拍定 或承受 5 日內，將拍定或承受價額通知當地主管稅捐稽徵機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋 稅，並由執行法院或行政執行分署代為扣繳。有關在拍賣前房屋稅及地價稅欠稅之狀況，執行法院拍 賣前所欠繳之房屋稅及地價稅縱未繳清，仍應准予辦理所有權移轉登記。但是，透過臺灣金融資產服 務股份有限公司依「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」辦理之不動產拍賣，於土地稅及房屋稅

110 經執行法院、行政執行處執行拍賣或交債權人承受之土地、房屋，執行法院或行政執行處應於拍定 或承受 5 日內，將拍定或承受價額通知當地主管稅捐稽徵機關，依法核課土地增值稅、地價稅、房屋 稅，並由執行法院或行政執行分署代為扣繳。有關在拍賣前房屋稅及地價稅欠稅之狀況，執行法院拍 賣前所欠繳之房屋稅及地價稅縱未繳清，仍應准予辦理所有權移轉登記。但是，透過臺灣金融資產服 務股份有限公司依「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」辦理之不動產拍賣，於土地稅及房屋稅