物權之變動

物權是一種具有排他性之財產權，即是一種能直接支配特定物且對抗善意第三 者。物權之變動，即指物權之設立、移轉、變更和消滅。大陸在中國特色之社會主義 基本經濟制度下，隨著改革開放後之高成長經濟發展，對於依法享有之土地承包經營 權、業主之建築物區分所有權、商品房等私人所有權和宅基地使用權等，必須以法律 加以保障在平等保護原則下。《物權法》所規定物權之主體，在同法第 4 條：「國家、

集體、私人之物權和其他權利人之物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。」規 定下，即確立了物權受法律保障之原則，符合大陸《憲法》第 13 條所揭櫫之「公民 的合法財產不受侵犯」。

一、物權變動登記之效力

依《物權法》第 6 條前段規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當 依照法律規定登記。」¹⁰⁰基於法律行為之變動，經當事之意思表示一致合意外，必須 將該意思表示的債權關係予以登記，則自登記完成時，該不動產物權才有發生變動之 效力。再按同法第 9 條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，

發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」，所以大陸不動產以登 記為物權變動之生效要件，採用登記生效制的權利登記主義制度 ¹⁰¹。物權發生變動之 效力，依同法第 14 條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定 應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」即以登錄程序異動完竣為物權發 生變動效力之開始。

二、債權合同與權利登記之競合

同法第 15 條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權 的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理登記的，

不影響合同效力。」，則明確區分以雙方產生債權債務關係之合同為主要發生物權變 動為目的之基礎關係。故針對不動產欲依照合同而為變更或轉移登記時，該合同中之 意思表示應符合該條例與《物權法》的規定，否則不動產登記機構將不予受理或不予 登記。

收實施後之意見反映;國土部辦公廳就徵求不動產登記簿冊證樣式徵求各方意見。原土地礦產法律事 務中心(國土資源部土地爭議調處事務中心)更名為國土資源部不動產登記中心(國土資源部法律事務 中心)。

100 就取得已登記土地，房屋權利的變動登記，諸如買賣、贈與、交換、繼承、遺贈、共有房地產分割、

人民法院判決、裁定強制性轉移或依照法律、法規規定之強制性轉移情形發生，當事人應自合同或其 他法律文件生效之日起 30 日內申請辦理轉移登記。建物部分則以權利人名稱變更和房屋現狀發生面 積增加或減少、房屋門牌號變更等情形者，權利人應自事實發生之日起 30 日內申請轉移登記。

101 所謂權利登記制，乃對於土地權利之取得或變更，非經登記於政府官署所設置之登記公簿上，即不 發生效力。非但不得對抗第三人，即當事人間，亦不產生物權變動之效力。

大陸司法實務之物權變動模式是採用債權形式主義，但是以經登記完成為物權變 動發生效力。從大陸最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案 件若干問題的解答》第 12 點解答：「轉讓合同簽訂後，雙方當事人應按合同約定和法 律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，並以未辦理 土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依 法辦理土地使用權變更登記手續。」由此查知，不動產物權登記並不是買賣合同的生 效要件，而是其履行該合同的法律行為的一部分。

第 13 點所解答：「土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同後，未辦理土地使 用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，並依法辦理了 土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方 取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。」該轉讓 方即出讓人因其過失使得買受人無法取得土地使用權，出讓方當然要承擔債權合同違 約的責任，故土地使用權未辦理轉讓登記當然不影響合同之效力 ¹⁰²。再就第 14 點解 答：「土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理 土地使用權變更登記手續的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已 實際佔有和使用土地，並對土地投資開發利用的，經有關主管部門同意，補辦了土地 使用權變更登記手續的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失 的，應當承擔相應的民事責任。」據此可知，從公部門管理土地使用權轉讓之角度來 看，未完成變更登記手續合同間之競合，當認為是效力未定而對公部門均無拘束力，

一般應當認定合同無效；但是補正應有之手續程序後，以已完成登記並事實開發者，

該瑕疵業已治癒，故轉讓方仍要負擔對於其餘受讓方合同之民事責任，亦即沒有物權 變動效力，但是債權關係仍然存在。

二、臺灣地區人民可購買之房地產類別

大陸地區能夠依法轉讓之房屋主要為在國有出讓土地上建設之房屋。其中由房地 產開發商開發建設。並向公眾出售之房屋為新房，稱為一手房。就一手房買賣簽訂之 合同，通常稱為商品房買賣合同。已經登記於特定主體名下，並由該主體對外轉讓之 房屋為二手房。一手房買賣合同根據所交易之房屋之建設情況分為預售合同和銷售合 同。預售合同就是未建成之房屋進行買賣簽訂的合同。

大陸不動產分為自用和非自用兩種類型。依《關於規範房地產市場外資准入和管 理的意見》第 1 條：「境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當追循商業 存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業，經有關部門

102 大陸最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9 條第 1 款後 段規定：「法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記 手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」

批準並辦理有關登記後方可按照核準的經營範圍從事相關業務。」，此規定即臺商公 司和個人在大陸購置房地產之法律規定。

另在第 10 條：「境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產 的企業除外）和在境內工作、學習時間超過壹年的境外個人可以購買符合實際需要的 自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表 機構的境外機構和在境內工作、學習時間壹年壹下的境外個人，不得購買商品房。港 澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購壹定面積的自住商品房。」和第 11 條：「符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。並持有效 證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立住境內機構的證明，境外個人應持其來 境外內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產部門辦理相應的土地 使用權及房屋產權登記手續。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理 境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記。」。

故臺灣地區人民在大陸地區只能購買自用之房地產，而不能購買非自用之房地 產。該規定就不動產購置均設置限制性規範，第 9 條：「外商投資房地產企業應當遵 守房地產有關法律法規和政策規定，嚴格執行土地出讓合同約定規劃許可批準的期限 和條件。有關部門要加強對外商投資房地產企業開放、銷售等連續活動的監管，發現 囤積土地和房源，哄擡房價等違法違規行為的，要根據國辦發｛2006｝37 號文件及 其他有關規定嚴肅查處。」，其中說明港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在大陸 境內限購一定面積之自主商品房。各地區地方政策對「一定面積」有不同之解釋，如 北京市目前規定，港澳臺居民暫定只能購買一套住宅。