不動產登記管理

一、大陸地區不動產管理

大陸地區按照所有權與使用權分離的原則，實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓 制度。⁷²因此，原先對於不動產之管理登記，關於土地部分和建物部分各適用《土地 登記辦法》及《房屋登記辦法》，但是為了整合不動產登記管理事務，規範所有不動 產登記行為，藉以方便人民申請登記，保護權利人合法權益，於 2014 年 11 月 24 日 公布《不動產登記暫行條例》，並自 2015 年 3 月 1 日起正式實施，將土地及房屋登記 一併規定。《不動產登記暫行條例》共分 6 章計 35 條文，明確規範對於不動產登記機 構、登記簿之設置、登記程式、登記資訊共用與保護。

《不動產登記暫行條例》對於不動產統一之登記規定，整合各不動產登記機關之 權責，以便於將來物權資訊之公示系統之推動，並確保經濟市場交易之安全與迅速。

大陸逐步推動朝向一致化之不動產登記管理制度，不但保護權利人合法財產權，也提 高政府管理行政效率。該條例之實施是落實《物權法》所規定，藉以保護不動產權利 人之合法財產權之制度，同時也作為將來核定相關不動產各項稅基之發展基礎，同時 為整頓現今大陸地區房地產市場之多頭馬車現象 ⁷³。

從《房屋登記辦法》第 72 條規定：「國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地 權利人、利害關係人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。

土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規定執行。」又該

《不動產登記暫行條例》第 23 條中規定：「國務院國土資源主管部門應當會同有關部 門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。各級不動產登記機構登記的信息應當納 入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時 共享。」乃因中國大陸的房地產登記，原先各省市間存在著登記法規、效力、機關混 亂，加上登記種類繁多且程序不一致，登記審查制度不完善等缺失，登記機關互相之 間並不共享共用，未來實現共用之後，可以透過查詢系統獲得各地方的不動產登記資 訊。⁷⁴

72 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第 2 條：「國家按照所有權與使用權分離的原則，實 行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度，但地下資源、埋藏物和市政公用設施除外。 前款所稱城鎮 國有土地是指市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內屬於全民所有的土地（以下簡稱土地）。」

73 大陸地區設置不動產統一登記制度之目的，主要是為了保障不動產物權變動的公示性與公信力，對 於維護社會信用、保障交易安全、防止各種詐欺等都具有重要意義，就不動產權利人而言實屬國家有 義務建立的「制度性保障」，其內涵亦即國家必須建立某些制度或法律，確保其存在，以實現基本權 利。

74 依照大陸對此制度的建制進程，預計要到 2017 年才會達到不動產登記訊息共享系統建立完成，並 且可以開放依法公開查詢。屆時再配合大陸擬於 2017 年欲實施的「房地產稅」，整個課稅的計稅的基

因此大陸制定並公布實施《不動產登記暫行條例》，代表著大陸在資本主義和共 產社會主義的變革中，隨著經濟的發展，對人民財產的私有權更加保障；但是法制的 建構是環環相扣，「登記制度」實際上就是提供「稅收制度」建立的稅基資料庫，也 就是前者為後者的稽徵基礎條件。

二、大陸地區不動產登記機關

（一）中央土地登記主管機關

大陸依《物權法》第 10 條之規定：「不動產登記事務應該由不動產所在地的登記 機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，

由法律、行政法規規定。」再按《土地登記規則》第 7 條規定：「國家土地管理局主 管全國的土地登記工作縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區域內的土 地登記工作。」土地登記主管機關，在中央國務院之「國土資源部」，其內設有地籍 管理司，負責全國土地登記事宜。

例外採分部門登記，依據《土地管理法》第 11 條規定「確認林地、草原的所有 權或者使用權，確認水面、灘塗的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁 業法》的有關規定辦理。」即各部門用地由不同機關分別登記。如林地所有權和使用 權之登記由縣級以上地方人民政府林業行政主管部門負責，草原所有權或使用權登 記，由農牧業主管部門負責；水面、灘塗之養殖使用權之登記則由漁業行政主管部門 負責。

（二）縣級以上人民政府土地登記行政組織

按《土地登記規則》第 4 條規定：土地登記以縣級行政區為單位組織進行。具體 工作由縣級以上人民政府土地管理部門負責，以及第 7 條。《土地登記辦法》第 3 條 規定，土地登記採取屬地登記原則。申請人依照該辦法向土地所在地之縣級以上人民 政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊 後，核發土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主 管部門登記，核發土地他項權利證明書 ⁷⁵。跨縣級行政區域使用之土地，應當報土地 所跨區域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。所以縣級行政區（含縣級市、旗、

自治縣、市轄區）為單位組織進行土地登記，縣級以上人民政府土地管理部門負責登 記之業務。

準將會更為精準，不動產權利人的納稅義務將難以逃落；原財富分配和稅費機制都是從「交易環節徵 收」，在推動改革下，將會過渡到《不動產登記暫行條例》公布之後的「存量環節徵收」包括房地產 調控、財稅機制，都可能將會產生根本性變化的大改革。

75 該登記機關核發之土地權利證書包括：1.國有土地使用證：可載明國有建設用地使用權和國有農用 地使用權。3.集體土地所有證。2.集體土地使用證：可載明集體建設用地使用權、宅基地使用權和集 體農用地使用權。3.土地他項權利證明書：可載明土地抵押權和地役權。

（三）房屋登記主管機關

大陸地區建物之主管機關，在中央為國務院建設部；並於各級地方政府省（直轄 市）、市、縣等設有房產管理局。依據《房屋登記辦法》第三條規定：國務院建設主 管部門負責指導、監督全國的房屋登記工作。省、自治區、直轄市人民政府建設（房 地產）主管部門負責指導、監督本行政區域內的房屋登記工作。第四條：房屋登記，

由房屋所在地的房屋登記機構辦理。本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣 人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。

另《城市房地產管理法》第 61 條規定：「在依法取得的房地產開發用地上建成 房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由 縣級以上地方人民政府房產管理部門核實並頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變 更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的 房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民 政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。」同法第 62 條規定：「房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登 記。」均是以縣級以上地方人民政府規定的部門為管理機關。

三、臺灣地區不動產管理

臺灣地區嚴格採用物權法定主義，民法物權編共列出八種物權：1.所有權 2.地 上權 3.農育權 4.不動產役權 5.抵押權 6.質權 7.典權 8.留置權，其中對於不動產所 有權之規定，原則上採取「登記取得」即權利登記制 ⁷⁶，亦即臺灣地區土地登記制度，

除依循民法物權編所採權利登記制之特長外，兼採托崙斯登記制 ⁷⁷的不動產登記制度 優點，融和成為一種新的權利登記制度。⁷⁸

依土地法第 37 條規定應登記之權利為所有權與他項權利（即地上權、農育權、

不動產役權、典權、抵押權）。不動產之物權依法律行為而取得、設定、喪失即變更 者，非經登記，不生效力。民法第 758 條所規定不動產物權之取得、喪失、變更等物 權之發生、消滅與變更之關係。其因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登 記前已取得物權者，非經登記不得處分；其他如因占有時效之權利取得、除斥期間之 權利取得、土地回復原狀之權利取得、土地坍沒侵蝕之消滅、土地之分割合併等其他 權利之變更，均應為登記。

76 權利登記制係採登記為生效主義，為德國的土地登記制度，又稱「德國登記制」，對於土地權利之 得喪變更，須經實質審查後，登記於公家機關之公簿，始生效力。

77 托崙斯登記制又稱登記發證制度或權狀交付主義，指經公家機關將地籍總清查後，以實質審查原則 來作權利登記，並用公部門所發的權狀證明產權，作為物權移轉的登記制度。

78臺灣土地登記制度特點為：1.強制登記。2.權利變動採登記生效與宣示登記主義。3.登記採實質審 查主義。4.登記具有絕對效力。5.登記簿採物的編成主義。。6.登記同時完成規定地價程序。7.發給 權利書狀。8.登記簿公開。9.國家負損害賠償責任。