第四章 兩岸不動產物權制度
第五節 不動產物權之種類
一、所有權類型
大陸地區依據憲法第 10 條規定：「都市的土地屬於國家所有。農村和都市郊區之 土地除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山也 屬於集體所有。」現行法律規定歸納，《物權法》規定物權的種類和內容，由法律規 定的物權法定原則而制定，也就是立合同雙方當事人不得自行創設《物權法》或其他 法律所不承認的物權，以及不得創設與物權法定內容相異的內容。在物權種類的不動 產所有權包含私人所有權、法人所有權、國有所有權和集體所有權；大陸土地所有權 以「社會主義土地公有制」為中心，其屬性分為國有土地和集體土地兩種；也就是國 有土地其權屬歸全民所有，即國家所有土地之所有權由國務院代表國家行使，而集體 土地權屬則是勞動群眾集體所有制之土地，採取農民集體所有制,範圍是農村和城市 郊區之土地，依《物權法》所規定可登記的所有權為：集體土地所有權、房屋等建築 物、構築物所有權、森林所有權、林木所有權。在用益物權上，相對於臺灣的地上權，
大陸地區有土地承包經營權、建設用地使用權及宅基地使用權等；在擔保物權上區分 為抵押權、質權和留置權。實務上，房屋除了「代管房」85、「公房」86、「福利房」87 和「私房」不得買賣外，開放可以預售和二手屋交易的是「商品房」。
臺灣地區土地權屬上之分類為公有土地：未經人民依法取得所有權之土地為公有 土地。依照土地法第 4 條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有 土地或鄉（鎮、市）有之土地。私有土地：經人民依法取得所有權者為私有土地，又 土地所有權之型態可分為單獨所有與共有（分別共有、公同共有）：分別共有者，謂 數人按其應有部分，對於一物有所有權。各共有人，得自由處分其應有部分。公同共 有者，數人基於公同關係而共有一物，共有物全部屬於數人一體之狀態。公同共有物 之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。
二、用益物權
在物權法頒布之前，大陸之民事立法並無用益物權之概念，因為用益物權之設立 是建立在土地私有制之基礎上，在大陸土地為國家所有或集體所有的特殊制度下，產 生大陸土地之使用權依其所依附之土地所有權不同，分為國有土地使用權 88及集體土
85代管房：即交付委託代管人保管之房屋，對被管房屋可行使占有權、使用權、在授權委託明確之情 況下，也可行使收益權、處分權。委託代管屆期時，代管人應返還給原特定房屋給寄託人。
86公房：又稱公有住房即國有住宅，在未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）
歸國家所有。按房改政策分為可售公有住房和不可售公有住房兩大類，均只有住房使用權。
87福利房：又稱優惠房或房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標 準價或成本價購買，從而對購買之房屋享有部分產權或全部產權之住房。
88國有土地使用權：取得土地使用權之土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或
地使用權 89；按土地用途和取得方式不同，分為國有土地使用權、集體土地建設用地 使用權 90和農地承包經營權 91。中國大陸土地使用權之法律權能有四項：（一）土地 使用權之占有權能。包括土地使用權的劃撥、出讓、繼承。（二）土地使用權之使用 權能。包括城市土地使用權的轉讓、出租、企業對城市土地的使用權能。（三）土地 使用權之收益權能。包括土地使用權出讓金、土地使用權租金。（四）土地使用權之 處分權能。包括土地使用權的設定抵押權、設定質權、設定典權、土地使用權的抵押 權證券化、土地使用權的信託制度、土地使用權的空間利用。大陸城市土地有償使用 乃藉鑒外國立法，為配合大陸土地公有原則，學者試圖從基本理論中尋找土地使用權 合理的法律地位。其中最重要之理論就是「兩權分離」理論，運用土地所有與土地使 用分離，將使用權作為商品來建構大陸房地產市場交易模式，解決城鎮土地所有權不 能為私人處分之原則性規範。城市土地有償使用乃將所有權分離出之使用權予以出 讓、轉讓、出租、抵押，創造土地使用的價值 92。
大陸物權除國家、集體和私人所有權外，用益物權包含土地承包經營權、建設用 地使用權、宅基地使用權和地役權，另為擔保物權之抵押權、質權、留置權以及占有 關係。其中有關於不動產部分之內容如下 93：
（一）土地承包經營權
依《物權法》規定，農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合之雙 層經營體制。農民集體所有和國家所有由農民集體使用之耕地、林地、草地以及其他 用於農業之土地，依法實行土地承包經營制度。土地承包經營權自土地承包經營權合 同生效時設立。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權 證、林權證、草原使用權證，並登記造冊，確認土地承包經營權。土地承包經營權人 依照農村土地承包法之規定，有權將土地承包經營權採取轉包、互換、轉讓等方式流 轉。流轉的期限不得超過承包期之剩餘期限。未經依法批准，不得將承包地用於非農
者用於其他經濟活動。即符合依法使用國有土地條件的單位及個人，享有使用國有土地並取得收益之 國家法律保護權利。但使用者必須支付土地出讓金、使用稅並按規定用途。
89集體土地所有權：係指農村勞動集體在法律規定之範圍內占有、使用、收益、處分自己所有土地的 權利。集體土地所有權的主體是農村集體經濟組織的農民集體。依土地管理法之規定，可分為下列三 種：（1）村農民集體土地所有權（2）鄉鎮農民集體土地所有權（3）村內兩個以上農村集體經濟組織 的土地所有權。
90 集體土地建設用地使用權：農民集體及個人進行非農業建設，依法使用集體所有土地的權利，使用 權的主體有較嚴格之限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體 所有制單位和其他經濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經過徵用，使之轉為國有土地後才能 取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經濟組 織擁有集體土地建設用地使用權。
91 農村土地承包經營權是指在農村土地集體所有的情況下，農村土地所有權和經營權發生分離以後所 產生的特殊權利，是就農村土地承包經營主體及其權利義務關係的規定。
92劉文琦。中國大陸城市土地使用權法律制度。
93王寶蒞（2006）。中國大陸不動產登記法制述要。第 88-104 頁。
建設。耕地之承包期為三十年。草地之承包期為三十年至五十年。林地之承包期為三 十年至七十年；特殊林木之林地承包期，經國務院林業行政主管部門批准可以延長。
前款規定之承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。
（二）建設用地使用權
建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有佔有、使用和收益之權利，有權利 用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。建設用地使用權可以在土地之地表、地 上或者地下分別設立。新設立之建設用地使用權，不得損害已設立之用益物權。設立 建設用地使用權，可以採取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅遊、娛樂和商品住 宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者者，應當採取招標、拍賣等公開 競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。採取劃撥方式者，應當 遵守法律、行政法規關於土地用途之規定。設立建設用地使用權者，應當向登記機構 申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地 使用權人核發建設用地使用權證書。
（三）宅基地使用權
宅基地使用權人依法對集體所有之土地享有佔有和使用之權利，有權依法利用該 土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權之取得、行使和轉讓，適用土地管理法等 法律和國家有關規定。
（四）地役權
地役權人有權按照合同約定，利用他人之不動產,以提高自己所有不動產之效 益。設立地役權時，雙方當事人之間應當採取書面形式訂立地役權合同。地役權則從 地役權合同生效時設立。當事人要求登記，可以向登記機構申請地役權登記；未經登 記，不得對抗善意第三人。已經登記之地役權變更、轉讓或者消滅，應當及時辦理變 更登記或者註銷登記。地役權之期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建 設用地使用權等用益物權之剩餘期限。土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，
設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續 享有或者負擔已設立之地役權。地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使 用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一併轉讓。
三、擔保物權之抵押權
三、擔保物權之抵押權