不動產拍賣方式之改進

一、兩岸不動產查封拍賣之執行程序相近

臺灣地區對於不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法執行。對於實 施拍賣及強制管理之方法，於性質上許可並認為適當時，執行法院得併行之。建築物 及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。拍賣不動產，執行法院應命鑑定 人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額進行拍賣。強制執行法第 75 條、

第 80 條定有明文。大陸地區對於不動產之強制執行，按《拍賣、變賣規定》之規定：

人民法院對查封之不動產進行變價處理時，應當首先採取拍賣之方式，但法律、司法 解釋另有規定，另依其規定辦理。又人民法院進行拍賣被執行人財産，應當委託具有 相應資質之拍賣機構進行司法拍賣，人民法院並對拍賣機構之拍賣進行監督。對於查 封拍賣之不動產，人民法院應當委託具有相應資質之評估機構進行價格評估，就被執 行查封拍賣之不動產，經過委託鑑價機關完成鑑價評估後，再進入拍賣換價程序。故 兩岸對於不動產執行標的之查封拍賣前置作業原則，在執行程序大致上類似。

二、執行拍賣之主體和投標競價方式不同

臺灣地區依據強制執行法之規定：「拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人 之聲請或依職權，以投標之方法行之。」，「以投標方法拍賣不動產時，執行法院得酌 定保證金額，命投標人於開標前繳納之。」，「開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。

投標應繳納保證金而未照納者，其投標無效。」也就是法院執行處採用最高價得標拍 賣法，即密封投標金額，投標者只能出價一次，開標時最高價者得標並依價付款。大 陸是執行法院依強制執行規定委外由合法之拍賣公司進行司法拍賣，其拍賣程序悉依

《拍賣法》之相關規定辦理。其拍賣方式是採取英國式又稱倫敦式拍賣法：競標者出 價由下往上喊，由在場競買人喊價最高者得標，競買人可多次重覆提高出價。如此對 於拍賣標的的價格具有提高其最終拍賣價之優勢。兩岸在拍賣不動産時均應交保證 金，但是兩岸不動產拍賣模式最大不同，在於該保證金是臺灣密封投標之成立要件，

而大陸則需於參加拍賣前預繳才能取得進場競買之資格。

臺灣執行法院對於投標價格相同時之競標，以當場增加之金額最高者為得標人；

沒有人願意再加價，就由執行官即司法事務官以抽籤定其得標人。前項得標人未於公 告所定期限內繳足價金者，再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承 買者，仍然可以由執行官裁決應買與否。大陸地區之拍賣有保留價之規定，亦即法院 拍賣時能夠接受之拍品之最低成交價，若是參加競買之價格未達保留價仍然算流標。

臺灣對於投標金額未達底價者，以流標論，若是得標後，買受人應於七日內繳足價金 後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據，作為拍賣產權移轉登記用，該不動產 產權以拍定日為所有權移轉生效日。

三、大陸人民法院採用網路司法拍賣之試行

大陸地區執行法院對於司法拍賣除了委託傳統之拍賣公司外，也自 2012 年底開 啟了網路司法拍賣模式。大陸最高人民法院透過司法解釋補充之彈性法制運用，就強 制執行制度拍賣程序之規定修正，緊隨著時代網路發展之腳步，由第三方支付方式所 建立之金融非實體交易系統，配合網路新開發技術平臺合作之模式，改變傳統拍賣公 司處理人民法院委託拍賣案件，將標的放在第三方之拍賣公共平臺上，以網路競價方 式進行拍賣之執行程序。

人民法院藉由委託之網路技術平台商，利用互聯網即時迅速、無地域性、時間限 制之功能特質，從剛開始之動產拍賣到目前將不動產也一併納入委託拍賣之項目內。

截至 201 年底為止就有超過 500 個大陸執行法院與淘寶公司進行司法拍賣合作。透過

「淘寶司法拍賣平台」，揭櫫「公開、公平、公正、誠實信用」之原則，為各執行人 民法院接受委託拍賣被查封之物件，其執行標的類型有機動汽車、房產、資產、土地、

林權、工程與無形資產等。

關於淘寶網之司法拍賣由浙江淘寶網路有限公司（以下簡稱淘寶）與全國各級人 民法院（以下簡稱法院）合作進行之司法拍賣，由法院通過淘寶網之司法拍賣平臺從 事拍賣活動，淘寶提供司法拍賣平臺相關之互聯網資訊服務及技術支援。就競買人參 與網路司法拍賣，除應遵守《淘寶服務協定》、淘寶規則以及淘寶發佈之關於司法拍 賣之特別規則及流程外，並應遵守法律規定。競買人參加拍賣活動前，除應當仔細閱 讀《拍賣須知》外，應當自行查閱該項拍賣標的物之相關拍賣資料，就拍賣標的物受 讓人之資格或條件、網路司法拍賣流程、拍賣保證金之交納、拍賣成交價款之支付方 式、拍賣標的物之交付或變更、過戶之相關條件等拍賣事宜，並保證符合法律所規定 之相應受讓人資格或條件，且必須在參加拍賣前辦妥所有競拍手續。

淘寶網路司法拍賣之競拍流程略為：1.競買人必須先辦理繳交保證金 2.同意競 拍服務協定，同時會看到拍賣保證金需交納金額的提示 2.出價競拍 3.競拍過程 4.出 價最高者領先，價低者競拍記錄出局，淘汰出局者可以再次出價。5.競拍成功。在拍 賣結束前 2 分鐘內，出價排在第一位，並且沒有其他用戶繼續出價，則獲得該拍品。

在 72 小時內完成支付，否則系統自動關閉交易，您的競拍保證金將賠付給賣家。支 付應繳餘款和佣金，則規定採用支付寶進行貨款的支付。完成競拍程序。

2013 年 3 月 30 日上午 10 時，浙江省海寧市人民法院委託淘寶網進行之公開司 法拍賣，以人民幣（以下同）1.59 億元成功拍賣出最大宗國有土地使用權案件，該 拍賣標的物為申請破產之浙江巨集昌製革有限公司所有之土地使用權及其上之廠房 建築物，評估價約 1.587 億元，起拍價格為 1.55 億元，最終拍賣價格高出起拍價格 人民幣 400 萬元。但是依照《拍賣法》規定，拍賣活動應當由拍賣師主持，拍賣機構 需要經過相關部門之審核和特許經營。對於淘寶公司搭建知司法拍賣平臺不具備這兩 方面之條件，而使法界對於其合法性有所議論，認為司法拍賣是特定之行為，在傳統

之司法拍賣中，拍賣師作為拍賣程式之引導中間人，能保障拍賣合同之正確履行，缺 乏拍賣人之網路拍賣尚不具備法定認可之要件。因此，網路司法賣在法制面尚需全面 性檢討，制定頒行相關之規範。