臺灣地區不動產執行程序

不論是民事上之債權人為實現債權，據以向執行法院聲請強制執行，或是法務部 所屬行政執行署各分屬辦理公法上金錢請求之強制執行，均可以對於債務人之不動產 財產標的為查封、拍賣或強制管理之執行程序。

民事債權人依執行名義向執行法院聲請強制執行，為私法上關於金錢債權請求實 現權利之執行程序，而行政執行署分署乃是指公法上金錢給付義務、行為或不行為義 務，依行政執行法所為之執行程序。雖然公法上金錢給付義務之執行，已歸由行政執 行署所屬行政執行分署辦理，從而私法上金錢債權與公法上金錢債權之強制執行，由 兩機關各自依執行程序辦理。在本節所稱臺灣地區不動產強制執行程序探討當中，對 於以相同執行程序辦理時，用「執行機關」一詞來表達上開兩機關同時適用。

一、強制執行之進行

（一）地方法院民事執行處

聲請民事強制執行之債權人，首要必須先取得執行名義：可為強制執行不動產之 執行名義種類，當以法律有規定者為限，依強制執行法第 4 條第 1 項之規定，有：1.

確定之終局判決；2.假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執 行之裁判，例如：支付命令、確定訴訟費用之裁定等；3.依民事訴訟法成立之和解筆 錄或調解筆錄；4.依公證法規定得為強制執行之公證書；5.抵押權人為拍賣抵押物之 聲請，經法院為許可強制執行之裁定者；6.其他依法律之規定，得為強制執行名義者

（例如：本票裁定強制執行、非訟事件費用之裁定、仲裁判斷…等）、外國判決之認 可與執行（包含臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 74 條規定經法院裁定認可之大 陸地區民事確定裁判，得為執行名義）、外國仲裁判斷…等。

（二）法務部行政執行署分署

行政執行法第 2 條規定所稱之行政執行，可以對不動產為執行當指公法上金錢給 付義務之強制執行及即時強制。同前法第 4 條第 1 項規定：「行政執行，由原處分機 關或該管行政機關為之。但公法上金錢給付義務逾期不履行者，移送法務部行政執行 署所屬行政執行處執行之。」關於執行名義之取得，依行政執行法第 11 條第 1 項規 定：「義務人依法令或本於法令之行政處分或法院之裁定，負有公法上金錢給付義務，

有下列情形之一，逾期不履行，經主管機關移送者，由行政執行處就義務人之財產執 行之：1.其處分文書或裁定書定有履行期間或有法定履行期間者。2.其處分文書或裁 定書未定履行期間，經以書面限期催告履行者。3.依法令負有義務，經以書面通知限 期履行者。法院依法律規定就公法上金錢給付義務為假扣押、假處分之裁定經主管機 關移送者，亦同。」

二、強制執行程序之開始

（一）由債權人向執行法院聲請強制執行：

強制執行係主要為了滿足私法上之請求權，因此關於私人權利之實現，需要債權 人之主動聲請才可以開始啟動。依法聲請強制執行時，除提出聲請狀附上相關執行證 物文件外，另需繳納按照聲明執行債權額計算千分之八之執行費。不動產有遭第三人 假扣押、假處分，則法院查封文號資料一併陳明，併為調卷拍賣之聲請。

關於聲請執行時須檢附之文書：1 執行名義正本文件，如確定判決及確定證明 書、本票、拍賣抵押物裁定及裁定證明書或與確定判決同一效力之證明文件。2.債務 人所有的建物及土地登記簿謄本正本。如為建造中未辦保存登記的房屋，債務人為起 造人或原始建築人，債權人應提出工務機關核發的建照執照、使用執照，以證明起造 人確為債務人。如建商為債務人，債權人應提出建商出售房屋的廣告圖，或與地主訂 立的合建契約書，或與承包商訂立的工程承攬契約書等，其他足以認定建商為建物的 原始建築人，始可聲請執行。

（二）移送由行政執行分署執行

由取得公法上金錢給付義務執行名義，經主管機關移送由行政執行分署，就義務 人之財產執行之。公法上金錢給付義務案件須有執行名義，始可移送行政執行分署強 制執行之，該執行名義之取得限於：

1.直接依據法令發生之公法上金錢給付義務：依行政執行法第 11 條第 1 項第 3 款規定，義務人依照法令負有公法上金錢給付義務，經以書面通知限期履行，逾期不 履行者，由主管機關移送行政執行處就義務人之財產執行之。所指法令包括法律、法 律明確授權之法規命令或自治條例。直接依據法令發生者。

2.依據行政處分發生之公法上金錢給付義務：行政處分的內容必須具備有命義務 人給付一定金額金錢之意旨，始足當執行名義。行政執行法第 11 條第 1 項第 1 款及 第 2 款規定：「其處分書...定有履行期間或有法定履行期間者」或「其處分書...未 定履行期間，經以書面限期催告履行者」逾期不履行，始得移送行政執行處強制執行。

3.依據法院裁定發生之公法上金錢給付義務：按行政執行係行政機關之自力執 行，屬行政權之作用，行政執行法第 11 條第 1 項規定，依法院之裁定負有公法上金 錢給付義務，逾期不履行者，得移送行政執行處強制執行，所以本質上還是屬於行政 事項。人民依法律規定所負金錢給付義務原屬行政法上金錢給付義務，但依據法律規 定，由法院裁定，而不由行政機關作成行政處分，並未涵蓋公法上金錢給付義務之全 部，例如：人民因約定自願接受執行之行政契約所負擔之公法上金錢給付義務，依行 政程序法第 148 條第 3 項規定，應準用行政訴訟法第 306 條第 1 項關於強制執行之規 定，由高等行政法院設置之執行處或囑託普通法院民事執行處或行政機關代為執行。

4.法院依法律規定就公法上金錢給付義務為假扣押、假處分之裁定：為防止負有 公法上金錢給付義務之義務人隱匿或移轉財產而逃避執行，按政執行法第 11 條第 2 項規定主管行政機關得聲請法院為假扣押、假處分之裁定，以保全將來能落實執行該 行政法上金錢給付義務，例如人民經常因欠稅而遭受稅務機關以稅捐稽徵法第 24 條 第 2 項及第 49 條、所得稅法第 100 條之 1 等規定，遭受財產被查封扣押。此類假扣 押、假處分之裁定，亦得由主管機關移送行政執行處強制執行。

三、不動產查封程序

不動產之查封，在於禁止債務人就查封物為任意處分，因此查封一經實施，即生 效力。而已登記之不動產，執行法院應先通知登記機關為查封登記，其通知於查封行 為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。依強制執行法第 76 條，不動產查封 之方法為：1．揭示：係於不動產坐落所在地，張貼查封公告以公布查封之事實，俾 眾週知。２．封閉：即封鎖關閉不動產之全部或一部，禁止債務人或第三人進出。通 常用以查封債務人所有之房屋，以免第三人任意進出。但是實務上，若不妨礙不動產 之價值及兼顧債務人及其家屬之居住生活，而非不准其繼續使用和進出該不動產。

３．追繳契據：即令債務人交出不動產權利證明書，例如土地及建物所有權狀。此三 種查封方法，於必要時得併用之。

（一）囑託地政機關為查封登記

查封不動產應事先提出土地、建物登記謄本，並應詳知不動產所在地。執行法院 受理強制執行案件，就已登記之不動產部分，先行文所在地之地政事務所囑託辦理土 地及建物之查封登記。不動產經查封登記後，即發生禁止債務人移轉或處分之效力。

另執行法院再排定日期，承辦書記官與執達員由債權人導往現場履勘不動產標的，為 現場查封不動產之揭示，如發現執行不動產有增建之建物，則須由地政機關為建物測 量後，對於獨立之建物編定暫時建號後為查封登記，並將測量成果及圖彙送執行法院。

可供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執 行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由，強制執行法第 11 條參照。就不 動產之查封登記而言，實務上執行法院常先以電子信函輔以文書公函方式，囑託地政 機關為查封之登記。但行政執行署分署執行之案件，於行政機關移送案件時，即已通 知該管登記機關登記其查封事由。

（二）製作查封筆錄

強制執行法第 77 條：查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：一、為 查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得 之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足 以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其 實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管

人應於前項筆錄簽名，如有依第 48 條第 2 項規定之人員到場者，亦應簽名。

查封債務人登記名下之不動產時，應注意不動產之使用狀況與實際狀況，所謂不 動產之使用狀況係指執行查封時之使用現況而言。對於是否債務人自用、空屋、有無 使用借貸、租賃關係及第三人占用等，藉以決定該不動產若是拍定後，承買人請求法

查封債務人登記名下之不動產時，應注意不動產之使用狀況與實際狀況，所謂不 動產之使用狀況係指執行查封時之使用現況而言。對於是否債務人自用、空屋、有無 使用借貸、租賃關係及第三人占用等，藉以決定該不動產若是拍定後，承買人請求法